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尴尬!一边大手笔拿地一边陷入融资难 房企“钱紧不妙”

2019年05月22日 21:32
来源: 上海证券报

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  今年以来,各地又有新“地王”诞生的消息传来。

  房企一边大手笔争相拿地,一边“哭喊”融资困难。在融资渠道收窄的现状之下,房企资金流动性两端受堵。

  近期,上市房企密集被交易所问询,短期偿债风险等问题成关注焦点。同时,监管机构紧盯房企是否合规融资。日前,监管机构发文要求对金融机构资金违规流入房地产加强监管,并对违规的机构出具了罚单。

  作为资金密集性行业,房企如何扩宽融资渠道、创新融资模式是其继续“活下去”的关键。

  融资收窄、流动性收紧

  房地产行业依然是监管重点。

  在银保监会5月17日发布的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》中,再次重申严防金融机构违规向房地产项目提供融资。

  上海银保监局20日发文称,因某城商行上海分行向某资本金不足的房地产项目发放贷款,该分行被罚款50万元。其实,银行房贷违规“输血”房地产领域已经被严格管控,今年以来的相关案例并不多见。

  在一年多来的严监管下,房企融资高光时刻不再,资金链普遍承压。

  随着年报相继披露,目前已有嘉凯城新城控股泰禾集团光明地产阳光股份等多家上市房企收到交易所年报事后审核问询函。问询内容聚焦上市房企的多项财务数据,尤其关注其流动性紧张、短期偿债以及融资能力等问题。

  面对超高负债、短债长投等“尴尬”数据,至今仍有上市房企延迟回复问询函。

  随着去年以来融资渠道收紧,房企不仅要面对融资成本高企,还要面临2019年全年的偿债高峰期。

  为募资“解渴”,房企趁今年以来市场流动性宽裕,加速融资,融资规模基本处于高位运行,且房企的拿地也同步加速。

  同策研究院数据显示,2019年4月,40家典型上市房企完成融资总额共计753.62亿元,环比大幅下跌26.42%。

  数据显示,4月份房企融资渠道中,债权融资占房企融资总量的91.30%,4月债权融资总额环比下跌30.15%。除公司债之外的其余融资方式融资额度均大幅减少,境内银行贷款、信托贷款等均下降五到六成,但股权融资绝对值占比双升。

  国泰君安固收团队认为,2018年底至今,在经济下行压力加大的背景下,央行数次释放流动性。房企目前融资环境处于新一轮宽松周期的开始,但中央“房住不炒”的政策定位也决定了接下来大幅宽松的可能性不大。

  多元融资渠道打开

  在房地产调控大背景下,银行贷款、股权融资以及非标融资等渠道不同程度受到严监管的影响。随着房企传统融资渠道收紧,去年以来房企对信托融资渠道依赖性逐渐上升。

  同时,合作开发、资产证券化、债权融资计划等其他融资方式,为房企融资提供了多元的融资渠道。

  值得注意的是,部分“非标”融资渠道被打开。

  小编获悉,近期北金所的债权融资计划对房企敞开大门,只要有商业物业抵押,融资速度快、金额大。虽然债权融资计划普遍被认定为“非标”,但据部分券商人士透露,北金所的债权融资计划中,有项目被部分地区银行认定为“标准化资产”。

  “债权融资计划的投资方主要是银行,理财和自营都可以投资。”某银行投行部人士介绍称,目前他所在的分行还没有相关项目。若认定为标准化产品,不仅发行方融资成本大大降低,也节约了投资方银行的资本金。

  对于非上市房企而言,则选择了港股上市解“资渴”。

  有着“小碧桂园”之称的中梁控股,在前几年的翻倍式规模扩张中,债台不断高筑,负债结构中有超过一半的规模来自于信托和资管产品。在去年申请港股上市失败的情况下,今年继续在上市的道路上苦苦求索。

  5月17日,港交所再次更新了中梁控股最新一版的招股书,招股书披露IPO募资的款项除了用于现有项目外,其第二大用处是用于偿还2019年7月之后的四笔信托贷款。

(责任编辑:DF506)

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