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国泰君安:土地成交快速回升 二季度或是楼市底部

2019年04月20日 17:46
来源: 国泰君安

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【国泰君安:土地成交快速回升 二季度或是楼市底部】3月份社融再次放量,且信托贷款再次超预期,按照国泰君安房地产团队的地产金融框架,核心原因在于土地端融资在1月份之后放开。在当前的社融渠道下,房地产团队认为Q1是土地市场底部,会形成资本冗余并带动价格上涨,Q2是楼市的底部。(国泰君安)

  一周关键词

  上调GDP预测

  随着政策发力、信心修复,一季度经济增速超出市场预期。展望后市,国泰君安宏观团队预计二三季度GDP增速将脉冲式向上至6.5%,上调全年GDP增速预测至6.5%。

  对于一季度的经济韧性,宏观团队分析原因是政策力度超预期以及居民和企业信心修复超预期

  展望二季度,宏观团队从以下几个方面给出了预判:

  首先是房地产方面,二季度预计新开工稳定但因三四线销售而承压,拿地持续向下,施工端维持稳定,整体投资增速将小幅下滑至10%附近。

  二是制造业企业贷款需求虽改善,但受制于前期利润增速和出口增速的持续放缓,短期内投资难有起色,预计将维持在4-5%的水平。

  三是宏观团队认为经济是否过热取决于基建。预计二季度基建投资将小幅加快,年中增速预计上升至8%,固定资产增速将上升至7%。

  因此,二、三季度GDP增速将小幅加快至6.5%,温和过热,四季度仍为6.4%,上调全年GDP增速预测至6.5%。

  广义基建增速继续提升

  资料来源:国泰君安证券研究

  本月社会零售增速受到房地产销售回暖的提振,地产相关项增速改善显著。在较为强劲的投资增速带动下,本月生产远高于季节性。

  结合一季度货币政策来看, 2019年央行无需降息,对于降准次数,宏观团队预判从3-4次下调为1-2次,尽管不再预期降息,但依然认为7月之前仍处于较为明确的宽松期。

  房市回暖

  1季度数据整体超预期,经济对于边际改善的条件短期响应较强,在信用底到经济底传导已初显成效之时,国泰君安固收团队首先分析了商用住宅领域的居民杠杆情况,认为结构上仍有空间,对于年中地产销售见底和投资韧性可以更加乐观。

  另外,通过分析28家较为纯粹的商业地产房企样本,发现商业地产领域国有背景隐含的信用背书很强,核心城市大多进入出租率、平均房价“双升”阶段。

  2019年一线土地成交快速回升

  资料来源:国泰君安证券研究

  3月份社融再次放量,且信托贷款再次超预期,按照国泰君安房地产团队的地产金融框架,核心原因在于土地端融资在1月份之后放开。在当前的社融渠道下,房地产团队认为Q1是土地市场底部,会形成资本冗余并带动价格上涨,Q2是楼市的底部

  结合4月户籍制度改革的纵深推进,国泰君安宏观团队预计2019年16个限购二类大城市销售增速将提升10个百分点,全国销售将提升1个百分点。

  在当前“宽信用”和“宽货币”的大背景下,固收团队同时提醒投资者在未来一段时间,央行近期的工作重心将会是在保持货币政策整体基调宽松的基础上,避免出现经济过热、杠杆乱象。

  金工专题:养老金破局之路

  当前,包括中国在内都是采用的多层次的养老保险体系,做到结合现付制度与积累制度,并且以现收现付制度为第一支柱的养老金制度。

  第一支柱

  一般为公共养老金,本质上是政府兜底的模式,从根本上保障国民的养老需求

  第二支柱

  职业养老金,单位和个人共同缴费,政府一般会给与一定的税收优惠

  第三支柱

  个人养老金,个人自愿参加,一般为完全积累的模式

  我国目前基本养老保险的总量虽然很庞大,但第一支柱的基本养老保险可能会面临巨大的缺口、以及存在替代率大幅下降的问题,同时大量依赖政府补贴会对政府财政造成巨大的负担。

  国泰君安金工团队专题讨论了中国目前面临的养老金困局的破局之路,从顶层设计上,通过海外比较与借鉴,认为未来大力发展第二、第三支柱是中国养老保险体系改革的必然方向,养老资产在权益市场未来提升空间前景广阔,主要的结论有两点:

  •   在乐观假设下,补充养老金在权益市场会呈加速流入的趋势,投资者应对这一项未来的“确定性”增量多加关注;

  •   从公募基金、保险的角度来说,借鉴发达国家的经验,目标日期型产品在这一发展过程中会伴随着来自于个人及雇主需求的爆发型增长,在个人养老首批试点即将结束,公募产品纳入在即的时点,公募机构可加大对目标日期、目标风险型产品的布局。

  1997-2017 养老金规模最大的

  前7个国家的资产配置比例

  数据来源:Willis Towers Watson前瞻研究、国泰君安证券研究

  注:7个国家为澳大利亚、加拿大、日本、瑞典、瑞士、美国、英国

  行业洞察

  非银金融:科创板制度更趋完善

  4月16日,上交所发布《科创板股票发行与承销业务指引》,对战略投资者、保荐机构相关子公司跟投、新股配售经纪佣金、超额配售选择权、发行定价配售程序等作出明确规定和安排。

  国泰君安非银团队认为《指引》整体符合预期,最值得关注的重点内容有四条:

  •   明确券商跟投比例为2%-5%、锁定期为24个月;

