近期，有媒体报道称，重庆、深圳等多地出现房产中介声称买房可以做到“负首付”：房产价格520万元，但可以向银行贷款570万元，这样购房人不仅无需付首付，还能拿到50万元作为装修款。对此，业内人士表示，一些房产中介通过做高合同价方法营销，买房看似可以做到“零首付”“低首付”乃至“负首付”，但买房者也会面临财务和法律风险。同时，针对这些营销乱象，监管部门一直都在积极出手整治。

　　有房产中介称可做到“负首付”

　　“这套房子评估价是570万元，但是业主低价卖，卖520万元。你可以在银行贷570万元全款买这套房子，还剩下50万元用来装修。”房产中介王女士向媒体记者表示，其代理的一套深圳罗湖区的房产可以做到“负首付”。另外，对于570万元贷款，银行会分批次放款，买家只需把资料递上来，全部由中介公司对应的按揭部门负责来办理。除非是黑征信（不能做）。

　　重庆巴南区一位房产中介在销售广告中也表示：“首付负1万元！没错，不需要首付还能再拿1万元……”

　　如何实现“负首付”？业内人士透露，主要是以做高购房合同中房屋的价格，让合同价格高于实际交易价格，或者以提供垫付资金等方式使购房人获得银行贷款，以此实现贷款金额高于房屋实际交易金额，从而实现所谓的“负首付”。在实际操作层面，为了取得购房人对“负首付”可行性的信任以及通过银行的贷款审批，一般中介会要求业主与购房人签订两份合同，一份包含真实价格的合同以及一份包含做高价格的合同。包含真实价格的合同用于给购房人开具收据和发票。包含做高价格的合同用于提供给银行申请贷款，并且一般银行只会对以自有资金付首付款的购房人发放贷款，开发商则有可能联合购房人、垫资机构等向银行提供虚假的支付首付款证明等其他材料。

　　据悉，实现“负首付”有时还需要借助经营贷的力量。“因为经营贷成本比房贷便宜，深圳房贷首套利率是4.6%，经营贷利率是3.5%到3.8%。购房人需要提前准备征信报告和银行流水、收入证明等材料。名下如果没有公司的话，需要配合注册个公司。”某中介人士说。

　　有中介称“低首付一直存在”

　　日前记者在采访时，广州多个中介人士透露，“低首付一直都是可以的，看成交的价格，然后看银行的评估价来定。”

　　从事二手房交易十几年的中介小李告诉记者，做低首付的关键要看某一套房子是否低于市场价，以及评估价是多少。例如某楼盘市场价6万元/平方米，某房东卖5.1万元/平方米，但由于房子保养好、楼层朝向佳，评估价可以达到6.2万元/平方米，那就以这个评估价去申请贷款。“不是每一套房都可以做0首付和低首付的，要看该套房子价格低于市场价多少，中间差额越大，可以贷款的额度就越高。虽然决定不了最后的评估价，但我们跟银行旗下的评估公司比较熟，可以沟通。”中介小李说。

　　据悉，不仅仅在二手房交易中，购买一手商品房的低首付也频频出现。比如日前有楼盘就打出“南沙地铁口，首付最长两年分期，首付只需15%”。业内人士表示，一手房项目做低首付一般有两种操作方式，一是开发商先帮你垫资，免息最长两年时间；二是开发商跟第三方金融机构合作，帮你做“首付贷”。

　　根据广州市购房政策，广州市首套房首付比例继续执行至少30%，购买第二套房的家庭首付比例不得低于70%。其中，对于改善居住条件，再次申请贷款购买普通商品房，对已结清相应购房贷款的家庭实行首套住房贷款政策。

　　监管部门多次严禁营销乱象

　　针对“低首付”“零首付”“返首付”等营销乱象，监管部门也积极出手整治。近年来，相关部门多次发声，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资；严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务。

　　5月21日，广东省惠州市惠阳区房地产中介行业协会在其官微发布消息，惠阳区住房和城乡建设局于5月20日印发《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》（下称《通知》）。《通知》表示，近期，该区个别商品房项目涉嫌违规销售，造成不良影响，为强化房地产市场监管，规范销售行为，维护购房人合法权益，严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。同时，《通知》要求，严格执行注销制度，对中介机构(中介人员)发布不实等违法违规销售信息的、协助房地产开发企业违规销售的，惠阳区住建局将注销其房地产经纪机构备案证书。《通知》还指出，要严厉倒查因违规销售行为引发的事件，对造成不良影响的企业，关停网上交易系统(锁盘)，一经查实存在违规销售行为的，依法追究责任。

　　对此，广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期惠州地区部分房地产项目的中介机构在销售阶段开展违规宣传，扰乱了正常的市场秩序，这是《通知》出台的根本出发点。

　　律师：“低首付”做法违规

　　有购房者可能会觉得，在利率不高的条件下，这样的“低首付”，岂不是相当于薅了银行、开发商的羊毛？对此，有法律人士表示，“低首付”甚至“零首付”“负首付”，这种做法显然是违规的，存在不小的法律风险。

　　根据《房地产广告发布规定》第十条“房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。”第十六条“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容。”第十七条“房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。”等相关规定，法律人士认为，对“负首付”“零首付”进行宣传，其行为本身就涉嫌虚假宣传，而且，以此作为宣传点往往是为了误导、欺骗消费者购买房屋。如果消费者被此宣传吸引并且实施后续操作行为，则会增加自身违法风险。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受时报记者采访时表示，首先，不论是“零首付”还是“负首付”，其实都不是真正意义上的零或负，该付的钱该还的钱，终究是要付的是要还的，无非是时间早晚的问题，不是天上掉下来的免费馅饼。其次，做高合同价之后，购房人的贷款金额也比较高，月供相对来说也会提高。再次，这种做法本身就是违法违规，明令禁止的。最后，还存在被银行断贷、被监管部门处罚的可能性。若房产交付存在问题，投资者的风险就会更大。

　　王玉臣还表示，采用这种模式购房，往往需要签署“阴阳合同”。这种方式本身也是违法行为。一方面违反了商品房销售的相关规定，没有如实备案；另一方面，通过这种方式骗取高额贷款，违反了银行按揭贷款的相关规定，涉嫌骗贷，一经发现，银行不会放贷。即使已经放贷，往往也会直接解除按揭贷款合同，要求提前偿还全部贷款。

（文章来源：信息时报）