别了 商铺

2017年01月13日 14:39
来源: 理财周刊
编辑:东方财富网

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  商铺投资价值渐失

  “一铺养三代”,曾一度在投资者中间广为流传的投资金句,随着时代的变迁,这样的传奇已经无法延续。曾经一度十分火爆的商铺投资,现如今已经沦落到十分尴尬的境地。

  商铺与住宅之间价格产生“倒挂”,曾经一度风光无限的商铺,如今有不少物业成为投资者手中的鸡肋。早在16年前的2001年夏天,本刊曾刊发了一组关于商铺的封面报道,其中有一篇文章《商铺,下个投资热点》,真实记录了当时商铺市场的盛况,如有港商欲以单价22000美元/平方米、总价约154万美元的天价求购南京东路上置地广场商厦内一间临街铺面而不得,七浦路上一个马路摊位每平方米的年租金高达2万元,紧靠徐家汇商圈的华山路名品街一间55平方米的门面5年的经营期,居然拍出了400万元的天价。

  而如今,这种盛况已经不复存在。记者在上海嘉定区曹安、静安区七浦路服装市场以及徐汇区斜土东路鞋城等商圈走访时发现,在2007年遭到投资者排队疯抢的上海国际鞋城目前铺面大面积空关,已经接近瘫痪;之前租金不断上涨的七浦路商铺,近年来已经原地踏步;而之前需要花三五十万转让费才能求得一个铺位的斜土东路鞋城,目前不仅不需要转让费,租金还能打折。

  短短数年内,商铺投资为何会出现大逆转?我们通过对商铺物业自身的增值,以及长期出租收益情况的分析发现,两者表现均差强人意。

  记者在曹安商圈采访时了解到,板块内商铺价格与住宅相比,已经毫无优势可言。如位于曹安公路新郁路上海国际鞋城,一套面积约85平方米的沿街底层商铺挂牌出售,挂牌价约5.1万/平方米。而附近的次新二手房挂牌价也达到了该水平。如位于上海国际鞋城北面的鼎秀园,目前挂牌价最高在5万~5.5万元/平方米之间,位置较好的住宅房源售价要高于该商铺。此外,记者在外环线以外的区域如江桥板块,或者在内环线核心区域如新天地板块,都发现了这种情况,商铺与附近住宅相比并无明显的价格优势,虽然商铺价格稍高一些,但幅度不超过30%。

  从商铺与住宅整体价格运行来看,也清晰地反映出这样的变化。根据易居研究院跟踪监测数据显示,近10年来商铺价格涨幅已经远远落后于住宅。数据显示,2006年至2016年间,住宅均价由9472元/平方米涨至38283元/平方米,整整上涨了4倍。而商铺均价由10392元/平方米涨至22984元/平方米,涨幅只有121.2%。同时,自2007年住宅均价超过商铺之后,两者之间的差距便越来越大,目前住宅均价是商铺的1.67倍(参见图1)。而令人感到诧异的是,10多年前的情形却刚好与之相反,其时,商铺有着非常明显的价格优势,通常是住宅的1.5~2.5倍。

  商铺租金收益表现也出现了下滑。一些熟铺、“铺王”的租金也已出现滞涨,七浦服装市场一位姓郑的摊主告诉记者,他目前租下的这套临街商铺,近5年内租金一直是45万元,没有涨过。而一些经营情况不佳的商铺,则只能靠降价来吸引租客了。如斜土路上有鞋城推出打七折甚至“买一送一”活动,而坚持不肯降价的鞋都鞋城,经营商户因此流失了约两成。

  机构监测结果显示,近年来上海商铺整体租金水平确实出现了下滑迹象。根据高力国际公布最新数据,截至2016年底,上海商铺平均租金为37.3元/平方米/天,同比下滑4.0%。数据显示,上海商铺租金在2013年达到41元/平方米/天,连续3年处于下滑过程中,跌幅约9%(参见图2)。租金水平接连走低,虽然与近年来非核心区域商铺入市数量上升有关,但同时也反映出租金滞涨的趋势已经形成。

