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余英:高铁新时代房地产发展新机遇

2018年03月23日 15:59
来源: 观点地产网
编辑:东方财富网

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  余英(宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁):感谢陈诗涛女士请我来分享一下,我每年12月28号都要在微博上发表一下对来年房地产市场的预测,这是我去年12月28号发的预测,2018年的主题是高铁年。

  这几年大家看到中国的经济区域发展极度不平衡,每年春运就是一个区域发展不平衡的体现,很多人到沿海大城市打工,到了春节期间被媒体“忽悠”得一定要回家看父母,所以大家就长途跋涉回老家,实际上把父母接来是最省事的,但是他非要回去,赶这个春运大潮。

  但是我们也看到一点,中国改革开放之初这种大进大出,依靠外向型经济的发展模式已经在改变,尤其是在互联网、高铁经济、基础设施建设的基础上,中国的经济版图已经发生了很大的变化。

  前段时间我去武汉,我是一个死一线城市派,我从来都受房地产的主战场都在一线城市,投资只在北上广深,其它地方坚决不投,后来我发现这个事实已经发生了变化,武汉人可能有98%都不会离开武汉到深圳来,他们就在武汉待着,因为除了特别大牌的东西在武汉没有以外,武汉其它什么都有,深圳有的,北京有的、上海有的在武汉全都有,而且由于互联网经济的发展,人们没有必要从武汉到深圳打工。

  特别是中国的经济发展变化以后,依靠港口的这种外向型经济,在内需改变以后,沿海当年发展的四个经济特区,包括连云港等等港口城市的魅力已经在明显下降了,而内陆的一些重要的省会城市的经济能力、就业能力和各种服务提升的也很快。当年可能由于国内没有高速公路,或者没有路,这些工业只能放在港口。

  1992年我从广州到珠海西区,我要坐船才能到,我是半夜12点上船,早上6点多到的珠海西区。如果坐车的话,还要过轮渡,要被卖几次猪仔,一段一段的卖给下一家,但是现在不存在这个问题了,所以说我们国家的经济版图已经发生了很大的变化。

  最近一段时间,影响到未来房企在中国投资拿地,最重要的一点就是高铁城市年的到来,高铁带来城市区域经济的重构和部分城市的异军突起,将是今年乃至未来两三年的一个最大的亮点。在一线城市限购的情况下,成交量可能会下降,但是二线城市的核心区以及中国高铁网的节点城市,我预计在今年三季度开始会出现量价齐升,而且这些城市的调控力度不是很大,所以是一个非常好的机会,所以个人投资建议大家要关注这些高铁站点的城市,房地产企业拿地也要关注这些城市。

  中国将进入高铁年,由此导致经济的重构及城市间的洗牌,房企在下一轮一定要踩准节奏,要踩那些未来有房价上涨、有市场爆发的城市。

  这是中国的高铁分布图,在我们的一个城市里有好几个高铁站,中国高铁建设是一个非常大的投资,这些大的投资一定会惠及到高铁站点的土地上。我们的判断,高铁已经对中国的经济和社会发展带来了巨大的变化。

  除了北上广深这些一线城市之外,未来米字型高铁网交汇的几个城市将会是经济巨大发展的点,希望引起房企重视。

  高铁建设之前由于基础设施比较薄弱,由于中国经济是外向型的,所以在沿海出现了三大都市圈。随着高铁经济的发展,这三大经济圈会继续往前高歌猛进,但是又会出现若干个高铁的节点城市。前年的预测我提出来大都市圈的概念,我认为在三大都市圈里的都市连绵区(城市轨道交通、城际轨道交通、轨道交通)将影响整个的投资,影响城市周边的房价,今年我提出更大范围,就是高铁节点城市,形成高铁的经济带。

  这是以前我提出的都市连绵区,也经常有人说都市圈,但是我不喜欢用都市圈这个概念,我认为不是简单画一个圈,在广州、深圳周边都是均质的,而是轨道交通、快速路交通点上才有希望,没有这些基础设施到达的地方,你即使离广州、深圳很近,一样也没用,就像两个高铁站之间的农村一样,跟那个高铁就没关系,因为站不在你家门口。

