首页 > 财经频道 > 正文

商铺还有投资价值吗

2014年11月17日 16:09
来源: 理财周刊

东方财富APP

  • 方便,快捷
  • 手机查看财经快讯
  • 专业,丰富
  • 一手掌握市场脉搏

手机上阅读文章

  • 提示:
  • 微信扫一扫
  • 分享到您的
  • 朋友圈

  曾经被视为“金矿”的商铺,如今正面临尴尬的境况,其投资价值早已今非昔比。因为电商崛起、供需失衡等多方面原因,“一铺养三代”的说法,对于大多数商铺来说,现在已成一个遥不可及的奢望。

  商铺投资遭遇寒流

  现在,住宅市场持续低迷,那商铺还能成为“避风港”吗?有许多投资者都提出了这样的疑问。然而有越来越多的迹象表明,原本颇受追捧的商铺投资,如今却已遭遇了寒流。

  两个多月之前,记者会经常接到上海嘉定某商业项目的销售电话。其实早在2013 年初该项目就已经开盘,网上记载刚刚开盘阶段,每个月的成交量达到30~50 套左右,而进入2014 年之后,每个月的成交量基本维持在个位数。记者查阅部分商用物业销售情况发现,此前每月动辄上百套甚至几百套的销售盛况,在现阶段已经难得一见。

  投资者也不再视商铺为宝贝,开始寻找机会出手。上海德融地产的经纪人曾先生告诉记者,近期发现上海七浦路服装市场的商铺挂牌数量猛增,达到300 多套,较半年前增加约五成。

  此外,商铺的投资回报率也出现了回落。据了解,上海七浦路目前报价280 万元的商铺,年租金水平为12 万元左右,租金回报率约4%,与两年前6%的水平相比已经有了明显的差距。而其他地区不少商铺的租金回报率更低,如上海古美社区内某商铺,总价约220 万元,年租金约6 万元,回报率约2.7%。

  对于经营者来说,商铺所带来的商业价值也已远不如从前。在七浦路服装市场经营女装的方春燕告诉记者,与鼎盛时期相比,现在已经相去甚远。之前每天都是顾客盈门,她的营业额每个月也都能达到20 多万元;而现在除了周末稍好一些,平时难得见到顾客,她的营业额也锐减了一半。

  此外,记者在走访中发现,目前更为严峻的是商铺空关的情形在不断增多。位于上海闵行区的华商时代广场,自从项目交付使用之后就一直未能真正聚拢人气,导致大部分商铺长期空关。即使是市中心区域,也存在商铺空关现象,如南京路上的某商业广场,也无法全部租出。

  然而,早在10 年前,情形却大不一样,当时商铺是名副其实的“金矿”。也正是因为如此,本刊在2001 年的8 月份曾制作了一期封面文章《商铺:下一个投资热点》,给当时的投资者指点了一条通往财富之路的康庄大道,确实也有不少投资者看到本刊的文章之后开始投资商铺,并赚得盆满钵盈。但13 年后的今天,当前的商业地产市场已经发生了巨大变化,当初被视为“金矿”的商铺,现如今正面临着诸多尴尬的境况。“一铺养三代”的说法,对于大多数商铺来说,在现在看来,也已经成为一个遥不可及的奢望。

  市场环境时过境迁

  那么,商铺投资为何会出现这样令人尴尬的局面?其主要原因在于市场环境已经发生巨大变化,如供求关系已经发生逆转,人们的消费方式也导致商铺经营面临新的挑战……由此,商铺投资的“黄金时代”早已远去。

  供求关系发生逆转,商铺不再“一铺难求”,相反面临供应过剩的尴尬局面。不管是一线城市,还是二、三线城市,商用物业的供应近年来大增,出现供过于求的现象,如上海库存的消化周期已超过7 年。北京、广州、杭州、南京等城市同样如此,如广州的现有供应量需要4年时间才能完全消化。

  供需失衡现象的出现与过度开发有着极大的关系。连续多年针对住宅市场的宏观调控使得房地产开发企业转战商业地产市场,在加大市场供应的同时,因为有快速回笼资金的诉求,以及无暇顾及商业物业的后期运营管理,也造成市场鱼龙混杂,使得商铺投资逐渐变成一种危险的游戏。而更加让人担忧的是,在商铺供应量越来越大的情况下,部分项目为了达到快速销售的目的,开发商一味迎合投资者而忽略商铺经营者的要求,使得后期经营非常困难,或者不惜采用各种各样的手法来进行包装,比如承诺高回报、“售后包租”等等,商铺变成了“伤铺”。

  还有一个不可忽略的原因就是电商规模的扩大,在一定程度上压缩了商铺的需求。电商的崛起已经成为不争的事实,其对传统商铺经营也形成了不小的冲击。赢商机构总经理方芳分析指出,在电商冲击下,传统零售行业,类似小商品类、家电类的成品类传统商铺,受到的冲击相对较大。在这种情况下,使得不少经营者纷纷由线下转为线上,缩减商铺租赁面积,从而导致商铺的需求减少。

