林少洲:内容为王 房地产进入运营时代

2018年03月23日 16:09
来源: 观点地产网
编辑:东方财富网

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  林少洲(阳光100集团总裁):各位下午好!现在很多人觉得房地产到了一个比较微妙的时候,所以大家的思考和焦虑是比较多的。思路决定出路,你怎么看这个行业,可能对未来几年是有影响的。

  我觉得房地产已经进入了一个运营时代,内容为王。我把几年前我在博客上写的一篇文章的观点跟大家简要分享一下,我当时讲了房地产发展的三大时:

  第一个阶段是经济学和建筑学的阶段,第一个阶段我们取消了福利分房,解放了生产力,房地产进入到黄金时代,这是一个经济学的方法,所以中国的房地产进入了繁荣期。另外一个是建筑时代,我们非常重视房地产品质的建设,尤其是物理的品质,我们的建筑技术、材料方面向国外开放,全世界的建筑经验引进、资源引进,极大地把中国的房地产品质提升,释放了很高的价值,这两个时代基本上维持了二三十年。

  第二个阶段是社会学和伦理学阶段。在第一个阶段是商品化、市场化的方法,市场自身有些问题无法解决,比如说高房价的问题,原材料不断地涨价,而且供应上永远是供不应求的,除非我们把土地政策彻底的改变,否则原材料不断涨价,所以房价不断上涨,年轻人买不起,所以这时候就需要伦理学,要有人问关怀,考虑到低收入的老百姓怎么办。

  最近若干年,基本上伦理学时代体现得非常明显,包括现在谈的长租的话题,这个民生导向未来会非常强。而社会学时代是什么意义呢?我们第一阶段的房地产在建筑学和经济学的阶段,我们解决了量和质的问题,但是群体的归属感没有解决好,我们从原来的村落、大院进入到一个新的社区的时候,我们的社区规划是一个物理空间的叠加,它的内在的有机性、人群之间的归属感没有很深入的思考,所以社会学要解决这些问题。

  这个社会学有两大问题,第一是要解决群体归属的问题,用现在的互联网语言叫社群,就是有共同语言的一批人住在一起,相互之间能形成一种深度的、友好的、和谐的互动关系,这是第二阶段很重要的突破口,会产生巨大的影响。第二方面是要创造更丰富多彩的生活方式。其实从村落、大院进到一个社区的时候,反而生活变得更简单了,原有的模式没有解决好,所以这时候我们要有社会学的角度思考,要把更有价值、更有意义的生活方式创造出来。

  第三个阶段是艺术学和宗教学阶段,这是建筑最永恒的东西,比如说欧洲的教堂、城堡,这时候是人类最高的境界,强调的是精神的满足,现在我们还在期待和呼唤之中,但是慢慢的在有些项目中,会把艺术和宗教的角度考虑进来,把人类心灵满足的因素深入的渗透进来。

  房地产的新时代,一个是政策,从效率优先到公民优先的民生导向。第二是行业,三十年高速发展自我修整,第三是市场,从新生代到中产阶层全面的消费升级要求。这是房地产面临的新的时代。

  整体上我觉得房地产将从硬件优先的时代过渡到软件优先的时代。高速发展的时候既有成绩其实也留了很多遗憾,萝卜快了不洗泥。一些老的社区再过十几二十年问题就会出来,一个电梯的问题可能就会带来一大堆的事,还有各种漏水的问题,还有其它的社群问题都会很多,这有待于我们去改造、解决。

  还有一个是存量房逐渐代替增量房,尤其是一线城市,现在大部分都是存量房的市场,存量房不是一个房子的问题,更多的是软件改造的问题。还有一个是规模瓶颈之后的精细化趋势,包括拿地困难,拿到了地,这个地价也是很高的,这时候必然需要精细化,土地资源越来越稀缺,价格越来越贵,怎么精耕细作就成为一个关键。

  行业机会的演变。我个人讲了三句话。第一句话是以房本为本,过去房地产一个最大的特点就是地价飞涨,20年前北京万科城市花园的地,当时是220万一亩,楼面地价300块钱,现在拍这个地,没有3万拿不下来,20年地价涨了100倍,设计费涨了一倍,物业费涨了一倍,钢材水泥涨了一倍,所以过去房价上涨是地价的奥秘,谁拿的地多谁就发大财。过去不需要运营,就是便宜的圈地,在低潮期拿下土地。第二是以房为本,有运营优势企业在这种情况下可以大展拳脚。第三是以房为老本,过去30年中国最大的财富积累就是房子,以房子为基础形成的财富,以及以此为基础的消费能力,为文化娱乐、休闲度假、养生养老等行业的发展打下了良好的基础。

  运营时代,内容为王,要强调产品的特色,强调精细化的品质和优质的内容。有没有实质的运营能力成为下一步的核心。

  这几年的商业很难做,但是我们的窑埠古镇在柳州做成了一个城市名片,这一点很不容易。还有宜兴凤凰街,30万人口的城市,开业当天来了16万人,整个项目成为了城市会客厅,有优质内容的项目还是很受消费者追捧的,老百姓对美好生活的期待,他这种热情有时候超过你的想象。还有一个是长沙的凤凰街,去年开了两次盘,一次拿出200套商铺,都能卖掉8成以上,所以不再是简单的盖房子、卖房子,从内容和运营入手,走出了从商业街到公寓、文旅项目的创新思路。

(责任编辑:DF052)

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