上千次高频调控 从深圳“大萧条”看全国楼市“冷”与“热”
2021年05月10日 07:35
作者: 李宁
来源: 投资者网
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【上千次高频调控 从深圳“大萧条”看全国楼市“冷”与“热”】据中原地产统计数据显示,2021年以来,全国房地产调控政策密集出台,年内累积房地产调控次数高达186次,呈现出按月递增的趋势,其中,4月份达51次,3月份48次,2月份45次,1月份42次。目前,广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳等城市均被住建部约谈督导。(投资者网)

  全国每年数百次调控的力度,早已经成为中国楼市习以为常的消化剂。2021年也不例外。

  据中原地产统计数据显示,2021年以来,全国房地产调控政策密集出台,年内累积房地产调控次数高达186次,呈现出按月递增的趋势,其中,4月份达51次,3月份48次,2月份45次,1月份42次。目前,广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳等城市均被住建部约谈督导。

  2021年以来近200次的调控数据,让不少人惊叹楼市平衡术的难度与技巧之高难。其实大可不必如此恐慌,还是以中原地产统计数据为例,据笔者统计近三年的情况来看,每年的调控次数并不少见。

  01

  三年1500多次高强度调控与深圳楼市热浪退却

  2020年,全国房地产政策调控累计达498次,其中9月份频率最高,达35次。

  2019年,全国房地产调控政策次数累计达620次,其中11月频率最高,达72次。

  2018年,全国房地产调控政策次数累计达450次,调控次数主要集中在三季度。

  由此来看,常态化的房地产调控没有最严,只有更严,三年加起来合计1568次的调控力度,也印证了各地对“房住不炒”政策的执行强度从未减弱。

  作为“后疫情之年”,2021年国内经济有望强劲复苏,那么,如果简单对比2020年调控态势来看,一个基本的判断是:今年每个月楼市调控的力度与频率,都远远超过2020年。这一点表现最明显的莫过于深圳楼市。

  深圳楼市在上一年的魔幻上涨所带来的的苦果,最终需要在2021年来消化。当下来看,深圳显然已经把“控房价”作为最主要的政治经济任务。

  这一方面体现在深圳的建设银行日前宣布,调整房贷利率首套房贷款利率执行LPR+45BP(相当于5.10%),二套房贷执行LPR+95BP(相当于5.60%),相比之前分别上调15BP和35BP;另外,为了体现对中低收入人群购买保障性安居型商品房的支持,此次安居型商品房贷款利率维持不变,即执行LPR+30BP(相当于4.95%)。

  显然,资金成本的上升以及今年以来各项政策的强力出台,再加上深房理炒房现象受全国舆论关注与持续发酵,都让深圳楼市迅速降温。一年时间,从魔幻到陨落,深圳楼市的那股疯狂,短期内恐难再现。

  另一方面,5月6日,深圳市第七次党代会报告全文发布。报告要求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,规范发展长租房市场,加快完善“4+2+2+2”住房供应与保障体系,保持房地产市场健康平稳发展。

  从金融工具,到官方态度,都使得深圳楼市处于从严调控之下,成交量也因此迎来历史新低。

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  从深圳市住建局的数据来看,4月共成交二手住宅4877套,环比减少28.2%,成交面积约44万平,环比减少23.3%。

  据笔者观察,与去年5月深圳楼市的热火朝天相比,今年“五一”前后前往中介机构进行咨询的人数明显远远少于以往。一位福田区核心地段的中介机构店长告诉笔者:“今年1、2月份二手房成交量和价格尚可,但3月至今,成交量脆断,价格处于有价无市。虽然价格平衡,没有涨也没有跌,但交易量近乎于谷底,这对中介而言,堪称最寒冷的冬天。”

  另一家中介机构贝壳找房研究院监测数据显示,“五一”假期全国50个城市二手房日均成交量较去年同期下降约5%,较4月周末日均水平下降约三成。成交量下滑的同时,在带看客源量也呈现相同的走势。数据显示,假期日均带看客源量较去年同期下降约9%,较4月周末日均水平下降约三成。从各城市表现看,“五一”期间,北京、深圳、上海二手房日均成交量均同比下降。其中,深圳降幅超八成,北京同比下降接近五成,上海同比下降约30%。

