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买或租非简单算术问题

2016年04月18日 14:20
作者:甄爱军
来源: 理财周刊
编辑:东方财富网

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买房和租房哪个更合算?这不是一个简单的经济问题,因为房价和租金都是在变化之中的,没有标准答案,只能按照自己的经济能力、心理感受和生活方式加以选择。

  买房和租房哪个更合算?这不是一个简单的经济问题,因为房价和租金都是在变化之中的,没有标准答案,只能按照自己的经济能力、心理感受和生活方式加以选择。

  “想要有个家,一个不需要华丽的地方……”20多年前,台湾歌手潘美辰的这首《我想有个家》,虽然反映的是那一代台北人的心声,但现在听来仍然别有一番滋味。人们对家的渴望,并未随着时间的推移而淡化,仍在延续。过去、现在、将来均会如此。

  目前,北上深等一线城市房价在不断上涨,购房成本越来越高,买房压力倍增。但与此同时,因为一线城市如上海、深圳已收紧调控,人们对未来房价走势无法形成明确的预期,于是,关于到底该买房还是该租房的选择,就成为颇受人们关注的焦点问题。

  买或租非简单算术问题

  买房还是租房?成为一线城市居民心中的一道难题。

  在讨论这个话题之前,我们先就买房和租房情形来作一次静态的计算,分别考察两种选择下所产生的结果。我们选取的考察对象为一线城市的首次置业者,对应的物业为一套300万元的入门级两房。

  首先讨论买房情况。为了使得问题简化,假设直接向开发商购买,全部申请商业贷款,税费成本忽略不计。购房者需要准备至少90万元现金,并办理商业贷款210万元,分20年还清,以最新的房贷利率4.9%计算(等额本息还款法),月还款13750元,20年还款总额为329.84万元。换句话说,20年后,购房者总共花了419.84万元,拥有这一套住房。

  再讨论租房情况。假设租住同类型住宅需要5000元/月,未来租金上涨部分被收入增长部分抵消,那么租房人每月可将比月供少支付的8750元采用零存整取的形式存入银行(5年期),每累积5年换成整存整取(5年期),20年下来总存款约267.56万元(注:由于利息收入因利率水平、存款期限及方式不同而不同,所以该计算结果只是用来说明问题,并非真正反映实际情况,请勿照搬套用)。另外,首付款部分90万元也存入银行,采用整存整取的方式(5年期),20年后可获得利息收入约60.68万元。初略计算,租房者20年后总的资产为418.23万元。

  根据计算结果不难看出,如果买房,20年后手中握有一套花费了419.84万元买来的住房;而如果租房,手中则掌握一笔总额达418.23万元的现金。通过对比发现,在房价上涨的情况下,显然是买房划算;而房价不涨或者下跌,则租房划算。

  但问题在于,买房和租房哪个更合算?这不是一个简单的经济问题,因为房价和租金都是在变化之中的,谁能精确预测30年后的房价?谁又能预知房租如何变化?甚至包括利率水平的变化等,都会影响到最终结果,因此我们很难用静态的计算去得出动态的结论。

  多重因素共同影响

  买不买房,除了跟房价本身有关之外,同时还与自身经济实力、个人心理感受以及所选择的生活方式有关。下面我们就这些问题再分别进行讨论。

  经济实力最为关键

  买房或租房最关键的还是经济实力问题。

  一个月收入1万元,且没有多少积蓄的家庭,是无法在一线城市完成购房计划的。随着房价的上涨,现阶段在一线城市比如上海,购置一套住宅,基本都在300万元左右。即便是该家庭由双方父母帮衬凑够了90万元的首付款,但通过上述案例发现,每月13750元的按揭贷款,已经超出其月收入水平。即使用足公积金贷款,同时商业贷款能够申请到一定的优惠,那么每月的还款额度也接近1万元左右,对应的家庭收入至少需要达到2万元,才能满足贷款购房要求。

  房租反映的是普通民众的收入水平,而有泡沫的房价,反映的是高收入人群的支付能力。因此,对于刚刚步入社会的年轻人来说,在获得一定的财富积累之前,租房确实更为合理。超越个人能力过早地背上房贷,反而是对未来的一种透支。这不仅会让自己背上沉重的财务负担,同时还会因为买房而降低生活品质,甚至会错失提升自身的机会。

  个人感受倾向买房

  如果从心理感受角度来考虑,相信大多数人愿意买房。

  多数人认为拥有自己的住房会给自己带来安全感,带来家的感觉,那么想尽办法购房,实现自己拥有住宅的梦想,就是其追求的目标。此外,大多数人认为“居者有其屋”,购买住房也成为我们内心一种根深蒂固的观念。因此从心理感受层面来说,买房就成为第一选择。

