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“后调控时代”的地产趋势论坛(实录)

2012年05月28日 19:15
来源: 东方财富网

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  “2012(第四届)大连·中国经济论坛”于2012年5月26日-27日在大连举行。

  以下为“后调控时代”的地产趋势分论坛实录:

  主持人:尊敬的各位,我们这个论坛现在开始!后调控时代的地产趋势论坛,现在正式开始,首先请允许我介绍一下今天的嘉宾,坐在我旁边的是北大纵横集团的创始人王璞董事长,然后是中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平先生,然后是中国房地产协会秘书长苗乐如先生,住建部政策研究中心主任秦虹女士,百年城集团董事长吴云前先生,富华置地有限公司总经理杨涛先生。

  大家可能知道最近传的沸沸扬扬的事情,比如说任志强和史玉柱打赌,所有人都在呼唤最后一个地产业的良心绿城千万不能倒下,最后当然没有像乌鸦嘴说的一样倒下,但是这场调控经历了非常大的挑战,去年年底最基本的情绪是大约到今年下半年,第三季度调控大体会结束的论调占主流,到今年年中我们慢慢肯定了一种景象,大约调控会持续进行下去,可能进行的更加深入,当然这下面也伴随着想法,比如最近扬州闯关成功,里面有很多背景,很多人不知道,扬州现在买一套房子是有补贴的,如果大家对扬州略有认知,知道扬州这么多年搞绿化、搞环保、搞园林城市建设做了多大的环境建设,整个城市的财政压力有多大的话,你们对这次扬州的闯关成就就会比较客观的来看,但是无论如何,现在还兴起一种新的情绪,就是各地政府开始想能不能在微观环节上,在城市个性化环节上做一些对冲调控的动作,这已经俨然成了后调控时代不敢说是主流情绪,至少说是重要情绪,重要的一种论调或者思潮在里面。今天请来这么多嘉宾,代表各方面背后的人群和意见,他们各自有着自己的观察和研究,我们探讨几个问题,首先我们探讨一个比较尖锐的问题,今天吃饭的时候有很多人说怎么好象没抛出来比较尖锐的问题,我们就来抛一抛,大家说直一点就是首先说一下调控的政策得失,主要我建议多说失的问题,再进一步预言一下下一步调控政策,整个调控会怎么深入,怎么进行下去,得失和如何深化下去,首先按照顺时针来,把话筒交给王董事长。

  王璞:谢谢主持人的安排,第一个发言肯定是抛砖引玉了,从房地产企业谈,我认为像所有行业的企业一样,最终会大浪淘沙,存活下来一些优秀企业,这句话在差不多十年前我听王石讲过,他说做房地产企业,做房地产这样一个产品,跟其他产品是很相似的,要像其他产品一样去经营,要像其他产品的企业一样去经营,在十几年前讲这番话基本没有几个房地产企业的人听进去,都是挣快钱,没有把房子当商品来经营,现在看来大家都接受了,不管这次调控是继续紧下去还是松松手,但是房地产企业的洗牌,房地产企业靠核心竞争力提升企业的运营效率,从而赚钱和生存下去这个是毋庸置疑的,这个在几年前的论坛上我就曾经讲过这样一个比喻,我说80年代我们开始有了家电企业的群雄逐鹿,90年代基本尘埃落定,存活下来的只有海尔、海信、格力、美的,那个时代可能每个城市都有家电企业,经过十几年的沉淀变成了少数的优秀企业,也达到了一定的体量,管理水平也比较高,像海尔和格力。第二个行业,大的行业来看,我们房地产行业会不会像家电行业一样,最开始是数量众多,基本每个市都有房地产企业,会不会经过洗牌形成比较大的房地产企业,小型的就很难生存了,或者基本以后就不会再有了,会不会到这样一种状态,通过市场的净化和提升,我认为一定会到的。这是我对房地产企业的观点。事实上这轮洗牌也确实昭示着今后想进入房地产行业的创业企业家不多了,可能在现有的房地产企业里面,经过收尾工程,把前期的项目了解以后就转行了或者洗洗睡了,留下一些有竞争力的,比较大型的企业在竞争,这是我从整个不分类别的房地产企业来讲,但是细分下来,比如就商业地产来说,万达做的很好,在很多年前万达是不如万科的,现在来看就很难说了,万科现在内部争论也很多,是不是像万达学习,自持一部分物业去转型,万科内部的争论是存在的。因此具体的房地产里面怎么去做,这个几分钟就说不清楚了,因为会议时间短,只能用几分钟做第一阶段的发言。

