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　　“金三银四”小阳春，中国证券报记者在清明小长假期间走访部分城市的售楼处发现，三四线城市楼市仍处盘整期。分析人士指出，近期，一二线楼市回暖多为刚需、改善型需求推动，三四线楼市仍处盘整期也符合住建部提出稳地价稳房价稳预期的目标，未来区域市场分化将愈加明显。

　　中国证券报记者6日下午来到山东省某四线城市开发区的一家楼盘，有3组顾客正在看房。该楼盘去年10月开盘的600套住宅还剩不到200套待售，虽成交情况仍较为乐观，但远不及前两年开盘不久便售罄的场面。

　　市民赵先生去年迎来家中的第二个小孩，出于“二胎”改善性需求，他计划更换一套住房。“现在住的两居室，才100平方米，父母经常过来住，不够用。”赵先生表示，他计划购置一套120平方米的小高层住宅，不过该楼盘售价9500元/平方米，略高于心理预期，他仍在观望。

　　业内人士透露，自去年10月开始，当地房价已到阶段高位，预计未来一年多时间仍将横盘，目前购房者多数处于观望状态。

　　从短期来看，三四线城市楼市仍将处于盘整期。山东广策房地产营销策划有限公司总经理王剑合在接受中国证券报记者采访时表示，在“房住不炒”的定位下，消费者的购房行为也日趋理性，三四线城市盘整期也符合稳地价稳房价稳预期的目标。招商证券研报称，三四线城市销量或有1-2个季度的调整，若调整幅度较大或拉动全市场销量出现第二个底部，但之后将企稳。

　　此外，未来房地产区域市场分化将愈加明显。易居研究院研究员沈昕表示，预计2019年上半年40城成交将继续萎缩，分城市类别看，一线城市将继续企稳；东部二线城市后续将持续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量或面临下跌风险。房地产服务商CRIC(易居克尔瑞)也认为，一二线城市楼市成交量将企稳，部分三四线城市由于房价已经上涨至阶段性高位，成交量势必会受影响。

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　　多地下调棚改目标 三四线楼市降温成定局？

　　从2018年年中开始，监管层接连释放信息，要根据实际情况，对棚户区改造的规模和货币化补偿比例进行控制。

　　今年以来，各地陆续发布棚户区改造的相关计划。据东方金诚国际信用评估有限公司的统计，截至2019年2月末，已公布2019年棚改工作计划的省份有25个， 其中18个省市计划开工量有所下滑，14个省市计划开工量同比跌幅在20%以上。

　　该机构认为，棚改货币化安置在创造购买需求促进库存去化的同时，也成为过去几年三四线城市房价上升的重要推动因素。但随着棚改红利的减弱，未来三四线城市商品住宅销售和房价走势将趋于平稳。

　　棚改转向“稳健”

　　根据住建部的数据，2018年全国各类棚户区改造开工626万套，超额完成了580万套的目标任务，并达到历史高点。从分割的年度计划看，2019年、2020年的棚改计划均保持在460万套，比去年有明显下调。

　　具体到各省份，年度棚改任务下调是常态。

　　河南是对棚改任务下调较大的省份之一。据悉，今年河南省的棚户区改造新开工计划为15万套，与去年的50万套相比，下降了70%。

　　由于浙江在2018年超额完成棚改任务，2019年，浙江计划新开棚户区改造安置住房(含货币化安置)18.3万套，同比减少55%。不仅如此，减少货币化安置也成为浙江棚改工作的一个特点。

　　以杭州市为例，2018年1-11月，杭州征收户选择货币化安置的比例已从2017年的55%下降到了43%。2019年去货币化安置仍将继续。杭州还强调，在棚户区改造重心上，杭州市将逐渐从重征迁、轻保障向民生优先、安置优先转变。

　　四川也在年初的省级政府工作报告中强调，今年将“改造城镇危旧房棚户区15万套”，比2018年的25.5万套下降了4成。

　　分析人士认为，各地棚改任务普遍下滑的原因，一方面在于去年各地棚改任务完成较好，今年的总体压力不大；另一方面在于监管层对棚改工作提出了一些限制性要求。

　　去年7月，住建部召开会议称，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，采取新建安置房的方式；对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。2018年10月，国务院常务会议提出，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

　　此后，“慎重、稳健”就成为棚改工作的主基调。

　　东方金诚指出，根据中国国家统计局公布的信息，截至 2018 年末，商品房待售面积已降至5.24亿平方米，为2014年初以来最低水平。去库存的目标基本完成，意味着部分库存处于低位的市县或将取消货币化安置优惠政策。

　　事实上，从公开信息来看，仍有部分省市的棚改任务有所增加，但从已经发布棚改目标的省份来看，下调规模，控制货币化补偿比例已经成为常态。

　　三四线楼市回暖乏力

　　作为保障性安居工程的重要部分，棚户区改造工作已在我国实施多年。棚改计划在推行之初以实物安置为主，2015年，国务院积极推进棚改货币化安置，货币化安置比例由2014年的约9%跃升至2017年的 60%，货币化安置逐渐成为棚改安置的主要方式。

　　但由于释放出大量需求，并提高了支付能力，货币化棚改被认为是楼市的利好消息。

　　山东某房企人士向21世纪经济报道记者表示，山东南部某市曾因房地产过度开发而一度形成供应过剩的局面，2013年至2014年间，甚至有企业因项目销售不畅而“跑路”。但在2015年推进大规模棚改，并实施货币化补偿以来，市郊的过剩项目全部被消化，当地的房价也出现明显上涨。

　　东方金诚指出，棚改货币化安置在创造购买需求促进库存去化的同时，也成为过去几年三四线城市房价上升的重要推动因素，2016年三季度以来，三线城市新建商品住宅价格涨幅一度超越一二线城市。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，居民收入水平的提高，以及返乡置业的需求增加，也是促进过去几年三四线楼市升温的原因。但总体来看，货币化棚改的作用仍然是主导性的。

　　随着棚改规模的下降，三四线楼市的热度是否将出现降温？

　　前述房企人士指出，很多三四线城市一直有人口外流现象，且缺乏核心产业支撑。如果棚改规模缩水较大，对当地楼市不是好消息。

　　他表示，在山东一些城市，房地产市场从去年下半年就已经开始出现降温。这一方面是由于棚改规模下降，另一方面则是因为需求已经在上轮的市场热潮中有所透支。“以往春节期间的返乡置业比较火，能占到项目年度销售的两到三成，今年看房和买房的明显少了。”

　　东方金诚表示，目前三四线城市人口及资源向外迁移，而棚改又透支了部分房产刚需，致使房价缺少长期的支撑，在棚改从货币化安置为主转向实物安置为主、棚改开工数量明显缩减、抵押补充贷款收紧和政府购买棚改服务模式取消的情况下，预计2019年棚改对商品住宅销售的拉动作用将减弱，三四线城市商品住宅销售和房价走势将趋于平稳。

　　易居克而瑞的统计显示，2019年一季度，全国40个主要城市新房累计成交面积同比下降4%。其中一线城市累计同比增长29%，二线城市累计同比下降4%；三四线城市累计同比下降12%。该机构认为，未来三四线城市的成交量继续面临较大的下跌风险。（来源：21世纪经济报道）

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（文章来源：中国证券报）