  买房,还是中国梦的重要组成部分。很多年轻人从小地方怀揣着梦想来到大城市,除了拥有一份稳定的工作,再就是在大城市能够落地生根并生活下去,因此购买住房成为实现梦想的最大寄托。

  更有甚者,租房会给人留下经济状况不好的印象,往往会加剧人们对租房的抵触。租房在国外属于一种非常常见的生活方式,大多数欧美发达国家如美国、德国的居民,购房年龄都在35岁之后,之前一直租房。即使部分高收入人群买得起房,也可能会选择租房。但在国内,租房者给人以无能、懒惰、没有财富积累的感觉,所以只要有条件,人们都会选择买房。

  相对来说,租房则给人不稳定感,也使得不少人排斥租房。据了解,租房有两大痛点,其一是租期短产生漂泊感,其二则是租金上涨造成成本的上升。也正因为如此,使得大多数人更愿意买房。

  选择不同生活方式

  买房或租房是一种选择。有些人具有购房的能力,却依然选择租房,他们更多考虑的是现金流的问题。买房需要耗费大量的现金流,需要支付首付、月供以及装修等。而房产的置换也不是一件容易的事。

  租房也是一部分人群的生活方式,其中最具有代表性的要数东方卫视脱口秀节目《金星秀》主持人金星。金星在自己的节目中公开表示“不买房”,她长期租住锦江饭店的总统套房,每年租金开支约100万元。据了解,金星租住的总统套房不仅气派豪华,拥有巨大的露台;而且地处淮海中路茂名南路,坐拥上海核心区最完备的生活和商务配套,外加私人管家式的服务。业内人士估算过,如果购买一套同类型房产,至少需要8000万元,仅仅是首付至少就需要2400万元,同时还要承担巨额月供,这显然是金星不愿面对的。所以她选择以一种比较轻松的方式来达到入住豪宅的目的,即租房。

  此外,考虑到资金的其他用途,也会选择先租房。杭州的梅先生在创业之初,因为手头资金无法做到买房、创业二者同时兼顾,经过与家人商量,还是决定先创业,等到创业成功之后再考虑买房。经过数年打拼,梅先生创办的一家软件公司如今已经小有规模,而当初投入的资金也获得了极为丰厚的回报,目前已经有能力购买更好的住房了。

  置换住房也非易事,所以有部分人选择通过租房来实现改善居住条件。置换房产,不仅要出售原有房产,同时还要重新购置房产,极有可能会再次沦为“房奴”,精力、金钱都会被极大损耗。但租房则轻松一些,只需将自有房产出租出去,再添加部分资金,便可租住条件更好的住宅,省时也省力。

  是买是租合理匹配

  买房还是租房到底哪个更合算?没有标准答案,只能按照自己的经济能力、心理感受和生活方式加以选择。

  我们发现,有几类人可以考虑买房。其一是对于事业稳定、收入处于上升期、且首付款已经攒够了的年轻人来说,可以考虑买房。月供相当于每月固定积攒了一笔财富,而且中国经济在未来还会继续保持中高速增长,城市化进程也会带来大量新增需求,房产具有保值增值空间,所以每个月固定投入的财富仍然有机会实现增值。其二则是希望过上稳定生活的年轻人,条件允许可以买房,因为有房有车是幸福生活的标配。

  当然,买房也并非只有好处而无坏处,这需要购房者对此有个清醒的认识。买房的好处是能够享受到房产升值带来的成就感,同时未来购房利息还有可能抵税,此外还完房贷之后不必再承担额外的住房开支。但买房也必须承担房价有可能下跌带来的风险,同时对前期的现金需求很大等等。我们会在后续的文章中对此进行详细介绍,以便购房者根据自身情况进行对照分析。

  而以下几种类型的人群,则可考虑租房。首先是对于那些资金有更好用途的人来说,如创业或投资效益很好的企业等,那么与其现在买房,还不如用于投资。另外是不想承受较高经济压力,希望自己活得潇洒一些的人群,也可以考虑租房。还有就是希望获得更好生活质量的人群,例如工作单位或地点变了,自己可以很快搬到离上班近的地方居住。

  当然,租房也有它的不足之处。比如租金持续上涨造成生活成本的上升,需要长期支付租金直至生命结束,不能拥有房产而缺乏安全感,对子女教育形成影响等等。同样,我们在后续文章中也会对租房的生活方式进行详细介绍,供读者参考。

  归根结底,不管是买房还是租房,只不过是选择了一种生活方式,没有绝对的好与坏,适合自己就是好的。

(责任编辑:DF150)

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