  主持人:王总一方面跳到我的第二个问题去了,但是另一方面也预示着第二个问题要探讨企业。王秘书长还是回到原来的主题,调整的得失和趋势。

  王永平:在宏观经济形势目前比较严峻的情况下,我觉得反思很有必要,现在对调控的评价也不一样,有人认为很有成果,很成功,因为把房价快速上涨的势头遏制住了,我个人对调控的看法有四句话,第一个叫方向不清,第二个是目标不明,第三是动机不一,第四是效果不佳。什么意思呢?目前市场的预期是不明朗的,这也是为什么市场长期处于焦灼状态的原因,将来保障房覆盖到一定程度之后,我们还要不要市场化的商品房,我们会不会取消限购和限价政策,我们将来的保障房要扮演多重要的一个角色?要覆盖多大的比例?将来房地产还是不是国民经济的支柱产业,这些问题我们在所有的调控政策文件和领导讲话里面都没有回答,所以我认为方向不清。

  第二个是目标不明,房地产房价的调控,后来调控逐步回到房价上去了,房价的表述我们在不同阶段是矛盾的,有时候有很大的差异,最早期我们会讲要遏制部分城市房价过快上涨的势头,这种表述都是没有目标的,什么叫部分城市?所以国务院一开会,各个城市一开会,市长一开会都顾左右,觉得你是那个部分,我不是那个部分,什么叫过快?是10%过快还是20%过快,什么是势头?都是模糊的,唯一的好处是给我们的领导留下了很多解释的空间,不管能不能控制住,反正他认为就遏制住了。温总理在莫斯科参加上海合作组织会议的时候,期间讲话的时候说房价要回归到合理的价位,第一次比较清晰的表达房价是要掉下来,最近的调子好象又有所变化,把房价稳定在合理的价位上。

  第三个动机不一。中央政府的调控把政治问题放在了首要位置,社会问题、政治问题放在了更重要的位置,金融风险可能放在第二位,但是地方政府就不一样,地方政府显然把经济利益放到第一位,他也考虑财政收入,要考虑卖地的问题,所以他更多的希望房地产能够有一个更加宽松的政策,因为搞经济保障房的钱从哪里来?搞保障房有多大收益?甚至官员个人有多大利益,这个里面动机不一样,结果造成效果不佳。

  我认为调控不能说遏制过快上涨势头是错误的,但是成功的调控首先表现应该是市场是活跃的,现在如果没有足够大的交易量,这个里面市场一定是有问题的,不是把价格降下来就行,好比有一个人生病了,我们把他送到急症室输氧、打强心剂,没有往住院室转,没有专家给号脉,这一点没做到。

  建议有三条:第一,房地产调控短期政策与中长期政策相结合,我们现在不清楚未来的房地产发展到哪里去,我相信地方政府也不清楚,开发商也不清楚,我们要制定中长期发展政策,像十二五发展纲要,将来的地产向何处去,这个应该有大讨论,让人们明确方向是哪里。

  第二,调控中把住宅地产和商业地产结合,我觉得住宅和商业地产最近这些年概括起来就一个字就是“钱”,钱太多弄的,住宅钱太多了,商业缺钱,造成很多商业项目卖掉,都做范跑跑,不做猪坚强,包括万达现在也做不到完全持有,全世界没有像中国这么卖的,我相信万达现在也是不得已,比过去分割的卖商业和购物中心要好一些,现在分割卖商铺。但是,这样的流入是无序的,是个体的行为,我觉得应该有序的从住宅地产里面导向商业地产,让这些资金真正的整体发挥对商业地产的支持作用,国外商业地产做的好很重要的一条是金融支持,他们都是用保险资金,用退休金这样的方式主流的资金都是这些,而国内这三个通道基本都是不通的,保险资金我们2010年8月份出台了办法,理论上每年有四五千亿资金投入进来,实际也没有进来。这个我们要引导,现在商业地产盲目发展,其实是盲目开发,不是发展,不是让他盖得越多越好。