  02

  调控成败至关重要:占GDP超过20%,占银行总贷款39%

  数千次的调控,始终围绕着“房住不炒”。经济学界的共识是,近几年来看,除了个别城市房价快速上涨外,整体上,全国范围内房地产价格已然“企稳”。

  与此同时,从4月30日的中共中央政治局对房地产的表态来看,“房住不炒”更是落实到细节,落实到社会大众密切关系的学区房领域,强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。”

  调控的目的在于使其健康,良性发展,正因如此,近些年各地层出不穷的调控恰恰表明,一城一策,分城而治,而非大水漫灌,调控的精准度才更行之有效。因而,在笔者看来,这些年楼市调控无疑是极为成功的,一方面中国经济没有因为调控而造成“休克疗法”的后果,继而严重冲击国内经济与社会发展,即便在疫情最为严重的2020年,我国楼市整体依然保持平稳;另一方面,楼市调控的供给端与需求侧同时发力,利用供地增加、房企杠杆的“三道红线”等所产生的硬预算约束。

  所以,即便调控频出,但楼市并没有因此熄火,反倒呈现出一片欣欣向荣。根据交通银行金融研究中心的数据显示,3月全国成交1.86亿平方米,创历年同期最高,楼市迎来最强小阳春。从一季度整体情况来看,供需两旺叠加基数效应,市场成交热度较高。一季度全国商品房销售面积为3.6亿平方米,销售金额为3.8万亿元,分别同比增长63.8%和88.5%,较2019年同期分别增长20.7%和41.9%。

  历史经验表明,楼市与经济往往是共生共荣,一损俱损。

  而根据国际投行巴克莱银行今年2月份的一份研究报告认为,目前房地产投资及建设约占总固定资产投资的两成,或14%的GDP。考虑到房地产投资与上游(如:钢铁、建材等)及下游(如:家具、电子产品及服务等)的产业紧密关联,估计占整体GDP的比例或超过20%。

  就与金融方面的关联,报告指出金融体系对房地产板块的曝险已经很高且仍在增加。2020年房地产相关贷款占银行总贷款比例的39%,2015年只为约20%。此外,房地产是企业及地方政府融资平台用以获取贷款的主要抵押品,房地产价格大幅调整将会降低抵押品价值,令银行体系受损。

  值得一提的是,对比全世界的房地产泡沫周期时来看,对任何国家而言,是否能妥善解决好房地产问题,关乎经济命脉,影响社会发展,无论是走钢丝还是平衡术,难度都极大。笔者从社会学层面分析发现,在本轮围绕着“房住不炒”的主基调下,无论是国际层面还是国内讨论,对中国房地产泡沫的担忧,包括“泡沫”之类的词汇,无疑都大大减少。

  这显示,我国楼市的调控正与时俱进,调控正围堵漏洞。无论是深圳,还是其他城市,都可见调控策略之细、手段之全。

  美国作家戴维·戴恩在2019年出版的《房奴》一书,重温了2008年美国次贷危机所引发的个体悲惨命运。书中谈到:尽管房价上涨,但住房拥有率达到了69.2%,为历史最高水平。人们众口一词地呼喊着行业口号。音乐不停响着,没有人想让这只旋转木马停下来。

  奈伊发出警告说,“这种机构欺诈行为不仅会导致数以百万的房屋止赎案件、失业浪潮、住宅‘鬼城化’以及人民的情感伤痛,还会引发抵押贷款衍生证券的大幅贬值、银行破产以及股票市场的抛盘。”

  调控虽冷,市场仍热,当前的中国楼市在调控下必然会更加健康。

(文章来源:投资者网)

文章来源:投资者网 责任编辑:DF064
原标题:上千次高频调控,从深圳“大萧条”看全国楼市“冷”与“热”
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