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万亿到期债务怎么破?房企发债规模4年最低 现金流管理遭考验 如何渡过难关?

2021年04月25日 09:55
作者:孙翔峰
来源: 券商中国

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原标题:万亿到期债务怎么破?房企发债规模4年最低,现金流管理遭考验,如何渡过难关?

摘要
【万亿到期债务怎么破?房企发债规模4年最低 现金流管理遭考验 如何渡过难关?】房企借新还旧能力持续减弱,在房企比较依赖的海外融资方面,数据显示,今年1季度,内房企业大幅缩减至226.12亿美元,为2018年以来最低,净融资额也自2018年以来首次转负,为-160.82亿美元。在境内市场,1季度房企债券市场的净融资额为-524.25亿元,已经连续3个季度为负。(券商中国)

  房企借新还旧能力持续减弱,在房企比较依赖的海外融资方面,数据显示,今年1季度,内房企业大幅缩减至226.12亿美元,为2018年以来最低,净融资额也自2018年以来首次转负,为-160.82亿美元。在境内市场,1季度房企债券市场的净融资额为-524.25亿元,已经连续3个季度为负。

  市场人士分析,在行业周期下行和政策收紧的双重压力之下,地产公司现金流管理能力遭受极大考验,行业偿债风险整体增加,中小企业和部分高负债企业或将被迫离场。

  “部分房企偿付债券基本上都是通过借新还旧的方式,发债规模的持续降低势必会影响到其借新还旧的能力,这也更加考验房企的主业现金回款情况以及多渠道的融资能力。”中证鹏元房地产评级部董事总经理林心平对证券时报·券商中国记者表示。

  房企发债规模持续走低

  房地产公司在债券市场融资变得越来越困难。

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  数据则显示,1季度境内发债总规模为1732.62亿元,为2018年以来的1季度新高,但是海外发债规模降至226.12亿美元,比2020年1季度减少约46亿美元。

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  根据贝壳研究院统计,2021年1季度房企境内外债券融资累计约3040亿元,同比下降23%,为2018年以来首季度的最低发行规模。

  分市场来看,一季度境内债券规模占比64%,较2020年同期上升14个百分点。2021年开年以来,境内货币政策稳定中性,资金面平稳,境内债市发行规模占比近5年内首次反超境外发行规模,并有进一步扩大占比趋势。境外债方面,一季度受到通胀预期影响,美元债剧烈波动,致境外发债规模大幅下降,预期二季度境外债仍呈不确定预期。

  相较于去年疫情背景之下的货币环境宽松,在融资管控持续升级的背景下,房企融资难度加大。

  林心平表示,一方面,在“三道红线”的监管新规下,房企的确有主动降负债的需求;另一方面,前期爆发的信用风险事件对房企发债也有较大的冲击,以上因素都导致了地产发债规模下行。而今年一季度,境外发债1月表现不错,2月份起受到通胀预期、美元债利率上行等因素的影响,发债规模大幅下滑。

  “总体来看,2018年是房企债券融资的峰值,近年来在房企融资持续收紧的背景下,行业发债规模下行是符合预期的。”林心平表示。

  开源证券固收首席分析师杨为敩也表示,在2020年整体市场流动性较好的背景下,房地产销售整体并没有大幅增长,意味着在强监管之下,房地产行业走势已经与宏观相脱节。

  “房地产行业目前处于主动收缩的状态,会大幅缩减资本开支,主动负债需求也会快速下降。”杨为敩对记者表示。

  偿债压力持续增加

  发债规模收缩的另一面,是房地产企业的净融资额持续为负,借新还旧的压力持续增加。

  数据显示,今年1季度,内房企业大幅缩减至226.12亿美元,为2018年以来最低,净融资额也自2018年以来首次转负,为-160.82亿美元。

  在境内市场,近3个季度的房企境内债券-171.61亿元和-700.6亿元和-524.25亿元。

  贝壳研究院统计,2021年对于房企而言是债券到期的高峰年,不含2021年将发行的超短期债券的到期债务规模预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关。根据3-5年的发债周期,未来3-5年债务违约风波难免继续发酵。

  “自2020年下半年起,房企没有通过境内发行债券实现新增融资,需要通过其他渠道筹措资金偿还到期的债券。大部分房企偿付债券基本上都是通过借新还旧的方式,发债规模的持续降低势必会影响到其借新还旧的能力,这也更加考验房企的主业现金回款情况以及多渠道的融资能力。”林心平说。

  事实上,不少企业已经持续加快现金回笼,以应对持续增加的融资压力。

  保利地产在近日发布的2020年年报中就表示,报告期内,行业融资监管趋严,房企资金面承压,公司不断强化现金管理能力,抢抓现金回笼,提升销售质量。2020年公司累计实现销售回笼4706亿元,回笼率为93.6%。报告期内新增直接债务融资83.1亿元,平均成本3.60%,以低成本储备长期发展资金。

  “今年房地产行业偿债压力非常大。”杨为敩对记者表示,2016年和2017年,房地产行业经历了一轮以高周转推动的快速发展,累积了大量的代偿债务,推高了整个行业的偿债压力。

  杨为敩表示,“2020年我们测算,平均每家房地产企业的偿债缺口达到50亿元,今年会增长50%到103亿元。从过去5年来看,偿债缺口规模一直以50%的速度增长,这是非常非常快的。”

  杨为敩认为,在这样的背景下,房地产公司发债规模下降,必然会增长房地产行业的偿债风险,在未来两年的时间内,这一风险可能都处于高位。

  负债水平易增难降

  在持续的监管压力和偿债压力束缚下,不少房地产企业也在主动谋求降低杠杆水平。比较显著的现象就是房企2020年财报披露情况中,多数房企实现降档,绿档房企数量增多。

  但是整体来看,房地产企业降低负债水平的难度仍然很高。

  林心平认为,从整个房地产行业来看,一方面房企过去形成了通过高杠杆谋求扩张的路径依赖,策略本身难以急转弯。

  同时,地产销售的韧性带来了行业库存低位,在需求端基本面无忧的情况下,房企存在一定拿地补库的刚性需求。

  从具体指标看,房企通过加快资金回笼、调整债务结构、规模及增权益的方式能较快改善现金短期债务比及净负债率,而扣除预收款的资产负债率改善难度较大,对房企的运营能力和产品管控能力要求较高,需要一定时间调整。具体到房企个体来看,不同房企的资源禀赋、经营策略和融资节奏不同,在降杠杆的难度上也有差异。

  “房地产降低负债难度主要在于推动负债水平软着陆,现在房地产行业利润增长速度出现了显著的下滑,必然需要更多时间消化负债。”杨为敩表示,偿债周期拉长之后,如果融资环境恶化,会明显增加行业的风险。

  不过杨为敩坦言,虽然短期风险有所增加,但是主动降低负债水平对地产行业长期发展非常有利。

  “地产行业当前处于下行周期,如果持续高负债,将很快变成一个超级产能过剩的行业,行业长期风险必然较高,如果当下主动降低负债,会降低行业的长期风险。”杨为敩表示。

(文章来源:券商中国)

(责任编辑:DF358)

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