  第三,市场的调节与法制的调节相结合。现在这些调整都是行政行为,我觉得不具有法律效力,也是草率的,我觉得将来用税收这些手段,让限购限价逐步退出去,这是三个结合。

  苗乐如:我先说了,专家在我旁边,秦虹主任全国情况更熟悉,我和秘书长不一样,带有地方色彩,长期在北京工作,这两年才转到协会这边来,正因为有这个痕迹,可能和秘书长的感觉不一样,按照主持人说我们要探讨一下后调控时代也好,当前的房地产市场或者住宅市场面临的情景怎么看?我个人觉得是不是还要回忆一下调控给我们房地产的发展,给地方经济的发展带来了什么?这一点从我自己的精力和体会来看,最少有四个方面的变化。一个从住宅的产品供应来说,通过我们的调控更加认识到市场和保障双轨运行的必要性。从住宅的供应结构来看,应该说得到了极大的改善和加强。从住宅产业的发展布局来看,除了我们过去一些领军企业坚守在一二线城市之外,在调控的过程当中,更多的像三四线迈进,甚至也包括我们的农村建设,包括城镇建设,我想这不仅是延伸了产业链,而且恐怕对我们贯彻落实城乡统筹发展有可能是历史上的一个推进。这是我想的从整个产品的供应结构、整个住宅产业的布局,这个我觉得是有比较大的变化。第二变化就是我们的产业转型,刚才秘书长也谈到了,整个从房地产来看,过去很多的领军企业主要精力都是搞住宅开发,随着调控的持续的推进,现在的商业地产、旅游地产、休闲,包括大连,万达是没有问题了,是个品牌的,以商业地产为代表的全国的一把,你们本身还有一个亿达地产,他搞的软件园,我是到这个岗位去年有机会去看,非常的好。我们很多的领导人都看了,它是以软件园为基础的,适应当前的国际化的财务管理的要求,在这个基础上搞了软件学院,然后围绕这个产业搞了他们的休闲的、餐饮的等等,包括住宅。更多的还有其他的,我们的老年住宅等等。这是一个很大的变化,为什么有这个变化?这点像秘书长所说,就是因为开发商在十年发展中有钱了,有队伍,有能力去支持。这是第二个变化。

  第三个变化就是我们的住宅走低碳、绿色,住宅走产业化,整个产业发展应该走低碳、绿色、环境友好型、资源节约型的道路。有人说我搞住宅总不能老搞毛坯房吧?

  第四个变化,我以为恰恰是因为我们的企业有了这样的一种结构调整,有了这样的一种业态变化,仅仅停留在原来的开发水平上是不行的,所以企业的管理水平得到了很大的加强,像恒大集团,这是去年我们500强评的前三甲,万科是销售超千亿,恒大是开工超千万亿,万达是资产超千亿。像恒大,它都是扁平化的管理,你要是看他的项目,从成本到使用的零部件,配置的洁具也好都是价格不菲,他搞的不是高端的,另外更多的面对这种产业业态的变化,对于房地产企业的投融资形势,与原来的住宅仅仅靠信贷是不行的,除了有养老资金和保险资金能够进入的,更多的我们的信托、我们的PE、我们的CV,我们的私募基金得到了很大的发展,在这方面的我们管理体制方面也有发展,这是我说的,我自己的体会,不一定对,我觉得有这四方面的变化。

  另外,从我个人体会看,无论是2008年面对的困难还是到去年、到今天,房地产业除了部分城市房价增长过高、过快带来的社会问题、政治问题之外需要应该解决,其实我们更多的是这个产业在整个宏观经济下,直接和间接的受到了影响,或者需要承担的责任,2008年次贷危机跟我有什么关系?去年收缩流动性,个贷上浮不是银行想赚这点钱,给我的感觉是规模要收缩,没有办法就抬高门槛,结果大家都认识到,利率一提高,房价降20%都给了银行了,当然现在得到了纠正。

  所以,我们今天也面临着把稳增长放到国家更重要的位置上,因此房地产业无论你写也好、说也好,因为在宏观经济发展中,直接间接都有影响,实体经济的发展,居民收入的提高必然反应到你这个产业上,因为一个认知,通过调控的过程应该看到我们的房地产业是支柱产业,而且随着城镇化进程至少有20年左右的时间甚至更长,应该是民生工程中保证民众的基本住房改善,另外,基础性、带领性也好,这种高的容纳性也好,也是基础性产业,这是一个认知。

  第二个认知就是调控,这种行政措施的不得已性,不是不懂,这么多专家,这么多议论,为什么不用市场的手段和经济的手段呢?因为用市场的手段和经济的手段需要有过程和条件?现在试点两个房产税,重庆和上海搞了,议论有多少?税务总局的老领导都说中国开征房产税不行,多数人认为应该用市场手段和经济手段,国外都是用它。我今年年初有机会考察秘鲁、智利,他们一个季节就要交房产税,美国旧金山就按评估价格来征税。所以我觉得我们采取行政措施的不得已,我们警惕这个产业泡沫的必要性,应该说是客观的。与之相对应的,也包括我们调控政策的细化要求,所以,我特别怕主持人上来的几句话,那个措施就要喊成救市,我觉得不是太合适,社会的监督是必要的,同时给这样一个产业,落实调控政策有一个宽松的舆论环境也是需要的。所以,从这个角度讲,我觉得一个是住宅回归理性,回归居住消费品的属性应该是长期化的。而且我们转化成市场经济的手段恐怕是长期的任务,中国房地产,中国国土这么大,房地产的不同发展,像一线城市早一点作为存量房城市,就是都变成旧房没新房建了,可能西部地区是新房的主要建设市场,我常说的一句话,东中西部一二线城市发展的不平衡。

