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物业公司管5亿平米的房子 顶天了

2018年09月14日 10:41
作者:陈哲
来源: 经济观察报
编辑:东方财富网

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  “你现在管着多大面积?”这是这几年物业企业面对投资人和媒体时,收到最多的问题。

  按说作为行业龙头,理应很乐意回答吧,事实上并没有。

  近半年来分别拜访过行业前三名的老大,和他们的对话中,我感到龙头们对规模的态度发生了变化。

  在蓝筹物业年会上,绿城服务CEO吴志华干脆在演讲中,引用了一个概念,叫“规模不经济”。

  这种反思,大概是行业的一个新现象。

  自从2014年彩生活上市,行业主流公司在资本助力下开疆拓土,以实现规模经济。到今年,物业行业第一阵营的万科、绿城、碧桂园、金科、龙湖,管理房屋面积达到了数以亿(平方米)计的规模、覆盖家庭达到百万户级,前三名营业收入甚至开始指向100亿元。

  无论是其现金流稳定的基础业务,还是想象空间巨大的后市场增值服务,足以令其他房地产衍生业务艳羡。如今,香港主板已经有8家物业公司,排队的公司也在两位数。

  如果说,物业这几年在风口,今年的风力正在接近峰值。管理规模上的竞争,就跟开发商销售额排位一般,接近白热化。

  就在此时,吴志华给出了一个大胆的结论:物业公司做到5个亿(平方米)或许就是极限!

  绿城服务在发展和品质上均受到业内认可,其高管观点素来有料有据,支撑上述结论的论据有三:一利润率低、二管理难度、三品牌风险。

  这些问题真实存在且不容忽视。

  首先,物业管理属于劳动密集型产业,中国人口红利消失的大趋势下,近期关于各种税险金的讨论,让这个普遍存在的行业问题更为显著。

  有一家龙头物业公司估算,如果按照最新的征缴政策,多出来的成本将完全吞噬企业的利润。当然,并不是每一家企业的问题都如此严重。一些已上市、国有企业受到的影响要小很多。

  管理方面,考虑到一个社区需要配置的人员很难减少,随着不断扩张,管理层级会不断加大、层级会不断增多,对客户的响应链条也会拉长。这对原先运营管理基础比较薄弱的物业公司而言,会是非常大的挑战。

  尽管引入了大数据和管理系统,但迄今为止,优秀的物业公司在减少人工的努力上并没有本质上的突破。多家物业公司目前员工都超过了3万人,这个人数还在快速飙升。

  最近有本书叫《规模》,一个由理论物理学家横跨了生物、物理、社会、商业等学科去量化研究城市与公司进化的规律。结论很简单,规模效应是世界的通用法则,但尺寸不可能无限制增长,否则自身体量会将自己拖垮,而要突破这个屏障,唯有创新。

  在经济学理论中,“规模不经济”在有些人看来是个伪命题,不是规模不经济,而是管理和创新没跟上。

  但是市场现实和理想模型,终归是有一定的差别。

  比如,物业公司所面对的这个领域,风险点之多不亚于任何行业。一家大物业公司管理的社区,动辄容纳数百万家庭的食住行甚至教育医疗,由此,物业公司与客户的触点密集且频繁。这个触点矩阵,当然是很多物业企业内心勾画的增值服务的基础,同时,也是很多物业管理过程中风险的滋生地。

  很多社区内尽管会有不同程度的管控体系,但很多纠纷、偷窃、事故、灾害的发生,仍然难以预案。随着品牌物业的管理规模的成倍扩张,出现事故的概率也陡升。只要一起风险处理不当,都有可能对公司品牌带来不可预测的影响。

  说到这里,想起万科物业CEO朱保全早两年就提及物业管理的本源是什么。当然,他当时讨论的语境是,物业管理应该如何梳理和聚焦目标,提高服务品质,在另一个角度上,也展示了万科对物管业务边界的划定。

  两天前,碧桂园服务CEO李长江在会间给大家讲了一个故事,在面临类似文章开头那个的问题时,他说“(碧桂园)要做到100亿收入并不难,但要看你的结构和质量”。但提问者显然对数字部分更感兴趣。

  作为房地产衍生链条上第一个被吹上风口、并进入收割期的行业,物业管理人或许是幸运的,资本市场短短几年的急剧变化,就让他们开始学会辩证地看待规模的意义。

(责任编辑:DF386)

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