  我们要关注中国的高铁网和高铁网所交织的节点城市。过去珠三角的9+2模式现在大家也不太提了,但是高铁确实极大影响了城市的发展,而且它是把一线城市的人往回拉,而不是有些观点说的高铁是一个黑洞,把别的地方的人都吸到一线城市,这个原因就是因为互联网经济发展。

  高铁打破了传统的经济圈格局,造就了高铁经济带,通过经济带上的节点城市再辐射周边。最典型的是今年春运,学者注意到一点,春运期间河南人回到郑州,然后再从郑州到河南其它的城市,这个趋势是非常明显的,在这个过程中有几个城市需要重视,它们分别是:西安、郑州、合肥、武汉、长沙、成都、重庆、贵阳、南宁、昆明。

  由于中国和南亚关系未来可能的好转,昆明会从过去的一个边陲城市,变为辐射东南亚以及南亚的桥头堡,而南亚、东南亚有20亿人口,所以昆明、南宁这两个城市是很有机会的,南宁的高铁将来是要通到越南的,然后到泰国,昆明的高铁是通过缅甸到泰国的,两个高铁最后汇集在一起,最终到新加坡。

  举个例子,武广高铁带来了产业转移,最近武汉发展得非常好,武汉由于高铁带来的整个的发展,加上湖北省委省政府现在规划了长江新城,这是一个非常大的亮点。

  人口和资金沿高铁线的迅速流动,造就了高铁节点城市的异军突起,这是未来两三年非常重要的点,所以房企一定要关注这一点。

  还有两个城市大家不太关注,一个是淄博,一个是聊城,这两个城市也是由于高铁带来了这两个城市的发展。比如说淄博,由于高铁的开通,2016—2017年,淄博的房价整体涨幅超过50%,高铁片区涨幅接近翻倍。2017年全市整体房价涨幅达到了34%,而高铁站片区的涨幅接近了50%。聊城也是类似的情况。这是2015年1月到2017年10月淄博房价走势,这是聊城的情况,大家看到红色和黄色的两条高铁交汇。在绿皮火车年代,中国出现了石家庄、郑州等几个城市,这是由铁路带来的新兴的城市,我相信这一轮高铁线网会带来更多的新兴的城市,它们可能比上一轮的绿皮火车的年代对中国经济格局的影响更大。

  但是我也提醒各位,在高铁站点这一轮没有照顾到的一些城市,大家投资要小心,个人投资更应该小心,可能那里的房子将来就是六七千的价格,或者是一堆砖头,根本就不值钱。而真正高铁站点上的城市会有爆发性的增长。

  (见PPT)这几个典型的火车拉来的城市,这是过去绿皮火车时代,高铁时代一定还会诞生很多新的城市。

  中国的高铁网,有很多典型的米字型高铁汇集的城市,以前我们的发展强调一线城市,我认为今后中国城市的发展进入到典型的省会城市年代和高铁节点城市年代。而且我的观点也得到了数据的支撑。

  高铁没有照顾到的城市,将来可能会有很多的风险,特别是对商业地产、写字楼的风险更大。

  郑州这个城市非常幸运,两次铁路发展它都占到了便宜,一次是绿皮火车,一次是高铁。因为郑州的高铁站就在郑东新区旁边,所以这里的房价上涨也非常快。

  这是上海虹桥商务区的情况。

  这是武汉高铁商务区的情况。

  深圳的北站也是因为交通发生变化以后,它的房价有了很大的增长。

  结论就是2018年以后房企的机会就在我刚才点出的这些高铁节点城市。在未来3到5年或者更长时间,中国房地产还会发生什么变化,我在微博上发了一条“中国房地产未来7只黑天鹅”,希望大家看一看,那7只黑天鹅如果齐飞的话,可能比高铁更可怕,带来的影响更大。

(责任编辑:DF052)

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