  第二句话,业态的不协调,土地的不可持续,以及很多调控下的不可预测,因此差别化的政策应该是我们长期的产业政策的要求,谢谢。

  秦虹:咱们这轮的调控应该说开始于2010年的4月15日的国十条,2011年出了国八条,这两个文件应该是一脉相承的,所以到目前为止,这轮调控已经持续了两年多的时间,应该说到目前为止我们看到市场出现了一些变化,第一我觉得这个变化通过这次调控把房地产市场住宅市场里面的投机炒房的需求基本挤出去了。通过什么办法呢?一个是46个城市的限购,家庭有两套房以后,不允许买第三套房,外地人没有纳税不允许买房。还有全国性的第三套房不贷款。投机炒房怎么赚钱?如果没有杠杆投机炒房是赚不到钱的,投机炒房的需求第一没有机会,第二没有条件,所以现在市场上尽管成交量比去年同期负增长13%左右,但是毕竟还有成交量,谁在买房?现在买房者为投机买房而炒房的人少了,基本没有了。市场上基本上以刚性需求为主,把投机炒房的需求挤出市场也是这轮调控,促进房地产市场健康发展的一个重要内容。因为过去市场上充斥着一些投机性需求,市场的不健康因素主要是指这些部分。这是第一个变化。

  第二个变化,从2005年以来,除了2008年,到2010年,房价快速上涨的势头终于得到了遏制,过去几年各个城市房价上涨幅度还是比较大的,怎么衡量上涨的势头呢?就是和人群可支配收入增长相比,大大超过了人均可支配收入增长的速度,这次房价上涨的势头终于得到了遏制,部分城市的部分项目出现了向下的调整,被炒房推高的房价也出现了一定的回调,这也是一定的成果,要想让房地产市场健康发展,我们对未来的发展空间能够持续的良好的利用这个空间的话,就不能透支这个空间。所以我们说房价上涨得到了遏制。如果连续几年房价稳定,收入连续几年上涨,这个关系将来会得到调整。这个会有利于广大的居民支持他的合理购房需求,也有利于房产市场长期的健康发展。

  第三个变化,经过这轮的调整,这个行业的整合、转型正在开始出现,坦率的说过去房地产企业相对来说赚钱是比较容易的,我经常在想,我们下面可能坐了很多制造业的企业,很多制造业企业的老板在想什么问题呢?更多的是在想他怎么创新他的产品,怎么更多的占有这个市场,怎么把他的产品做得更好,不至于被淘汰。我们的房地产企业最关心的是什么?怎么拿地、怎么找钱?根本不需要找产品,因为太好卖了,什么样的产品都能卖出去,只要拿到地、只要找到钱就能赚到钱。但是通过这次调整,专业化能力强和品牌认知度高的企业市场占有率在逐步提高,而那些各行各业只要有钱就冲到房地产行业捞一把的企业现在在退出市场,这是残酷的,也是非常好的现象,转型就是利益的再调整,刚才我很赞成刚才第一位嘉宾说的,经过这一轮大浪淘沙,能够使行业提高专业化能力和服务意识,为社会大众提供更好的居住产品的企业能够留下来,这个行业的健康发展是有希望的。

  第四个变化应该说这次调控,国务院把保障性住房放在调控政策里面的重要内容,这样也使过去我们很多年保障性住房规模比较小的情况得到改观,按照国家规划十二五末的时候,城镇家庭住在保障性住房的家庭占到20%左右,如果能够实现,这是比较大的改变,是非常好的现象,低收入家庭,甚至中低收入家庭,有机会通过政府的帮助解决暂时的住房困难或者永久的住房困难,这样的社会矛盾会大大减低,政府履行责任也能够正当履行。如果调控出现什么变化的话,至少这四个变化我们现在正在看到,我也相信坚持只实施这样变化的话,对我国房地产市场长期持续的发展还是非常有好处的。

  吴云前:专家都说了,我是这么看的,实际上我觉得这轮的房地产调控,下面在座有很多是我们这个行业的从业人员,可能是开发商,大家应该更多的去思考我们为什么会被调控?调控完我们怎么面对?实际我觉得应该更多的做反思。在过去的十年时间里面,朱镕基当总理开始,确定把房地产作为我们国家的主要行业,这里面经过了很多轮的调控,实际上大家要考虑一下,社会上这两年很多资本、很多钱都往房地产行业走,也就是所有人去这个行业,找到钱买块地把房子卖出去,刚才秦主任也说了,钱这么好赚。今天反过来要思考一下,今天为什么会出现这么多问题?就是这个钱太好赚了,也就是说今天我们从事这个行业门槛太低了,大家把地买来了,房子盖起来,不管好和差房子都可以卖出去。这是一个问题。

