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郭施亮:房地产市场降温 为何股市变得更“冷”?

2018年10月10日 08:23
作者:郭施亮
来源: 财富号郭施亮财经评论
编辑:东方财富网

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对于国内股市、国内房地产市场而言,内部环境颇显重要,但对于近年来全球市场环境的变化情况,仍然不可忽视,而对于资本而言,本身具有一定的先知先觉嗅觉,一旦货币环境发生实质性的转变,新兴市场资本呈现出加速流出的趋势,那么无论是房地产,还是股市等领域,还是会受到或多或少的影响。

  “金九银十”成为了国内房地产市场长期存在的现象。但是,对于今年的房地产市场,“金九银十”效应似乎有所落空,而房地产市场成交低迷,部分地区的开发商还开启了打折促销乃至降价潮,这难免给了市场一定的不安。

  国庆长假最后一天,央行宣布意外降准,这本来对房地产市场带来了或多或少的积极影响。但是,从市场的反应来看,央行降准未必可以再度提振房地产价格,而此次央行降准意在定向调控,提振实体。在实际情况下,虽然不排除存在部分流动性通过直接或间接的渠道变相流向了房地产市场,但在资金逐利效应有所降温,甚至部分龙头房企喊出“活下去”的背景环境下,却或多或少降低了房地产市场持续高烧不退的预期,或许房地产市场有逐渐“入秋”的迹象。

  过去十多年,国内房地产市场经历了一段发展繁荣期,而以北上广深为代表的房价,更是成为了十多年来增值效果显著的投资渠道。受此影响,多数人都形成了房地产“只涨不跌”的定性思维,而一旦房价真的发生下跌,则不少倾家荡产买房的人还是很难接受,而投机买房者受伤最为严重。

  然而,需要注意的是,对于以往房地产长期上涨的表现,更大程度上还是建立在货币环境持续宽松的基础上。简而言之,货币环境的宽松与否,则直接影响到国内房地产价格的表现。至于利率敏感、政策敏感的股票市场,本身也是受益于货币环境持续宽松的趋势,鉴于国内股票市场属于典型的政策市场,而在轰轰烈烈的“去杠杆化”、“去泡沫化”的过程中,加上股市长期以融资作为定位的功能,实际上也大大削弱了股市的上涨动力,而政策监管对股市的持续收紧,也抑制了股市的发挥空间,变相倒逼更多的资金投向房地产市场。

  多年来,不仅仅是大量场外资金投向了房地产市场,而且企业自有资金乃至部分理财资金,也通过变相的方式流向了房地产市场,由此为房地产市场带来了源源不断的新增流动性补充,而这些年来,高烧不退的房地产市场,也给了这些资金足够的保值增值效果,而越来越多的资金也对房地产市场形成了高度的依赖症。

  但是,时至今日,虽然央行货币政策仍体现出一定的独立性,且年内已发生了多次的降准行为,与全球市场加息趋势明显“脱钩”,但是在全球加息浪潮中,甚至我们邻近的香港市场也开始步入加息的通道,这却给了国内货币政策的独立性带来了不少的压力。

  美债收益率触及7年来的高位水平、全球债市大幅下挫、美联储持续加息并走出了超低利率的环境以及高油价的延续引发了通胀抬升的预期等,这系列现象的发生,实际上给了新兴市场不少的发展压力。

  对于资本而言,本身具有较强的逐利性以及先知先觉的意识,当其感觉不妥,或有所顾虑之际,往往也会有着一定的策略转变。对于国内市场而言,本身也是属于新兴市场的范畴,在当前的环境下,同样离不开资本出逃的压力,只不过因外汇管制因素的存在,也减缓了资本直接流出的速度。由此一来,虽然我们通过不断降准降低资金成本,为实体经济创造出良好的资金环境乃至融资成本环境。但是,在融资成本高、融资渠道狭窄、税负成本高居不下的背景下,营商环境未能获得实质性的好转,若新兴市场资本加速外流,恐怕降准的对冲效果也会大打折扣,而多数资金可能更倾向于避险。

  万科喊出了“活下去”的声音,其实并非没有道理。实际上,这不仅仅为房地产市场发出了警告,同时也给股票市场发出了警告。

  有一种观点认为,当房地产市场明显降温之际,资金会回流股票市场,由此对股市构成提振刺激。但是,从实际情况分析,房地产市场的冷暖还是牵涉到上百个行业的兴衰,一旦房地产市场发生实质性的降温乃至步入寒冬,可能会对相关行业上市公司的业绩构成影响,间接影响到股票价格的表现。

  与此同时,在实际情况下,在A股市场中,逾千家上市公司就持有数千亿乃至上万亿的房产,在房价持续上涨的过程中,尚且会给上市公司带来一定的获益。但是,当房价出现实质性的下降时,反而会影响到上市公司的实际利润,而房价全面降温,对A股上市公司的影响还是不少。

  不过,更为关键的问题是,资本往往是灵敏的,颇具一定的先知先觉效应。若货币环境发生实质性的改变,那么受影响的,也就不仅仅是房地产市场,对于股票市场、债券市场同样受到影响。至于股票市场的流动性比房地产市场更具优势,而当房地产市场降温之际,反而更容易把这一种负面影响反映到股票市场身上。由此可见,对于以往国内房地产市场的降温表现,中国股市却往往表现出一种更“冷”的表现。

  或许,对于国内股市、国内房地产市场而言,内部环境颇显重要,但对于近年来全球市场环境的变化情况,仍然不可忽视,而对于资本而言,本身具有一定的先知先觉嗅觉,一旦货币环境发生实质性的转变,新兴市场资本呈现出加速流出的趋势,那么无论是房地产,还是股市等领域,还是会受到或多或少的影响。

  郭施亮,财经评论员、专栏作者

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(文章来源:财富号郭施亮财经评论)

(责任编辑:DF078)

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