  传统模式已然颠覆

  那么,商铺究竟还有没有投资价值呢?对此,本刊不动产研究中心分析认为,在新的市场形势下,商铺的传统投资价值和模式已被颠覆,许多过去固有的投资方法和手段,都需要来一次根本性的变革,是到了该换一换脑筋的时候了。

  在此前,类似于小商品城等商铺,以及专业类商铺如经营服装鞋帽等商铺,往往会受到投资者关注。这是因为此类商铺有着超强的吸金能力,如上海的七浦路服装市场,曾经一铺难求,一个面积约10 平方米的“铺王”,年租金能够达到20 多万元,堪比同时期上海淮海路顶级旺铺的租金水平。但这类商铺能够发展成熟并为投资者带来丰厚的回报,与经营管理和市场氛围有着很大关系。而现在随着电商的风起云涌,这类商铺的生存空间被大大压缩,租金回报率明显降低。如果现在还用这种思路来选铺,很有可能“吃药”,还有许多社区商铺同样也是如此。

  此外,那种投资买入后“坐等升值”的手法也已被淘汰了,这种被业内人士讥为“傻瓜投资法”的方式,放在现在的市场环境下肯定会遭受巨大损失。这是因为商铺的价值在于它的经营价值,如果没有经营价值,它就是一个不折不扣的“钢筋水泥盒子”,在市场总体供大于求的情况下,这样的商铺怎会给你带来回报呢?

  专家同时指出,之前选铺,投资者更多地是以静态的眼光来完成,而现阶段不仅要能够静态选铺,还需要具备动态分析的能力。专家介绍说,以静态的眼光选铺,往往只是关注商铺的租金水平和现有人群的构成,不会去了解业态构成与动态的增量,以及多元结合产生的附加值等。用这种方式投资商铺,显然已难以跟上时代前进的步伐。

  创新思维才能突围

  最关键问题是,在当前这样风云变幻的市场环境下,商铺投资如何才能摆脱传统思维以变应变呢?我们认为创新才能突围,商铺投资同样需要有许多新的技巧和方法,这样才能在激烈的市场竞争中取得先机。

  对中国人来说,与朋友和家人逛街购物仍是历久不衰的传统。因此,尽管网络购物蔚然成风,商场依旧在零售市场中占据重要的一席之地。据经济学人智库的预测,中国将于2016 年超过美国成为世界最大的零售市场,与此同时政府也在不遗余力地刺激国内消费,因此对未来零售业的前景仍可持谨慎乐观态度。

  综观目前的商铺市场需求变化,主要呈现以下几个方面:其一是受到电商冲击,导致部分商铺的需求出现回落,如经营电子类产品的商铺;其二是消费者的要求出现变化,更加注重体验,所以能满足体验式消费的场所更加有“前途”。因此现阶段选择商铺,首先要尽可能避免已经日渐没落的商业模式,比如经营电子产品等规格化产品的商铺,同时尽量选择能够满足新的需求的商铺,如增加体验式和服务性消费需求,以及善于挖掘新的机会。至于在现阶段如何根据新的市场需求来投资商铺,我们会在后面文章中专门进行介绍。

  同时,专家建议尽可能选择商务氛围较为浓厚的城市和区域。这样的选择其实是有“群众基础”的,高力国际华东及西南区、中国区物业投资服务董事总经理翁琳女士表示,通过对国内外超过600 多名投资者调研结果显示,2015 年中国商业地产投资将出现以下两个主要趋势,首先是投资者将继续关注一线城市的投资机会;其次,越来越多的投资者将进入商务园区市场。

(责任编辑:DF150)

我来说两句… 举报
您可能感兴趣
  • 要闻
  • 股票
  • 全球
  • 港股
  • 美股
  • 期货
  • 外汇
  • 生活
    点击查看更多
    没有更多推荐
    • 名称
    • 最新价
    • 涨跌幅
    • 换手率
    • 资金流入
    请下载东方财富产品,查看实时行情和更多数据
    郑重声明:东方财富网发布此信息目的在于传播更多信息,与本网站立场无关。东方财富网不保证该信息(包括但不限于文字、数据及图表)全部或者部分内容的准确性、真实性、完整性、有效性、及时性、原创性等。相关信息并未经过本网站证实,不对您构成任何投资建议,据此操作,风险自担。

    扫一扫下载APP

    扫一扫下载APP
    信息网络传播视听节目许可证:0908328号 经营证券期货业务许可证编号:913101046312860336 违法和不良信息举报:021-34289898 举报邮箱:jubao@eastmoney.com
    沪ICP证:沪B2-20070217 网站备案号:沪ICP备05006054号-11 沪公网安备 31010402000120号 版权所有:东方财富网 意见与建议:021-54509966/021-24099099