  另外一个问题,跟我们国家的国情有关系,1999年国家的金融政策是9万亿金融总资产,到现在100多万亿,按照这个帐来算,今天的房价是不是应该涨10倍。大家可以思考另外一个问题,我们有4万亿的外汇储备,我们需要发4万亿的人民币来对冲,这个跟我们整个的金融政策有关系,还有我们投资产品。我前几天和我一个朋友去打球,他说房地产要调控,这个股市要保持在3700—3800点,就是6000点下来的时候,我说他简直是开玩笑,别的我不懂,我们也说的不算,但是有一点,房地产这一轮打压调控后,股指不可能有3700—3800。什么意思呢?政策的制定,包括今天做决策,王永平秘书长说的对,没有人把这个事情说得很清楚。上一轮的调控大家看一下,有房价不高的地方,也有不靠谱的地方,温州的房子七万、八万一平,温州每年的住房供地是5000亩地,批地怎么批地?温州有900万人口,经济规模比较大,大连是计划单列市,指标比较多,温州要报省里,浙江省土地指标给宁波、给杭州,一个是省会,一个是单列市,温州没有土地,相对的房子就没有,然后大家在全国各地挣钱,没有地方投资,这么多年,我们的股票到今天还是2300点,没有地方投资,干什么?我们更多的老百姓投资去买房子,实际上今天在上海买房子,炒房子的人生挣了大钱,我问一下下面在座的买股票的有几个挣到钱的?除非买到原始股。另外想说一下,刚才也问秦主任,秦主任还没有回答我,大家对房市有两种说法,一种说法现在已经是最差的时候,应该将逐渐好一些,但是不会好到2009年之前或者2009年之后调控的节点,还有人说明年下半年政府换届房市会好。我是这样理解的,朱镕基在1993年做常务副总理的时候开始调控房地产,在1997年当总理的时候,那是我们国家的第一次积极的财政政策,是朱镕基提出来的,朱镕基在2002年底的时候,大家看到说房地产有泡沫,要求调控,后来还有,小排量汽车,城市管理水平,讨论说我们不应该发展小排量汽车,跟刺激经济有关系,当初我们的总理不是不懂这个道理,那个时候如果调控经济上不来,第二如果不生产小排量汽车,经济上不来,为什么呢?每一届来当总理的人都会刺激经济,如果说在明年政府换届的时候,新的总理上来,对房地产的政策肯定不会像今天这么严格,这是我理解的一个问题。另外,我们讲未来的房地产市场也不可能像今天的市场一样,前段时间我说,所有人买块地都能挣钱的时候没有了,房地产市场进入到复合性增长能力,你的产品好,城市综合体综合效益好,这种公司会更好,大家可能觉得百年城做的项目不是特别多,我们一直学习的对象,太古做的特别好。我讲一个例子,太古和中兴泰富有一个合资项目,合建一个购物中心,中兴泰富经济危机的时候把它卖给了太古,去年太古集团在大陆投资购物中心,卖给了新加坡的基金,卖了90多个亿,也就是几年时间增长了70个亿,就是对项目的营运能力很强,谢谢。

  杨涛:有一点我感觉作为行业内人士,感觉稍微明显。这次调控非常之精准,对我们行业内打击非常之大。刚才听苗主任和秦主任说方法和细分,都说到我们的痛处了,确实制定政策的非常高超。行业内几乎所有人员压力都很大,今天这个厅坐这么满,我觉得跟这个有关系。但是我觉得作为从业人员,这次调控我觉得最好的事,就是我们行业未来整体的工作格局发生了根本性转变,对于我们从业者而言最大的改变,过去的房地产绝对的资本密集型,老板说得算的行当,技术和专业性在这里面发言权有,但是不大。现在确实不是拿一块地就能赚钱,不是随便找个设计院设计个产品就能赚钱。在这样的背景下,我们的专业的从业人员的价值就有了很大的提升,这个事对这个屋子里的人大部分都有价值,如果这样调控我们还是欢迎的,谢谢。

  主持人:我们每位都大约谈了一下,几个问题,中国发展到现在在金融、教育、医疗、房地产等等公共产品的供给上面出现了非常大的问题,这就是有人说的体制改革碰到的最大的难度,任何一个国家的存在,给人民提供的公共产品,包括安全,包括有序的金融市场,包括大家都知道十七大提出的让人民群众获得资产性收益,这是我们奋斗的目标,但是到目前实现的并不好,刚才吴董说得好,这也是我一直说的观点,我们这么长时间没有给群众提供优质的资产服务,人民群众逼得没有办法,温州人没事蒜苗都炒、葱都炒,你们别觉得这是普普通通的一次调控,改革开放以来的又一次全新的考验,我在十年前有一本旧著,在十七大时中央层面有一个轰动,叫《国家战略与国家管控》,我在十年前就指出,下一步不仅要有国家战略,而且要进入到国家管控阶段,上一次我去中建集团,他们老总说这本书若干年前就买了,要我签个名,他问我为什么若干年前就提出这么荒谬的看法,大家知道,房地产绝对不是房地产的问题,房地产背后的吏治、腐败是最深的根源。所以,这次的房地产调控,不是简单的把投机性需求压抑下来,把房地产价格收入房价比回到正常的地步,让部分城市疯狂的房价回归正常这么简单,如果这么简单,在座任何一个人蒙着眼睛都会干,这是一个简单的改革,然后再逐步深入,现在深入到最内核的地步。我感觉房地产调控往后走会出现几个深的变化,第一个秘书长的说法非常好,差别性的调控,可能出现一城一策都不为过,是一个大的趋势;第二,组合性调控恐怕是个趋势,结合城市的规划,包括所谓的启动我们国家的支柱性产品,不能老靠在房地产上。我们开财经会议为什么说启动一批大项目,这是没有办法的办法,要提振信心,包括以后的国土资源建设,农地资源入市,都有可能是系统性的调控办法。再往后看,这次调控意味着整个国家进入到3.0版本,组织部对下一步官员的制度安排能力恐怕成为衡量官员的主要能力之一,包括当时朱镕基同志在的时候,这两年我们非常怀念朱镕基,事实上骨子里面是对实操能力背后制度安排能力的怀念、缅怀和追忆。这是第一个问题,还会探讨,诸位一定记得调控进入到2.0时代,吏治进入到3.0时代,我们的组织管理要远远比我们的调控乃至于公共产品提供能力高一个级别,才能把这个国家管理好,也就是国家管控迫在眉睫。

