规模之路转向利润为王 世茂能否踏上新赛道?
2021年02月25日 11:14
来源: 中宏网房产
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  2021年初,世茂集团公布2020年全年销售业绩,累计合约销售总额约为3003.1亿元,其中权益销售金额为2102.2亿元,两项数据均较去年同期上升15%。

  按照去年年度业绩会上总裁许世坛定下的3000亿元销售目标,世茂集团如期完成。且在排名榜单上稳定TOP10,位于2020房企销售榜第八名。但从另一个角度来看,2017年-2019年间世茂集团的销售额增速分别为47.93%、75%、48%,但在2020年,其增速下降到15%。

  尽管世茂2020年成功实现了3000亿元销售目标,但年中“三条红线”新规的出台以及销售增速放缓,同样让世茂有了新的焦虑。

  在去年年中的业绩发布会上,世茂集团总裁许世坛就给出了对公司未来以及行业趋势变动的判断:由关注拿地扩储的“规模之路”向注重内部管理调控的“利润之路”进行升级,同时力争未来五年净负债率目标控制在60%以下,争取每年有序下降利息成本

  伴随房地产调控下愈发清晰的长效机制,对于世茂等一众市场参与者而言,新的挑战已然来临。

  积极回款

  一般意义上,房企规模加速会带来负债极升、现金流减少等“通病”,且在2020疫情影响之下,房企对现金流把控便显得极为重要。手握良好的资产和和顺畅的回款,也就意味着有了穿越危机的能力。

  对于如何从“规模之路”转向“利润之路”,“回款”可能是世茂集团打的第一层基底,早在去年年初,世茂集团便将定下2020年的回款率目标——全年回款率80%以上。

  世茂集团半年度报告显示,2020年上半年,世茂持续突破应收,管控新销回款速度。报告期内,世茂回款额同比增长9.5%,实现回款890.4亿元,回款率达80.6%。

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世茂集团历年销售回款率(数据来源:世茂集团公告)

  良好的回款率同样给了世茂健康的资产表现,以目前半年度的数据来看,世茂集团账面现金699.2亿元,较2019年底上升17.3%。款总额1429.8亿元,长期借款占比72.3%,短期借款占比27.7%,期限结构健康。偿债能力视角下,公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为1.6倍、62.1%、72.0%。未动用银行及金融机构等融资额度约人民币520亿元,资金储备空间大。集团通过统一资金管理,确保资金的使用效率以及全面的调配使用,有效抵御2020年系统性风险对企业造成的资金压力。

  下半年,世茂集团延续回款策略,有接近世茂人士向记者透露,世茂去年控制拿地款基本占回款的5成左右,地区公司只有完成回款指标,才能拿地扩储,结合当下的市场环境,2021年的大概率将继续保持回款策略。

  审慎拿地

  拿地方面来看,据中宏数城数据统计,2020年世茂新增公开土储89块,新增土储主要分布在长三角、珠三角、海峡西岸、三东半岛等区域圈中的31个城市,其中长三角地区新增拿地建面占比为41.6%,较2019年提高16.1%。

  值得注意的是,下半年,部分城市限价条款影响项目整体利润水平,出于审慎原则三四季度拿地节奏较为缓慢。据不完全统计,世茂下半年在公开土地市场上极少露脸,仅公开拿下仅4宗土地。

  整体来看,世茂今年拿地能级略有下降,在长三角城市圈土储布局力度明显加大,新增土储较多的城市有肇庆、南京、阜阳和济南,占比分别为12.7%、7.8%、7.1%和6.8%。

  世茂集团曾强调,高线城市中的土地市场竞争持续,过去数月很多公开拍卖土地的毛利率无法符合公司的投资要求,因此自第三季以来,公司在土地储备方面变得更为审慎。

  虽然强劲的购房需求或会持续,但由于“三条红线”下的融资上限,一定程度上限制了开发商土地储备能力。因此,认为现时更适合世茂集团专注于高质量增长,而不是快速扩张。

  区域发力

  调整区域公司架构,是世茂2021年不得不提的新动向。

  2021年1月,有媒体报道称世茂集团正在对旗下区域组织架构进行了重整,将原来的9个区域公司调整为7个,拆分了长三角区域三个公司及大湾区的两个区域公司。其中,苏沪地区、山东地区、长三角地区,由苏沪地区公司负责人管理;浙江地区、华中地区、杭州地区,由浙江地区负责人管理;粤桂地区并入世茂海峡,由世茂海峡董事长管理。日前,记者根据消息内容致电求证,已获世茂集团方面证实。

  这并不是世茂首次调整区域架构,早在2016年,世茂便将环渤海区域公司与东北区域公司合并,成为华北地区公司。管理半径的扩大,带来的除了规模之外,还有资金实力、组织能力的提升。有市场观点认为,市场调整期,组织化小有利于世茂保持稳健经营,集中内部优质人才和资源后可以更加专注于高质量增长。

  而在本轮调整之前背景下,世茂集团各个区域公司已开始逐步发力。

  例如世贸集团主力区域公司世茂海峡,其在2020年12月世茂海峡官宣突破1000亿,结合世茂集团年销售额来看,世茂海峡销售完成了集团超过30%的销售额;而浙江区域是仅次于世茂海峡的销售贡献区域,仅在半年内新增土地14幅,新增储备货值约144亿,包括新入驻城市合肥、阜阳、赣州、九江、抚州等重要城市,完成跨越4省11城的全面布局;去年在北方土地市场表现活跃的世茂华北区域,2020年多个文旅、住宅项目启动爆发,热门项目世茂北京天誉今年1月底首次开盘劲销38亿,拔得2021年豪宅头筹,

  值得一提的是,2月5日,世茂集团发布了2021年1月销售情况公告,报告期公司实现销售额200.2亿元,同比增加96%;实现销售面积113.39万平方米,同比增加94%。相较于一众房企年初销售额失速,世茂的成绩无疑为其2021年的升级之路开了个好头,但在瞬息万变的地产市场,世茂能否成功由规模之路成功转向利润为王,尚需我们进一步观察。

(文章来源:中宏网房产)

文章来源:中宏网房产 责任编辑:younannan
原标题:规模之路转向利润为王,世茂能否踏上新赛道?
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