余丰慧:卖玻璃的呼吁老百姓卖房 该不该听?

2017年12月20日 08:36
作者:余丰慧
来源: 微信公众号功夫财经
编辑:东方财富网

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从长远看,2018年将是房地产调控长效机制的启动年,最少包括三大部分:租购并举的制度安排;持有环节的房地产税收机制;保障性住房的继续强化建设。从长远看,住房投机的暴利空间将会被彻底挤压掉,层层征税以及惩罚性房贷利率扣除后炒房的利润基本没有了。不过,长期性投资或者几套房产投资购房的保值增值作用还是有的。

  “玻璃大王”曹德旺最近又火了,不是因为在玻璃上又有发明创新,而是因为其跨界呼吁城市百姓赶快卖房,并拿他妹妹作为例子。曹德旺先生建议,应及早卖掉多余的房子,房子是用来住的,城市是市民的城市,不是有钱人的城市。推荐阅读>>>曹德旺:及早卖掉手中多余的房子! 城市不是有钱人的城市

  他建议及早卖掉多余的房子,“我妹妹家里就买了几套房子,我和她说趁早做计划(把它卖掉),她不愿意卖。我和她说,你把它(房子)编码,编1-7号,也要写明地址。以后早上5-6点在1号住,7-8点到在2号住,9-10点在3号住……因为那时候房子卖也卖不掉,租也租不出去,还要交管理费,只能这样平衡自己。” 

  上述话语一出,又一次引起舆论“哗然”,各个媒体都在转发扩散,对此进行评论分析的纷纷见诸报端媒体。

  确实,在目前这种调控高压下,没有房子,或者需要改善型住房置业,或者试图投资房地产的,都在询问是否该买房。与此同时,手握多套房产者又在思考与困惑是不是到了卖掉手中房产的时候了。

  上述买和卖两种选择困惑的一个决定性或者唯一因素就是房价还会不会涨?一个严峻事实摆在面前,即从1990年代末期开始的住房货币化改革后,直到今天房价毋庸置疑地一路不回头般上涨整整20年。特别是2004年以后,关于房价是否会继续上涨的争论达到白热化的程度。不过,一个现象出现了,凡是看涨派,既是在严厉调控下,仍然坚持房价上涨者大笑到最后,直到今天。成就了一批像任志强者。与此同时,谢国忠、牛刀们一败涂地,目前基本淡出舆论视野。

  实际上,看跌派输就输在太信奉相信经济规律,太相信调控作用。特别是根本没有摸清楚调控的真正目的,误以为调控就是为了让房价下跌或者大跌。这是看跌派犯的知识分子幼稚病。

  那么,从目前的宏微观多种因素分析,到底是听从卖玻璃的,卖掉房子,或者说暂且不购买房子呢?还是继续持有房产,立即出手购买房子呢?还要从房价走势来分析。

  从调控的最终目标目的分析,稳定房价,稳定房地产,是多年来包括现在高层调控的目的,大涨与大跌都不是稳定的房地产。多年来调控政策的一个表述就是,抑制房价过快上涨。基本没有发现明确提出让房价下跌的,停涨滞涨的提法都没有在调控政策中看到。在这种调控背景下,房价下跌的几率几乎没有。

  从经济发展的规律分析,经济在增长,物价在增长,财政收入在增长,央行货币在主动或被动发行,居民收入也在增长。也就是说,目前在中国除了A股股票不涨以外,什么东西都在涨,比如说货币投放指标的M2增速虽然回落到个位数,但仍保持在9%左右的增速。在什么都涨情况下,采取行政手段抑制房价上涨是长久之计吗?

  从地方政府看,虽然中国经济开始从高速增长,转变为高质量发展,但从地方政府来说保持较快的经济增长才能给就业托底,才能保证地方财税增长,这些都需要房地产以及土地资源做贡献,地方政府一时半会还离不开土地财政的依赖症。房地产对地方税收的贡献太大了,地方政府摆脱对房地产的依赖还需要一个过程与时间。

  从需求端来看,中国正处在城镇化发展阶段,未来几亿人口将转移到城市,这个刚需的硬度非常大。同时,城市青年人口刚需购房者也很大,更应该看到1990年代房改房已经老旧,城市改善型住房需要也非常大。这就不难理解,为什么南京出现万人排队购房,海口、武汉、长沙、重庆、郑州等都出现昼夜排队购房,一房难求的现象。此前,在参加上海一档节目录制时,一位上海房地产专家嘉宾谈到,上海住房需求90%都是刚性需求。这样的话,上海还调控什么呢?只有加大土地与住房供给才是出路。

  从供给侧分析,11月份的数据显示,住房库存在较大幅度的下降,说明商品房开发供给已经出现下滑,这种下滑给未来供给埋下缺口隐患,最终导致供需紧张,房价上涨。

  目前房价过高是个不争的事实,但是出路或不在把过高房价降下来。如果房价出现过大下跌的话,压在房地产上的金融资产太大太多,必将引爆金融风险。

  我们妄猜“圣意”,房价大涨暴涨不行,大跌小跌似乎也不行,不涨也不是最佳选择,小幅上涨才是所希望的。小的幅度多少呢?还是有一些参照物的,比如不超过GDP增速、百姓收入增速等。通过将房价控制到小幅上涨的节奏上以后,再通过增加百姓收入,增强居民对高房价的承受力与购买力,逐步消化房地产金融属性过重的情况,化解房地产引发的金融风险隐患。

  从以上分析看,你若急需流动性比如创业的话,而房子压的资金过多,可以听从卖玻璃的建议,出手几套房产;如果你没有其他流动性需求的话,房产还是最保值增值,最抵抗通货膨胀的。

  从长远看,2018年将是房地产调控长效机制的启动年,最少包括三大部分:租购并举的制度安排;持有环节的房地产税收机制;保障性住房的继续强化建设。从长远看,住房投机的暴利空间将会被彻底挤压掉,层层征税以及惩罚性房贷利率扣除后炒房的利润基本没有了。不过,长期性投资或者几套房产投资购房的保值增值作用还是有的。

  (余丰慧,经济学家,注册高级咨询师,著名专栏作家)

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(责任编辑:DF078)

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