  我们讨论第二个问题,讨论一个比较实在的问题,很多人翘首以盼,就是房地产企业该怎么整?具像的问题,刚才王董事长因为是咨询专家,所以迫不及待的开始向企业支招了,再次把话筒交给他,让他深度支招。

  王璞:谢谢,还是抛砖引玉,班门弄斧。房地产企业我个人感觉这些年来,整个的企业家们对管理提升、对人才爱惜、对人才使用的意识非常到位了,像这两位企业家,我们参加论坛几次了,我觉得现在整个来看,房地产企业的管理上,第一个大问题就是战略的考量上,你到底是守住宅地产还是进入商业地产,住宅地产不仅是毛坯房了,已经是精装修了,有些是主流选择了,有些是漂摆不定,漂摆不定的相当大。是自持地产还是销售,自持地产你的资金来源做很深入的思考,包括在中国找、在外国找,用基金找还是上市募集资金的方式找,还是搞好银行关系的方式,这个非常复杂跟后面的策略手段,战略选择是很多企业家困惑的,经常找我们做沟通的。

  第二个是管理的信息化,包括团队的绩效、考核、薪酬,这些安排使企业更有效率,因为岗位的配置,人员的安排和人员积极性的调动,这其实是非常非常复杂的课题,像我们国家十几亿人,确实复杂,假如把我们在座的安排到常委、中央委员和总书记的位置上我们怎么下药?我有时候自己在家琢磨这个问题,真的很难,左也不是,右也不是,这么改得罪左侧的,那么改得罪右侧的。现在房地产已经用了几招了,比如限购、银行贷款、银行贷款的利息这招用了,比如红线,多少亿亩守住,这个招用了。还有很多招没用,比如农民土地问题,比如说大规模的普及房产税的问题,比如说我们房子分几种,一种是完全市场化的房子,是商品房,一种是出租房、廉租房,廉租房也不稀罕,我自己的生活经历,我小多时候长辈的房子在北京四合院,前院是我爷爷住,后院是我爷爷的弟弟住,这种情况下后来不知道逐渐逐渐怎么就没了,可能也许主动交了,反正不知不觉就没了,没了以后我小时候住的房子是交几毛钱的房管所的房子,这就是廉租房,房管所的房子,现在恢复廉租房的概念,这个不稀罕,我小时候就是廉租房,几岁的时候就知道了。还有专供房,收入低的人可以买的叫专供房,我刚才说的调控手段里,是不惜要打掉专供房,尤其是要打掉有钱人的专供房,我当总理了敢用这个手段吗?所以说这个手段怎么使用,这个说的跟第一个问题结合起来,举这么一个例子,还有很多不知道怎么用?企业就是比总理小,你管几百人、几千人,用什么手段考核,是KPI考核法,简单的几个指标,还是考核综合性的指标,我见过几个成功的企业,开始用平衡考核法,后来业绩停滞了,马上取消,用KPI,出来以后又觉得有点不妥了,平衡积分卡,现在我们给央企都是EVA,股东价值的思想,考核指标落到下来是什么?利润减去投资成本,投1个亿,把10%的利息成本减去,这个叫EVA。用这个方法来从上到下分解,这个方法我觉得国资委现在全部推了,民营企业我用那套方法,尤其多元化的企业挺好,大家觉得这个思路挺好,既能维持股东利益,又能给高管主要的骨干激励,主要说法,投资效果问题,投资效率问题,这个都是在企业经营中,这个也不能展开了。包括营销手段,潘石屹以后不再做广告了,完全玩小微博,那个微博不仅房地产企业家需要,销售型企业家更需要,羡慕潘石屹,他和任志强稍微斗一下就产生多少广告的效益,品牌升值的效益,房地产企业得下多大的营销手段啊?房地产最典型,其实其他企业还没有他们俩厉害,潘石屹和任志强等于开了一个中央电视台,一个11频道、一个12频道,我们企业是否需要文化,我经常问企业家,我说你企业有企业文化吗?企业文化核心部分价值观是什么?各位想一想,你的企业里能回答上来,能背下来,90%以上员工背不下来,有没有我不敢说,但是都背不下来,这个不展开讲了,讲起来滔滔江水,绵绵不断。谢谢各位。

