兴业王涵:房地产新政策组合看上去矛盾 最终目的稳房价

2016年03月22日 14:42
来源: 财经网
编辑:东方财富网

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摘要
近期,媒体报道了几条关于房地产市场可能的新政策,看上去似乎有矛盾的地方。比如营改增后可能可能取消非普通住宅和普通住宅之分,似乎是利好。而上海和深圳似乎又有收紧购房资格的意向。

  兴业王涵:慢牛还是逼空?如何理解近期看似矛盾的楼市政策?

  本文作者为兴业证券宏观分析师王涵团队

  摘要:

  近期,媒体报道了几条关于房地产市场可能的新政策,看上去似乎有矛盾的地方。比如营改增后可能可能取消非普通住宅和普通住宅之分,似乎是利好。而上海和深圳似乎又有收紧购房资格的意向。我们认为,如果这些政策实施,这些看似矛盾的房地产政策实际上背后有清晰的政策逻辑:

  1)稳房价、稳资产负债表始终是政府的最终目的;

  2)三、四线城市需刺激需求化解库存,因而政策始终偏正面;

  3)但一线城市定位微妙,需在“保持一线房价热度”与“防止从其他市场抽水太快”之间保持平衡,因而政策是有保有压。

  看上去矛盾的地产新政策组合

  自去年房地产去库存被列为供给侧改革最重要的方面之一以来,针对提振房地产市场的政策层出不穷,政府对于房地产市场的意图非常明确。然而,近期我们看到政策出现一些变化,似乎出现一些自相矛盾的地方。

  一方面,根据报道,营改增将在不久之后推广至二手房交易,由原来的营业税税率平行移动至增值税税率。但是可能取消普通住宅与非普通住宅的区别,那么可能意味着原来的非普通住宅也将享受普通住宅满2年不缴增值税的优惠,这对于二手房交易无疑是利好;

  另一方面,根据彭博以及其他媒体的报道,上海可能会将二手房的首付比例提高至70%,同时延长非沪籍人士买房必须满足的缴纳社保的时限。同时,深圳也传言将非深圳户口的购房条件由社保缴纳时间由1年延长至3年,并提高首套房首付比例,这对于这两个地区的房地产交易又将是不利的举措。

  然而,我们认为实际上这些政策本质上并不矛盾,其最终仍然符合我们对房地产整体政策的判断,即稳房价、去库存是战略目标,而战术上将因城施策。

  战略上,稳房价、稳资产负债表是最终目的

  我们在此前的报告中多次指出,当前中国在转型的过程中,第一要做的事情即稳住传统行业,也即稳住债务、稳住资产负债表。因而,对于房地产行业而言,相对于量(即房地产投资回升对冲经济下滑),政府更看重的是房价。只有整个经济的资产负债表不出现问题,不出现资产价格下跌-去杠杆的负反馈,政府才可能推进转型以及供给侧改革。而要实现这一目标,消化现在相对较高的库存水平是一个中介目标。

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  战术上,一线房价的微妙定位

  但从战术上来说,由于中国房地产市场呈现明显的结构性问题,即高库存的问题主要体现在三四线城市,因而对于三四线城市而言,其政策始终将呈现减少税费、降低购买要求、扩大购买群体等方向以提振需求。

  然而,对于一线城市而言,其定位则比较微妙。

  一方面,与2015年上半年股市在激活全民创业热情中所起的作用类似,一线房价是三、四城市房价的领先指标。通常我们首先看到一线房价的企稳,随后才能看到三、四线城市房价的逐步企稳,因而一线房价需要维持一定的热度;

  然而,另一方面中国当前是存量资金的市场,一线房价如果上涨过快,可能导致一线城市房地产市场从其他市场(股、债、实体经济)抽走大量资金。这无论是对于实体经济转型,还是对于防止系统性金融风险而言,都是不利的。因而从政策层面来看,我们可能看到政策对于一线城市的房价整体是正面的,但更希望其是温和上涨,而非“逼空式”的上涨。

  从以上角度,我们不难理解为何近期房地产的政策出现全局性放松,但对于一线城市出现有保有压的对冲型政策的组合。

(责任编辑:DF120)

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