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千万豪宅长啥样?千万住宅并不遥远

2015年10月26日 16:05
作者:甄爱军
来源: 理财周刊

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十年前,中国楼市刚刚起步,我们围绕“百万房产”这个主线,来为购房者提供置业建议。十年后的今天,百万元恐怕已经无法实现置业的梦想。我们再次集中对全国范围内千万元级别的住宅进行全景式考察,旨在为购房者提供全局性的视野。

  十年前,中国楼市刚刚起步,我们围绕“百万房产”这个主线,来为购房者提供置业建议。十年后的今天,百万元恐怕已经无法实现置业的梦想。我们再次集中对全国范围内千万元级别的住宅进行全景式考察,旨在为购房者提供全局性的视野。

  记得在十年前,中国楼市刚刚开始起步,并进入黄金十年初期,我们组织策划了一个选题,围绕“百万房产”这个主线,来为购房者提供置业建议。因为在那个时期,百万元已经可以买到上海内环内品质非常不错、现在售价已经达到6万元~8万元/平方米、面积在100平方米的大两房。而时至今日,十年后的今天,百万元恐怕已经无法实现置业的梦想。我们再次集中对全国范围内千万元级别的住宅进行全景式考察,旨在为购房者提供全局性的视野,并了解全国性楼市的变化。同时,通过对这类住宅的分析,也给我们提供一种置业思路,选择豪宅集中的区域,物业保值升值的空间会更大。

  需要特别说明的是,我们此次策划的这个专题,丝毫没有炫富意味,其实际出发在于选择千万级别住宅作为考察对象,来分析和探究中国房地产市场的变迁。

  千万住宅并不遥远

  千万住宅去“贵族化”趋势明显,离普通大众的生活已经渐行渐近,使得我们对这类物业的观察变得很有现实意义。

  通过对比发现,由于各城市发展并不均衡,千万住宅在不同的地方,承载的功能却完全不一样。比如在北上广深等一线城市,千万级别的住宅可能只是中产阶层换房首选目标,比如上海市中心区域只是150平方米左右的四房,或者外围区域的联排别墅。而在武汉、郑州等中部城市,则能买到某个高端楼盘中的“楼王”,或者独栋豪华别墅,消费人群来自财富阶层的金字塔顶端。

  这样的区别,其实也给我们提了一个醒,即选择合适的城市工作生活,其实很有现实意义。对于当下的都市人,最大的开支是居住成本。如果选择在一线城市生活,买房会面临极高的门槛。如果是换房,门槛也不低。而如果在二三线城市,购房压力则会大幅下降。

  存在差异事出有因

  当然,重点考察全国范围内千万住宅项目,并对各地市场进行横向比较,有利于让我们对全国市场有个全局性的认识。

  记者通过梳理对比发现,各个城市千万住宅项目的数量有着很大的差别。搜房网数据监测中心提供数据显示,北京、上海两大城市在售价位达到该水平的项目有150个左右,深圳和广州的数量分别为82个和26个。公认的高房价城市如杭州、南京和苏州,在售高端项目也分别达到18个、8个和10个。而在成都、重庆和武汉等省会城市,同类在售项目则为个位数,如成都只有2个。此外各个城市千万住宅“去贵族化”的速度也各不一样,比如在上海内环内,几乎所有新项目以及部分次新房,都已经达到了千万级别,但在国内中西部多数二线城市,千万元可以买到顶级豪华住宅,部分三四线城市,千万住宅尚未出现。

  究其原因,跟当地的经济总量有着非常大的关系。经济发展水平较高的城市,千万级别住宅供应的绝对量往往较高。2015年上半年全国GDP总量排名靠前的城市,如北上广深一线城市,以及苏州、南京、杭州等,高价楼盘(如单价超过4万元/平方米)数量比较多。

  此外,高净值人士聚集的城市,千万级别住宅供应也相对比较集中。根据胡润百富榜公布的数据显示,目前北京、广东、上海、浙江4个省市超高净值人士占比最高,均超过10%,共拥有超高净值人士9703位,占全国总人数的57%,而这些地方恰恰是千万住宅比较集中的区域。当然,凡事没有绝对,比如GDP只能排在第95位的海口,以及排在百名开外的三亚,豪宅数量远超排在他们前面的贵阳、昆明、乌鲁木齐、呼和浩特等中西部城市。

  当然,豪宅数量的多少,最为直接的推动因素还是均价水平和房价上涨幅度。根据上海易居研究院提供的数据表明,北上广深四大一线城市,自2006年以来均价上涨幅度超过300%。如上海、北京的涨幅均达到220%左右,而武汉、西安等城市,原本基数很小,而且同时期内均价涨幅只有120%左右,因此各地豪宅数量存在巨大差距则不难让人理解了。

  傍上“豪宅”理性置业

  我们关注千万住宅的另外一个目的在于,为购房者提供有益的置业建议。

  通常情况下,豪宅具有很强的标杆作用,犹如领涨“龙头股”,能够给购房者带来诸多意想不到的收益。记者梳理诸多豪宅的分布地点时发现,如果刨除其自身因素,比如设计、建材、装修等方面,主要集中在以下几个方面:一是它占据着不可复制的地段,比如上海的翠湖天地之于淮海路、新天地,苏州拙政别墅之于拙政园、狮子林等,其地段价值都具有不可复制性,因此售价也就远高于其他项目。再者其拥有不可比拟的水景、山景或者海景,比如上海黄浦江两岸多豪宅,苏州金鸡湖周边项目的售价普遍高出其他项目,或者三亚海边项目贵过内地城市顶级地段等等现象的出现,都是这个原因造成的。基于这个思路,我们在置业过程中,可以考虑“傍豪宅”的思路,如果所在板块豪宅成堆,那么这个区域的房价会成为龙头板块,并引领整个楼市的变化。另外,也可以选择即将成为豪宅聚集区的板块提前潜伏下来,一旦豪宅聚集区格局成型,房产增值升值的空间也会随之变大。

  我们此次主要选择了全国20个城市为主要考察目标,基本集中在中国经济发达的四大都市圈,包括环渤海都市圈、长三角、珠三角以及海峡西岸城市群。此外,我们也考察了包括中西部部分城市的千万豪宅分布情况,力求覆盖面更为广泛。主要考察城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、成都、福州、郑州、济南、武汉、三亚、苏州、青岛、大连、宁波、厦门、温州、东莞。

  当然,国内所有省会城市以及区域中心城市不乏千万住宅供应,但由于中西部城市高端住宅市场起步较晚,千万豪宅供应量较少,所以暂不作为观察区域。

(责任编辑:DF150)

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