  王永平:首先我赞成主持人刚才的总结讲话,房地产的问题不是一个简单的价格调控的问题,是个经济问题,这也是中国房价调控的极难所在,早期的时候房地产就是一个经济问题,但是后期开始逐步升级,从一个经济问题演变为社会问题,后期演变为政治问题。

  企业面对这个局面怎么看,很多企业的办法是住宅不行了就转到商业地产,很多人走这样的道路,我觉得大的房地产公司做到一定规模的时候,单纯做开发风险是比较大的,这也是为什么这一轮调控最艰难的不是小公司,而是绿城这样一个大公司,单纯的放到住宅一个篮子里面的风险。如此循环,除非我不干了,这个钱就是我的,如果我还干,市场出现波动的时候,我的钱全在里面,所以要做商业的东西,在形势最不好的时候可以变现,有一个稳定的消费。包括香港大的地产公司都是这么做的,1997年的危机时候香港没有一个地产公司倒下去,它把鸡蛋放在两个篮子里面,商业地产是可以让你过冬的,住宅地产公司增加商业比例是正确,问题是有些人操作中错误在哪里?没有在最好的时候转型,万科1000亿都是搞住宅开发,没有搞商业,形势不好的时候转商业比较难,商业地产做好的项目值钱,做不好的项目就是一个拖累,不转可能没有出路,但是转也可能遇到更大的问题,不转是等死,转了可能早死,所以商业地产寻求出路不是简单的转型商业地产可以做得到的,具体每个公司根据个案量力而行。

  苗乐如:第一,调控不是十全十美,很多问题比如地方政府经济发展的压力,市场的低迷是时机,但是我上面讲的一些我的看法,因此我想说应该用积极的心态去看待我们的房地产调控。要通过这个调控,房地产业将进入一个全面调整发展的新阶段,也就是不是简单的看住宅,我引用冯仑先生的一句话,他说把房地产等同于住宅相当于青春期前还没有发育,当房地产业和商业都多种业态融合发展的时候才进入青春期,当房地产和金融紧密结合在一起发展的时候才进入成年,这是如何看待我们的产业发展和节奏,但是我们一定不论今天有什么变化,一定要丢弃过去他种非理性的,只靠单独的涨房价、高房价发展,这个肯定是不可持续的,通过调控之后,我们应该确实巩固调控的积极的成果,不能走在原来的路上,不能依托于这个再发展。

  第二句话,在练内功提高管理水平的同时,更多的注重投融资这样一个发展的客观要求,我年初考察美国市场,银行信贷就是30%以内,多数靠其他的,我们国家民间这么多资本,现在很多领军企业都要自己搞基金,我们把民间投资引导到前期来搞开发、搞二级市场建设,而不能炒房子去,弊多利微,应该这样调整产业结构,我们过去老把房地产开发弄在金融上,你这儿出泡沫,金融有安全问题,你把这个结构调整好了,其实你可以有更大的发展基础或者厚度。

  第三,当前的形势确实有变化,我个人觉得现在中央强调稳定和严格,我们应该巩固我们的成果、完善它,稳定当前来看是积极的信号,政策的稳定表明我们发展的空间、走向已经和前面讲的房价下行,总的态势结合在一起。另外,触底也有可能。也不要寄托的过快,应该是缓慢的复苏和修复的态势。最后,积极向好,可能是当前作为住宅产业市场大的趋势,所以从这个角度说,我们的企业拿地也好、投资也好、开工也好,指标是非常不好看的,应该适时积极。第二应该主动的调,主动的转,还是要转型,只不过像秘书长刚才讲的,搞商业绝对和搞住宅不一样,住宅预测就是人口多少,商业是消费量,全新的规律,旅游又是一套玩意儿,主动的转应该深入的了解你转到那个业态的规律和特点,掌握主动。

