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南油集团宁高风:我们园区招商一定不会招二房东

2019年05月10日 17:38
来源: 经理人网

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  随着产业园区的迅猛发展,也出现了很多问题,产业地产起起落落成败皆有,不过在失败的原因中二房东的相关问题就显得比较突出了。深圳南油集团总经理宁高风在由懿德汇睿与天安云谷共同举办的产业新城操盘联合公开训战营上分析目前国内产业园区运营问题时指出,二房东转租包括二房东思维问题长期困扰园区发展,对于园区发展策划则是其关键所在。

  二房东已成企业与园区发展毒瘤

  据南方网报道,虽然宝安、龙岗等产业大区已在近半年内出台多个政策性文件,比如推出片区产业用房租赁指导价格制度,严控工业用房转租行为等。但是实际上二房东的现象还是依然存在。

  对于企业来说,二房东的存在也消耗了企业大量的人力物力。据了解在今年初的深圳两会上,有深圳政协委员曾就“中小企业用房的租金上涨凶猛”问题提交过提案。深圳市智能装备产业协会、深圳市电子装备产业协会秘书长施浩认为,不少中小企业找到合适的生产空间很重要,但现在市面上“二房东”情况比较突出,企业在租用厂房时面临变相涨价、随意涨价的现象,这让企业不能一心一意地搞生产,而且“处理这方面的事务特别消耗中小企业的精力”。

  以南方网报道为例,2018年下半年,张先生为来年的厂房涨租一事忧心忡忡。2013年开始,他的工厂就在石岩料坑工业园开业,当时月租金是每平方米15元,虽然此后几年有过几次微涨,但都属于正常的市场行为。但在2018年,“二房东”进入这一园区,并提出从2019年起月租金要大幅上涨至32元/㎡,还要增加20%的公摊面积。张先生不堪重负,多次与“二房东”谈判交涉依然无果而终,他不得不开始筹划把工厂迁往深圳周边。在该园区,随着“二房东”大幅涨租,很多工厂租户都难以接受,开始迁至东莞或惠州,加之一些工厂受经济影响,导致该园区从2018年的基本满租,到现在空置率上升至30%。

  二房东的存在严重影响了产业园区的发展以及中小企业的利益。

  不过在宁高风看来,影响企业和园区发展的不单是二房东,简单分割租赁,没有产业集聚,没有产业增值运营服务二房东思维也是产业地产失败等的重要原因。“我们园区招商一定不会招二房东”。宁高风表示。

  产业园区策划是关键

  近年来,新一代信息技术成为国家重点发展领域,物联网、云计算为代表的高端软件、三网融合、下一代通信网络、新型平板显示、高性能集成电路等新一代信息技术产业高飞猛进快速发展。目前互联网+产业成为新的市场机遇,文创产业未来仍然是支柱型产业。目前从三大湾区文化走的路线是产业智造到研发再到最终服务。

  面对产业升级以及国家政策的变化,宁高风指出,园区的策划通过对产业进行分析,构建完整活跃的产业生态链是园区成功的关键。通过对目标产业进行产业筛选,从自身特点以及企业进行分析。筛选原则是从产业集聚的动力,园区的功能、商业模式三个方面,从生产要素的集聚、产业链的集聚,到生态的集聚三个阶段分析,得出建议是产业发展重点发展产业附加值高的知识密集型产业。在微笑曲线的两端,研发和销售阶段呈现的附加值比较高,可以重点发展。

  宁高风指出,完整活跃的产业生态系统包括头部企业、中小型企业、初创企业三类,中小型企业是构成主体。龙头企业数量少,但对生态价值、园区导向产生决定性影响,具有锚定园区生态价值的作用。初创企业是生态圈中最具活力的部分,保持一定数量的初创企业有利于生态圈的发展。园区的商业、服务等各项内容,不是附属品,而是生态系统的重要组成部分,是生态价值的创造者。例如书店、咖啡、沙龙等。

  园区对于中小企业应建立运营服务体系和标准,宁高风指出, 园区企业非常明显特点是入驻都是中小企业,抗风险能力差,收租金影响大,流动性强,建立运营服务体系和标准,搭建深度运营服务平台,助力园区企业成长、增加企业黏性。增加园区稳定性、活跃园区氛围,提升园区品质,丰富园区盈利模式。

(责任编辑:DF406)

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