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苗乐如:楼市调控需要宽松舆论环境

2012年05月26日 15:43
来源: 东方财富网

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  “2012(第四届)大连·中国经济论坛”于2012年5月26日-27日在大连举行。中国房地产协会秘书长苗乐如出席并发表演讲。

  以下为演讲实录:

  苗乐如:当前的房地产市场或者住宅市场面临的情景怎么看?我个人觉得是不是还要回忆一下调控给我们房地产的发展,给地方经济的发展带来了什么?这一点从我自己的精力和体会来看,最少有四个方面的变化。一个从住宅的产品供应来说,通过我们的调控更加认识到市场和保障双轨运行的必要性。从住宅的供应结构来看,应该说得到了极大的改善和加强。从住宅产业的发展布局来看,除了我们过去一些领军企业坚守在一二线城市之外,在调控的过程当中,更多的像三四线迈进,甚至也包括我们的农村建设,包括城镇建设,我想这不仅是延伸了产业链,而且恐怕对我们贯彻落实城乡统筹发展有可能是历史上的一个推进。这是我想的从整个产品的供应结构、整个住宅产业的布局,这个我觉得是有比较大的变化。

  第二变化就是我们的产业转型,刚才秘书长也谈到了,整个从房地产来看,过去很多的领军企业主要精力都是搞住宅开发,随着调控的持续的推进,现在的商业地产、旅游地产、休闲,包括大连,万达是没有问题了,是个品牌的,以商业地产为代表的全国的企业,你们本身还有一个亿达地产,他搞的软件园,我去年有机会去看,非常的好。我们很多的领导人都看了,它是以软件园为基础的,适应当前的国际化的财务管理的要求,在这个基础上搞了软件学院,然后围绕这个产业搞了他们的休闲的、餐饮的等等,包括住宅。更多的还有其他的,我们的老年住宅等等。这是一个很大的变化,为什么有这个变化?这点像秘书长所说,就是因为开发商在十年发展中有钱了,有队伍,有能力去支持。这是第二个变化。

  第三个变化就是我们的住宅走低碳、绿色,住宅走产业化,整个产业发展应该走低碳、绿色、环境友好型、资源节约型的道路。有人说我搞住宅总不能老搞毛坯房吧?

  第四个变化,我以为恰恰是因为我们的企业有了这样的一种结构调整,有了这样的一种业态变化,仅仅停留在原来的开发水平上是不行的,所以企业的管理水平得到了很大的加强,像恒大集团,这是去年我们500强评的前三甲,万科是销售超千亿,恒大是开工超千万亿,万达是资产超千亿。像恒大,它都是扁平化的管理,你要是看他的项目,从成本到使用的零部件,配置的洁具也好都是价格不菲,他搞的不是高端的,另外更多的面对这种产业业态的变化,对于房地产企业的投融资形势,与原来的住宅仅仅靠信贷是不行的,除了有养老资金和保险资金能够进入的,更多的我们的信托、我们的PE、我们的CV,我们的私募基金得到了很大的发展,在这方面的我们管理体制方面也有发展,这是我说的,我自己的体会,不一定对,我觉得有这四方面的变化。

  另外,从我个人体会看,无论是2008年面对的困难还是到去年、到今天,房地产业除了部分城市房价增长过高、过快带来的社会问题、政治问题之外,其实我们更多的是这个产业在整个宏观经济下,直接和间接受到的影响,或者需要承担的责任,2008年次贷危机跟我有什么关系?去年收缩流动性,个贷上浮不是银行想赚这点钱,给我的感觉是规模要收缩,没有办法就抬高门槛,结果大家都认识到,利率一提高,房价降20%都给了银行了,当然现在得到了纠正。

  所以,我们今天也面临着把稳增长放到国家更重要的位置上,因此房地产业无论你写也好、说也好,因为在宏观经济发展中,直接间接都有影响,实体经济的发展,居民收入的提高必然反应到你这个产业上,因为一个认知,通过调控的过程应该看到我们的房地产业是支柱产业,而且随着城镇化进程至少有20年左右的时间甚至更长,应该是民生工程中保证民众的基本住房改善,另外,基础性、带领性也好,这种高的容纳性也好,也是基础性产业,这是一个认知。

  第二个认知就是调控,这种行政措施的不得已,不是不懂,这么多专家,这么多议论,为什么不用市场的手段和经济的手段呢?因为用市场的手段和经济的手段需要有过程和条件?现在试点两个房产税,重庆和上海搞了,议论有多少?税务总局的老领导都说中国开征房产税不行,多数人认为应该用市场手段和经济手段,国外都是用它。我今年年初有机会考察秘鲁、智利,他们那里一个季节就要交房产税,美国旧金山就按评估价格来征税。所以我觉得我们采取行政措施的不得已,我们警惕这个产业泡沫的必要性,应该说是客观的。与之相对应的,也包括我们调控政策的细化要求,所以,我特别怕主持人上来的几句话,拿个措施就要喊成救市,我觉得不是太合适,社会的监督是必要的,同时给这样一个产业,落实调控政策有一个宽松的舆论环境也是需要的。所以,从这个角度讲,我觉得一个是住宅回归理性,回归居住消费品的属性应该是长期化的。而且我们转化成市场经济的手段恐怕是长期的任务,中国房地产,中国国土这么大,房地产的不同发展,像一线城市早一点作为存量房城市,就是都变成旧房没新房建了,可能西部地区是新房的主要建设市场,我常说的一句话,东中西部一二线城市发展的不平衡。

  第二句话,业态的不协调,土地的不可持续,以及很多调控下的不可预测,因此差别化的政策应该是我们长期的产业政策的要求,谢谢。

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