  最后调整转变发展方式,适应整个的两型社会发展的要求,谢谢。

  秦虹:主持人的问题,房地产企业怎么办,中国市房地产市场无论是住宅地产还是商业地产还是旅游地产,还是其他产业地产,我们都面临着有空间,这样的空间哪些企业有吗?是那些专业化能力比较强的企业,也就是说你是一个房地产企业,无论是在住宅领域还是在商业地产,还是在旅游地产,你有很多年的经验积累,你有非常好的团队,你有这方面非常好的经验的积累和人力资金的资源,我认为未来的市场是属于你们的,你们是可以坚守的,因为中国的房地产市场没有到掉头往回走的阶段,但是虽然你也在做房地产,你手下没有这么丰富的,你的经历中没有这么强的专业化,没有这么强的专业化团队,怎么办呢?我觉得你可以转型作为一个投资人,你也是有优势的,因为你做过房地产,你看一个项目的时候知道这个项目的风险在哪里,盈利在哪里,作为一个投资人来投,不一定住宅一定要转商业,做一个陌生的,旅游、养老你更加不熟悉的领域,我觉得你可以转型作为投资人的转型,有专业化能力留下来继续做,未来的市场是你们的,没有这么强的专业化的能力,你就做投资人吧。

  吴云前:我觉得第一个我们可以看一下巴非特有句很经典的话,和我们国学大师季羡林两句话很相似,季羡林说“人每天要对自己有反省”,巴非特说“人对自己的内心世界要审视”,意思是说你对自己要了解,你应该做什么,你的能力在哪里,你的综合竞争力在哪里,今天的房地产企业更多的做企业不应该有机会主义,百年城也在思考,我们是不是也犯了机会主义错误。我经常开会,我们的房子验收很慢,我老批评他们,我的团队都不满意,后来因为这个事情以后,我觉得我有很深的思考,我觉得还是回到做商业更多一点,这不是我们的长处,今天大连做企业的人也知道,今天很多事情的发生,让我们更多的思考,我以前的观点是做企业是跑马拉松,做事情要规范,远离政治,今天的房地产行业跟政治有关系,跟哪个官员关系走近了也有政治问题,我们刚好思考在大大环境地下,我们做事情怎么规范的经营,我想大家可能知道几十年前,像我父亲那一辈人做生意是投机倒把,我们国家的政府今天别说房子不让你卖,明天还有很多办法,这是很清晰的,房子让你卖比较难,房子不让你卖很简单。

  杨涛:过去说选择,我们很快说选择住宅、商业、旅游地产、工业地产,今天的对话很受启发,谁是出资人?刚才苗秘书长和秦主任多次提到未来老板可能不是一个人,整个团队在过程中扮演的角色也不一样,不是绝对老板的出资人,对利益的需求不一样,根本会改变操作方法,这个改变可能是未来十年非常大的因素。在这个过程中,所有的从业者,在这个过程中的专业价值会极大的被认可和提高,谢谢。

  主持人:我一直没介绍我自己,我以为我有很高的知名度,我刚才想了想不像,玩笑,我叫白万纲,专门研究集团战略和管控,我和我同事做过上百家央企,我个人有60多部的专著,我讲这些不是炫耀我自己,是想说我和王总一样,经常到处走,很勤奋。

  我认为第一要建立柔性战略,万科开始懊悔当时为什么没有做商业地产,背后透露出来的这个行业太好挣钱,老板们每次自我强化,每次自我至少出成功迷信了以后,反复强化、强化,进行循环,导致他们的战略很单调,很无聊,很刚性,就是下一步房地产行业的柔性战略将会成为他们战略的核心,稍微对战略有认知的会知道壳牌有情景规划,他们把他们的规划写成一个剧本,A情况、B情况、C情况之下怎么做战略,秦主任刚才说的好,不是情况坏到什么程度了,但是谁也不保证好到什么情况,之所以很多房地产企业还在堵,万达在调控过程里面狠狠赌了一把,赌胜了,我们也赌了一把可能也胜了,像地方政府扬州闯关成功了,我们会不会也成功,这是第一个变化,要建立战略的柔性,调控从行政走向制度。

  第二个资本运作。到目前为止,我们房地产企业的资本运作,五个城市做都是失败的,再深入一点的投资组合,再深入一点的股权流通,再深入一点的IPO借壳发债资产证券化,就是如何拥有多次杠杆,战略资本运作。

  第三个,产品。宋卫平一直认为,如果把产品做成塔尖上的产品,应该是抗跌的,这次事实上深刻的受到教训,与此相关的,你们看到的龙湖也好,星河湾也好,去年迅速调整战略和产品。

  第四个,布局。到底怎么做布局?全国性布局怎么做?很多企业已经把眼光转向中部、西部,尤其是西部看到应该是很好的发展前景,绿地为什么这两年发展的这么好?已经发明了一种打包的发展模式,每到一个地方给当地做一个第一高楼,第一高楼附近做一些相应的住宅开发,当然住宅开发后面有一系列的政策配套,一下子就发展起来了。我们现在很多企业还在关心一个最基本的问题,就是多元化要不要做?答案要做,第二多元化里面,房地产要不要做?要做,地三房地产是不是可以持续做、长期做?答案我们可以作为一个产业来做,但是如果要做的话,这几个方面缺一不可,战略、资本运作、产品、布局这几个缺一不可。

  谢谢大家。

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