  •   规定新股配售经纪佣金应当根据业务开展情况合理确定;

  •   强化券商在超额配售权(绿鞋)操作中的主体责任和具体要求;

  •   优化机制以警示科创板新股定价过高风险,强化了询价报价约束。

  •   农业:巴西糖业巡礼

  巴西是全球糖市最重要的影响国之一,近年来,巴西一直以来作为全球糖产量和出口量最高的国家,对全球糖市场有重大影响。通过分析出2019/2020年榨季食糖产业将迎来产需缺口,国泰君安农业团队预计国际食糖基本面将迎来变化,价格底部已经显现,未来价格有望上行,建议底部布局糖周期机会。

  巴西出口量占全球出口量的33%

  数据来源:UNICA ,国泰君安证券研究

  社服:物业服务迎快速发展期

  国泰君安社服团队本周对物业服务行业进行了首次覆盖,考虑到物业服务行业在未来3-5年仍然处于快速发展时期,且龙头公司市占率提升空间大,给予“增持”评级。

  汽车:5G促进消费潜力释放

  国泰君安汽车团队认为汽车消费在购买、流通和使用环节都存在潜力有待释放,但部分潜力的释放需要车联网等汽车科技在5G快速发展的大背景下加速推动来改善交通管理。

  首先在购买环节,汽车限购使部分消费需求难以表达,限购城市汽车保有量仍有提升空间。

  其次在流通环节,二手车“迁移政策”和“税收政策”不完善,评估和交易平台缺乏,我国二手车市场规模远低于汽车发达国家。

  再次在使用环节,“限行”等政策影响了消费结构,但对总量影响相对较小。

  最后,随着5G等领域的快速推进,车联网的联网率和应用落地将不断提速,为进一步的提振汽车消费创造条件。

  个股

  本周国泰君安研究团队共覆盖40余只个股,其中对高能环境(603588.SH)、汇顶科技(603160.SH)、东方国信(300166.SZ)和新凤鸣(603225.SZ)进行了首次覆盖,点评了工信部发布IPv6网络通知对星网锐捷(002396.SZ)的影响,上调了恒瑞医药(600276.SH)和齐翔腾达(002408.SZ)等9家公司的目标价,下调了铜陵有色(000630.SZ)的目标价,将碧水源(300070.SZ)和贵阳银行(601997.SH)的评级下调为“谨慎增持”。

  首次覆盖

  高能环境(603588.SH)2014年上市后,业务布局明显向运营板块倾斜。国泰君安环保团队认为公司储备四年的垃圾焚烧产能于2019年密集投产,将迎来收获期,同时公司有望凭借参股玉禾田与伏泰科技弯道超车。首次覆盖,给予“增持”评级。

  汇顶科技(603160.SH)率先推出光学屏下指纹产品商用,并取得多家主流手机厂商指纹芯片独家供应权。国泰君安电子团队分析随着光学屏下指纹进一步渗透, 公司2019Q1将继续维持良好增长势头。首次覆盖,给予“增持”评级。

  东方国信(300166.SZ)是工业互联网领域较早应用数字孪生技术,可以说数字孪生是推动工业互联网发展过程中的助燃剂,国泰君安通信团队认为公司搭乘数字孪生快车,抢先卡位,顺势而为,业务拓展有望超预期。首次覆盖,给予“增持”评级。

  新凤鸣(603225.SH)PTA-涤纶产能持续扩张,中下游龙头地位确立,国泰君安石化团队认为上游大炼化投产进程中PX原料瓶颈已被打破,公司作为中下游龙头更为受益。首次覆盖,给予“增持”评级。

  重大事项点评

  4月16日,工信部发布《关于开展2019年IPv6网络就绪专项行动的通知》。作为IPv6龙头,国泰君安通信团队认为星网锐捷(002396)在此次专项行动助力下将更快崛起,份额提升铸就白牌龙头的逻辑再次强化。

  上调目标价

  对于上市公司目标价的上调首先是由于公司经营稳健,业绩兑现,增强了投资者对公司的信心,如齐翔腾达(002408.SZ)、恒瑞医药(600276.SH)和圣农发展(002299.SZ)2018年业绩符合前期投资者的预期,晨光文具(603899.SH)和世嘉科技(002796.SZ)则是分别2018年全年和2019年Q1业绩超预期。

  其次则是由于对于公司竞争优势保持乐观,对公司保持长期稳定业绩有较强信心,如深信服(300454.SZ)和鱼跃医疗(002223.SZ)。

  此外,国泰君安建筑团队对上海建工(600170.SH)上调目标价是由于公司基本面强劲且受益长三角主题,在板块估值中枢上移及主题催化双重利好下,给与目标价上调。

  下调目标价

  铜陵有色(000630.SZ)年报业绩符合预期,考虑到铜矿与冶炼厂扩产周期错配,冶炼费有长期下滑趋势,国泰君安有色团队给予其目标价下调。

  下调评级

  国泰君安房地产团队和银行团队对碧水源(300070.SZ)和贵阳银行(601997.SH)两家公司都给予了评级下调至“谨慎增持”,原因分别是前者由于PPP类工程项目融资恶化、企业自身负债规模快速上升,后者则是非标资产压降及信用成本提升。

  维持评级

  对于健帆生物(300529.SZ)、苏交科(300284.SZ)和长亮科技(300348.SZ)等公司,国泰君安研究团队则是维持了前期的目标价和评级。

(文章来源:国泰君安)

(责任编辑:DF010)

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