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评论:加大力度遏制快速上涨的房租刻不容缓

2018年08月18日 10:12
作者:范欣
来源: 中国经营报
编辑:东方财富网

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  随着高校毕业季的来临,一线城市租房市场迎来了一年之中最为火爆的季节,不同寻常的是今年的租房市场格外火爆。中国房地产业协会数据显示,今年7月,北京房租均价达到92.33元/月/平方米,环比上涨2.63%,同比上涨21.89%。

  由于无法承受过高的房价,刚毕业的或者是没有家长资助下毕业已久的年轻人不得不选择租房生活,这些年轻人为了些许安慰可运用房价收入比、租售比等公式论证房价的不合理,还可根据工作地或喜好变换居住地以此证明租房比买房划算和方便。可如今快速上涨的房租无疑大幅增加了这些年轻人的居住和生活成本,大部分新入社会的年轻人收入是低于社会平均水平的,也就是说他们要么搬到更远的郊区、要么由整租变成合租、由合租变上下铺来降低租房成本。

  房租上涨不同于房价上涨,房价上涨可由居民通过向银行贷款等加杠杆手法短期快速提升,房租反映的却是居民真实的收入增长水平。数据显示,2018年上半年居民人均可支配收入31079元,同比增长8.8%,远逊于房租上涨。而且,近年来北京市常住人口已出现下降趋势,2017年末,北京市常住人口2170.7万人,比上年末减少2.2万人,是2007年以来的首次下降。收入增长和人口下降均不支持房租短期快速上涨,那么究竟是何原因导致近期房租快速上涨的呢?

  其一,房租快速上涨与可租房源减少有直接关系,近几年北京市为防止群租房产生的安全隐患采取了治理措施,与此同时北京市也提出未来将大量建设租赁住房,2017年北京市住建委提出,未来五年北京市将通过集体建设用地安排租赁住房供地1300公顷,建设租赁住房50万套。但远水解不了近渴,群租房已被取缔、公租房还未建成,租赁市场供需短期出现了严重失衡。链家研究院数据显示,从2017年8月到2018年初,链家新增租赁房源套数连续多个月环比下降,租赁客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。

  其二,近年来房租价格的上涨显然无法与快速上涨的房价相匹配,由此导致了一线城市租金回报率大幅下降。中原地产数据显示,2015年末至今,北京市二手住宅租金回报率持续低于2%,即使今年7月租金快速上涨,北京的租金回报率也仅为1.57%,其他一线城市租金回报率基本相似。这一租金回报率显著低于商业银行长期贷款利率和货币型理财收益率,证明在一线城市贷款买房用于出租并不是一笔划算的买卖,由此房东对提高房租以提升租金回报率的意愿较为强烈,这也形成了房价对房租的较强带动作用。

  其三,在资本的作用下,中介机构对此轮房租上涨起到了推波助澜的作用。近期网上流传着天通苑一套120平方米三居室房东出租的心里预期为7500元每月,在两个中介机构轮番抬价之后最终房租上涨到了10800元每月,全年付11个月。中介机构敢于大幅提升收房价格的原因一方面是近年来国家鼓励机构为主的租赁市场快速发展,中介机构得以在资本市场上获得大量融资,补齐流动性后不惜成本快速占领市场是互联网经济的最大特点,这点与近几年网约车大战、共享单车轮番烧钱、互联网支付比拼优惠等行为并无本质区别;另一方面中介机构凭借资金优势大幅占领市场后可形成垄断效应,出租过房屋的人都知道,在北京房东只要在租赁网上一挂出来房源信息,各路中介就会轮番打进电话,根本不给个人租赁者任何机会。长此以往,一旦垄断效应形成后,租房者便别无选择只能从中介租赁房屋,溢价能力也随之完全丧失。

  通过上述分析就可以看出,此轮以北京为代表的一线城市房租快速上涨是短期可租房源减少、房价上涨带动作用和中介机构获得资本后攻城拔寨占领市场三个方面因素共同作用的结果,既具有偶然性,也具有一定必然性。

  不可否认的是,在经济面临较大下行压力、未来通胀压力不断增加的背景下,房租上涨不仅是租房者不可承受之重,更是经济体不可承受之重。房租上涨必然带动劳动者生活成本的上涨,在我国人口红利减少的背景下劳动者生活成本的上升随即就会传导至企业工资支出上,2017年以来一线城市快递、餐饮、家政、美容美发等劳动密集型行业价格均出现了一轮涨价的主要原因就是劳动力成本的上涨。劳动力密集行业的相继涨价会增加消费者在此方面的支出,收入增速一定下消费者便会减少其他消费,再加上2015年以来加杠杆购房带来的房贷支出压力,最终会导致社会消费增速的快速下降,今年以来全国社会零售品消费总额增速下降已间接说明了该问题。不仅如此,今年全球反常气候将会造成全球粮食减产导致的粮价上涨,近三年生猪行业的不景气导致饲养规模下降也将带动未来猪周期的回归。潜在通胀因素叠加房租上涨将十分不利于未来我国经济的健康发展,因而必须尽早采取强有力的措施遏制房租上涨。

  具体而言,首先就是要加快政府主导下的集体建设用地上建设公共租赁住房的实施进度,切实有效增加租赁住房供给以平抑市场;其次则是坚决贯彻房住不炒理念,遏制房价上涨,只有市场对房价上涨的一致性预期消除以后,部分投机和投资群体才会将手中存量住房投向租赁市场,才会增加租赁市场的有效供给;再次需加大租赁市场整顿力度,对中介机构获得融资后短期快速占领市场的行为予以规范和治理,必要时可采取反垄断法对其进行调查。总之,合理的租房市场是维护年轻人居住权的最后一道保障,过快上涨的房租会带来一定程度的经济问题和社会问题。

(原标题:加大力度遏制快速上涨的房租刻不容缓)

(责任编辑:DF010)

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