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豪掷51亿拿下南京新宅地 中国金茂缘何偏爱“地王”?

2019年07月12日 08:48
作者:杨春霞
来源: 投资者网

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【豪掷51亿拿下南京新宅地 中国金茂缘何偏爱“地王”?】7月3日,中国金茂以51.5亿元的总价将南京秦淮区红花街道南部新城地块收入囊中,成交楼面价2.97万元。而据《投资者网》调查了解,中国金茂于2016年所拿下的南京河西“地王”至今都未能入市。(中国经济网)

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  半个月前,中国金茂(00817.HK)频繁转让旗下项目股权一度让外界怀疑其资金承压,半个月后中国金茂在南京土地市场出手拿下一宗宅地,价格颇高,堪称“地王”。

  7月3日,中国金茂以51.5亿元的总价将南京秦淮区红花街道南部新城地块收入囊中,成交楼面价2.97万元。而据《投资者网》调查了解,中国金茂于2016年所拿下的南京河西“地王”至今都未能入市。

  不仅如此,中国金茂在杭州的“地王”项目金茂府近期还陷入涨价风波,旗下厦门翔安“地王”和郑州“地王”均属于亏本入市,且去化不佳,而深圳“地王”则由于定价过高迟迟未开盘。

  在面临较大偿债压力之际,加之近期融资政策收紧,中国金茂斥巨资拿下该“地王”地块是为何?对此,《投资者网》致函中国金茂,截至发稿,未收到回复。

  51亿高价拿地

  7月3日,南京主城区迎来了2019年最大型的一次土拍,成交总金额高达240.3亿元,共计出让了7宗地块,其中一块被中国金茂以51亿元总价拿下。

  据媒体报道,中国金茂所获得的该宗地块位于南京秦淮区红花街道南部新城NO.2019G32应天东街北侧(下称“G32地块”),共经历129轮报价,成交楼面价2.97万元,溢价33.07%,未来将建成一个超17万方体量的高档住宅小区,保本售价4.5万元。

  值得注意的是,前段时间还在频繁转让项目股权的中国金茂为何仍花巨资拿下G32地块?财经评论员严跃进认为,从中国金茂的产品系来说,南京市场具有较好的消化状态,尤其是从高端项目的打造来看,未来南京市场需求还是很大的。

  此外,从中国金茂一贯的拿地特点来看,一直致力于打造高端项目的中国金茂对土地选址及其苛刻,要么是城市中心配套成熟,要么是依山傍水环境优越。从这层面上说,此次G32地块符合其拿地特点。

  从地图上来看,G32地块紧邻应天大街,紧靠内环南线,地处南部新城核心区,西侧有丰富的教育资源。据了解,该地块所在区域是南京主城区唯一尚存可供大规模开发的区域,近6年未有宅地上市,也正因如此,本次G32地块一经推出就引来大批房企竞争。

  另据此前的相关规划公示,未来大校场站周边将打造红花-机场片区的国际风尚街区,服务南部新城核心区居民,地块预计打造高层住宅产品,未来从高层俯瞰秦淮河景也是一大景观特色。

  红色区域为G32地块所在位置

  此外,中国金茂此次大手笔拿地或与其对南京市场的强化有关。自2013年金茂进入南京以来便以“燎原”之势飞速发展,仅2017年,金茂南京区域公司就从2城4盘发展至5城18盘,实现南京、无锡、合肥、徐州、常州五城联动。2018年4月,金茂在南京一举拿下五块地。

  当然,目前南京限价政策并未放松,这是高价地未来去化需要注意的问题。严跃进认为,从企业角度看,公司需要研究项目去化等问题,尤其是这两年房屋限价非常严厉,相关开发商需要防范后续限价所带来的投资失误等风险。值得注意的是,前两年的地王项目难以去化现象普遍。

  不过从该区域附近目前房价来看,中国金茂所得的G32地块未来在入市定价上还有空间。《投资者网》观察到,目前该地块周边无新房在售,最近的楼盘银城东岳府距其2.7公里,售价41253元/平方米。此前的保利堂悦和复地宴南项目都已收官,二手房成交价分别为4.2万元/平方米和4.1万元/平方米。

  “老地王”的尴尬

  事实上,中国金茂近两年一直以较高的速度进行激进扩张。销售额由2016年的485亿元增至2018年的1280亿元,与销售额同步的是城市布局,中国金茂在2017年只进入28个城市,而在2018年则扩容至40个。

  与此同时,在这三年内,激进的中国金茂也拿了不少地王项目,比如南京河西“地王”、深圳龙华“地王”和厦门翔安“地王”等,且这些“地王”项目均因地价过高在入市或去化时遭遇各种问题。

  时间追溯到2016年,当年中国金茂同样在南京河西拿了一块“地王”。2016年5月,金茂和电建联合体以69.6亿元拿下南京河西地王G12、G13地块,楼面价分别为为37027元/平米和36890元/平米,现项目名为金茂府。而不巧的是,刚建好的金茂府刚好卡在了南京河西板块3.5万元/平方米的新房限价上。

  《投资者网》致电金茂府售楼处得知,该楼盘售楼处、样板间均已建好,暂未对外公开,具体开盘日期没有确定,预计售价也没有明确。“早就达到要求了,只是因为限价没有开,这个确实没有节点,我自己也不知道,要等通知”,该售楼处工作人员表示。

  不同于河西金茂府的迟迟不开盘,厦门金茂悦则是亏本入市。2017年9月,中国金茂以20.91亿元拿下厦门翔安地块,折合楼面均价2.9万元/平米。而由于厦门限价政策,最终该项目出让时获批价为2.9-4.2万元/平方米,有媒体报道实际销售甚至出现2.6万元/平米的低价。

  克而瑞数据显示,厦门金茂悦2018年10月份开盘共推出735套房源,至今该项目仅销售了163套,成交均价为26559元/平方米。

  此外,2016年8月,金茂35.1亿元出手郑州郑东新区地块,折合楼面价3.7万元/平米,创造了郑州单价总价双料地王,该项目售价5.8-6.5万元/平米。据克而瑞数据,该项目开盘共推出364套房源,至今共销售113套,成交均价53214元/平方米。

  同样,中国金茂在深圳的“地王”情况也不乐观。2016年6月2日在深圳龙华区,由电建集团和中国金茂联合体以82.9亿元的高价拿下的地块,楼面地价高达56781元/平方米,为现房销售试点项目,至今仍未入市。

  不过据中国房地产报报道,龙华金茂府价格已经出来了,因为是现房销售,不受拿预售证的限价影响,单价12万至15万元,不过龙华金茂府的去化前景不并乐观,此前龙华2宗“地王”均靠之后的“地王”解套。

  2019年6月24日,龙光以65.85亿元的总价拿下深圳龙华一宗地块,其可售楼面价约6.49万元/平方米,成为新的“地王”。不过,龙华金茂府能否像之前2宗“地王”一样解套还有待时间检验。

  此外,7月5日,首开杭州金茂府最后一批高层房源领出预售证,214套房源,均价48115元/平方米。这一均价水平与其8个月前的上次开盘持平,也就是说,惜售赌涨坚持了8个月的首开杭州金茂府,仍会以原价格开出最后一批高层房源。关于此次加推,还有媒体报道,金茂府因涨价无望举报批复预售证的相关部门,中国金茂方面则称该消息不属实。

(文章来源:投资者网)

(责任编辑:DF398)

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