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柳阳:白银的何止房地产?

2019年06月17日 11:04
来源: 经理人网

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  这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代。

  过去二十年,房地产市场依靠需求增量驱动、实现投资高速增长、产生总量性投资机会的“黄金时代”一去不回。在经历阶段性调整后,依靠需求存量驱动、实现投资低速增长、产生结构性投资机会的“白银时代”正在拉开帷幕,高定恒产和更精细化的产品日渐成为房地产业的发展方向,首当其冲的便是伫立于CBD核心的首创天禧。

  这样的一个时代对天禧而言,却是最好的时代。不用随波逐流去迎合市场井喷式的产品,只专注于建筑对于人们高质量生活的最大化诠释。白银时代的地产企业,不是在讨论转型,就是走在转型的路上。虽然首创品牌在2016年提出了“首创制造2020”的战略规划用于区别规模化发展路径,可核心思想依然是深耕细作,以人为本,将匠心融于产品,对极致的终极追求。

  天禧作为首创品牌的顶尖产品,在品牌战略的牵引下,全方位的贴合了这个时代房地产业的发展方向。所在的CBD地段处于国贸、CCTV总部、中国尊三大地标围合处,拥有国际一流的高品质写字楼和国际高端的产业要素资源,已经成为北京乃至全世界范围内高端化、品质化的重要标志。三环以内土地供应量“趋零”的势态下,天禧作为CBD唯一在售的住宅产品,在这个时代个人恒产的角度上看,有着不可估量的价值。

  天禧聘请顶尖园林设计大师李宝章、英国当红室内设计师凯莉·赫本操刀产品的设计,将天禧提倡的“西式生活、东方礼序”做到最大化的视觉直观传达。李宝章以一株百年独树矗立于园区入口方圆之间,“圆鼎芳华”的园林意境遵循了中国人对桃源静谧、安逸生活的向往。而凯莉以她一贯极简的元素线条为空间勾勒出更坚实有型的轮廓,大至设计的脉络,小至一个摆件,她都亲自动手,近乎“完美”地还原她自己的设计初衷和理念。

  这背后耗费的高昂物料不计,人力财力的成本更超出预算,但正是如此极致的追求,精细的操作,才能独立于时代的任何一个浪潮,成为惊艳世界且历久弥新的时代之作。

  放眼当下的房地产行业,在2018年,全国商品房销售面积达到17.17亿平米,销售额达到近15万亿,较2014年分别增长了42.28%和96.58%。第一次将房地产行业的发展和我国经济增长进入中高速增长阶段结合起来的“白银时代”依旧让我们看到房地产销售再创新高。

  那么房地产进入白银时代的特征是什么?莅临《天禧会客厅》的工商投资研究发展部房地产首席分析师柳阳为我们做出了更全面的解读。在他看来,房地产进入白银时代的特征宏观上面临的是全要素生产率的回落,以及为跨越中等收入陷阱,在城镇化的中后期实现产业结构的优化的任务;或者更确切的说,是两个一百年的奋斗目标。从产业结构优化角度讲,在这样一个过程中,房地产所起到的作用,更多的是稳和托底,发力重点在先进制造业等高科技领域,不过以地产投资为代表的行业本身贡献率仍然不容小视。

  房地产贡献率不容小视的要点在于,其本身的需求仍然巨大,首先,我国目前城镇化率在接近60%,仍然处在30%-70%的高速发展期,每年有1500万的进城人口,尽管并非都有当下购房需求,但这一潜在规模超过世界上大多数国家。其次,家庭人口小型化的趋势仍在继续,从改革开放初期的4.62人/户降至2013年的2.86人/户,未来仍有望降低,户均人口每减少0.1人,住宅总需求就会增加0.025%,大约七百万套左右,与此同时,人口寿命的增长趋势也会对住房构成支撑;最后,我国目前城镇地区的存量住宅在300亿平米左右,根据2000年和2010年的五普六普调查,城市更新的频率大概是30年左右更新换代一次,当然未来这一周期会逐步下降,房子的寿命也会增加,但更新改造的需求仍然是一个庞大的数量,特别是改善型需求逐步成为存量城市的主体时候尤其如此。

  事实上,从清朝后期租界的产生,现代意义上的房地产业才真正诞生,但纵观我国上下五千年历史,房地产作为衣食住行的四大件之一,一直伴随着整个社会经济起起伏伏,其发展有两个颠覆不破的原则:第一、房地产与城市区位与经济兴衰紧密相连,例如北宋时期,有记载的开封地价最为昂贵,“重城之中,双阙之下,尺地寸土,与金同价,其来久已”,寸土寸金就是当时首都的直接写照,与此同时,陕西庆州的沿边土地,每亩却只有百文。第二、房地产与生产力的发展紧密相关,在进入清末民初之际,大众对于住宅的需求,以二至三层的洋楼最为推崇,楼上楼下,电灯电话的西方舶来品,反映了当时工业经济代表的更为先进的居住设施,更受到广大居民的青睐,中上层阶级,无不以此为追求。

  城市的发展与房地产的发展相辅相成,随着市场环境和意识形态不断发生变化,核心城区皆承担着拉动内需,发展经济,建设城市的社会使命。当房子这一概念的外延扩大,客户关注的重点也将不再是流于表面的价格因素,更聚焦于房子的价值和产品。一如我们所看到的位于CBD核心区备受瞩目的首创天禧,除了不断提升与区域发展所匹配的更精细化的居住条件,其不可估量的恒产价值更是让它成为稳定屹立时代之上的一个艺术作品。


(责任编辑:DF513)

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