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房产信托“叫停”背后:连续13个月位居集合信托之首

2019年07月13日 09:07
作者:陈嘉玲 樊红敏 郑利鹏
来源: 中国经营报

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摘要
【房产信托“叫停”背后:连续13个月位居集合信托之首】业内人士表示,此轮监管的背景,在于今年房地产信托业务的狂飙。普益标准数据显示,2019年上半年,投向房地产领域的信托产品共计发行2954款,占比39.43%,募集规模达到4531.94亿元。(中国经营报)

  房地产信托规模压缩已是必然。7月11日下午,市场消息称,光大信托发布紧急通知,截至当日(7月11日)12点,暂停所有房地产类项目募集(包括直销和代销),12点后已募集的此类项目全部退款。

  随后,多个信托业务微信群和部分自媒体报道均放出消息称,目前暂停房地产类信托项目的并不仅仅是光大信托,国投泰康信托也暂停了此类项目。《中国经营报》记者第一时间联系了光大信托和国投泰康的相关负责人,两家信托公司均回应称“消息不实”。

  传言背后,房地产信托融资已成为监管部门重要盯防对象。

  据记者不完全统计,2019年以来,监管部门高层人士在公开场合至少5次提及房地产金融风险。6月13日,银保监会主席郭树清更是在陆家嘴论坛上直指,“必须正视一些地方房地产金融化的问题”,“房地产企业融资过度,主张投资投机行为”。此番言论被市场看作是对房地产融资端监管的吹风,针对房地产行业的调控政策从销售端逐步走向融资端。

  地产信托业务何去何从,恐将成为业内近期热点话题。

  控总量,减增量

  针对文章开头提及的市场传言,记者问询了不同区域的多家信托机构。

  光大信托方面回应称,公司确实有相关通知。不过,“全面暂停房地产类项目募资”不属实,按监管要求,公司对房地产项目进行余额管控,优化结构,平滑合作。此外,对于业内传闻“因风险较大而被暂停业务”的说法,光大信托一位高层人士进一步回应表示:“肯定不是风险问题,公司的风险管控一直很好。”

  国投泰康信托相关负责人则回应称,“关于房地产业务,目前正进行余额管控,业务仍在正常开展。”“要求控制总量,公司今年新增不得超过去年末房地产业务总量余额的4%。”东北地区某信托公司的一位人士表示,“目前已经超了,相当于不让开展新的地产业务了,影响挺大的。”

  “我们公司正在主动控制总量规模,但是没有被叫停业务。”在窗口指导名单内的某信托公司总经理对记者表示,外界对这件事有点过度解读。目前主要是对房地产信托业务总量进行管控,在规模之内的新增部分都正常进行。

  西南地区某信托公司的房地产信托业务负责人告诉记者,“公司此前在收到窗口指导后做了一些工作:一是梳理了规模;二是暂定银行代销和通道类房地产信托业务;三是要求通道类业务提前结束;四是不做恒大和碧桂园。”

  一位北京地区的信托业内人士表示,监管对地产类业务并非一刀切,符合监管政策的不会受到影响。“比如刚需购房尾款类、住房保障类、城市更新类旧改项目等,仍然正常开展。”

  据了解,北京辖内房地产信托业务事前报告仅接受符合“432”条件且交易结构为贷款模式的业务报告。北京银保监局对房地产信托业务事前报告逐笔进行事前审核,对于因合规原因被退回事前报告的项目,将严肃追究合规审查责任。

  监管政策“接力赛”

  房地产信托融资收紧早有信号。

  今年5月17日,银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(以下简称“23号文”)。

  23号文向信托公司重申房地产信托融资乱象整治,强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

  同时,银保监会严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。

  此后,5月31日,有媒体曝出多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单,监管部门将收紧部分房企的债券及ABS融资渠道。

  随后,7月4日,银保监会开始对部分信托公司窗口指导。

  据了解,各家信托公司收到的监管要求不尽相同。比如:房地产信托规模不能超过2019年6月30日的规模;已备案项目不影响发行及成立,但未备案项目一律暂停;符合“432”通道类业务、地产公司并购类业务均受到窗口指导影响,全部暂停;城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响;等等。

  7月6日,银保监会相关负责人表示,为加强房地产信托领域风险防控,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会近日开展了约谈警示,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。

  7月10日,有媒体报道称:“监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’,要求控制房地产贷款额度,对各家银行的具体要求各不相同。”

  除了政策出台、监管约谈、高层“喊话”之外,监管机构对房地产信托的严监管还体现在罚单上。今年以来,多地银保监局对信托公司在房地产领域的违规行为