  租金水平下滑,使得商铺超高租金收益不断缩水。记者在采访中发现,目前不少临街商铺租金收益已经降到了4%左右。如江桥万达广场公寓街铺目前售价约5.5万元/平方米,一套面积80平方米的商铺每年可收租18万元,据此测算,其租金回报在4%左右。但在2005年前后,商铺与租金的投资回报比为3:1,其时,住宅租金回报可达3%~4%之间,表明当时商铺租金回报可达9%~12%,有些熟铺甚至更高。

  多重原因共同促成

  商业地产正经历着转型阵痛期,零售业正经历洗牌过程,电商冲击力度依然不小,而同时规划瓶颈无法突破,这些都令商业地产发展前景不容乐观。

  从大的环境来看,经济发展趋缓导致零售业洗牌,从而影响到了商业地产的发展。李嘉诚旗下商业项目接连传出负面消息,如重庆珊瑚都会项目被指陷运营困境,深圳世纪汇项目经营状况堪忧。此外,国内商业地产巨头万达也曾传出关闭门店收缩百货业务的消息。即便是海外百货巨头如梅西百货、希尔斯百货等,在2016年也关闭了数十家门店。此外,麦当劳普拉达等也在2016年采取了收缩策略,一时间,商业地产风声鹤唳。根据中国房地产数据研究院跟踪监测的结果显示,在2016年,关店潮波及百货、奢侈品品牌、时尚品牌、卖场、餐饮等,无一幸免。

  此外,电商分流导致零售业态增长受阻,同样对商业地产的发展十分不利。根据艾瑞咨询中国网络购物市场数据显示,2016年第三季度中国网络购物市场交易规模达1.15万亿元,行业规模同比增长23.6%,继续保持稳定的增长水平。此外,根据国家统计局发布的数据显示,2016第三季度,我国社会消费品零售总额达到8.2万亿元,网络购物在社会消费品零售总额中的占比为13.9%,较去年同期提高了1.5个百分点(参见图3).

  业内人士分析指出,当互联网全面深入我们的生活的同时,人们的商业行为逐渐脱离店铺和实体,在很大程度上改变了商业格局,也使得商业地产面临巨大挑战,尤其是网购集中的服饰、化妆品、数码电器等,以传统百货业为核心的商业地产面临巨大冲击。

  此外,无序开发、规划瓶颈等因素,也是让商业地产陷入困境的一个不可忽视的因素。通过梳理过去一段时间商业地产发展过程来看,无序开发现象非常严重,前期规划体量、推地节奏与市场需求的协同欠佳,加之后期交通、商业配套跟进不够及时,导致大量商业地产普遍面临供应过剩而需求不足的困境。

  未来形势不容乐观

  由于房地产市场受调控影响,市场整体降温,有可能会进一步加剧商业地产总体下行的局面。

  从楼市整体环境来看,受调控压制,市场整体趋于理性,在需求整体回落的过程中,商铺需求也会同时受到极大影响。通过观察过去数年内上海商业地产成交变化不难看出,在2008年、2012年、2014年,成交量均出现两成以上的萎缩,这也是上海楼市成交普遍低迷的年份。市场普遍预期2017年楼市成交将出现回落,商业地产自然无法幸免。

  在这种情况下,商业地产供应过剩危机形成的负面影响将会放大。截至目前,上海商业物业存量仍然超过了千万大关,达到了1022.14万平方米。如按照2016年月均18.2万平方米的成交量估算,现有存量去化周期为56个月。而据高力国际估计,在2017年,将有超过150万平方米的17个新项目入市,其中有超过140万平方米的商业项目来自非核心区域。全国情况同样不容乐观,有数据显示,截至2016年11月底,全国商业地产待售面积约1.55亿平方米,多数城市如成都、天津、南京等,存量去化周期超过80个月。

  转让商业地产所需高额税费成本也使得新近投资者心生顾虑,以至于对其“敬而远之”。据了解,与住宅相比,商铺的转让成本要高出许多。根据现行政策,转让一套未满5年的住宅,主要承担增值税、个人所得税和中介佣金等,约占总房价的7%。如果超过5年,转让成本可进一步下降。但转让商铺,因需要全额缴纳土地增值税和个人所得税而使得成本大增。其中,土地增值税约为房产增值部分的30%~60%(可提供购房发票的);个人所得税全额征收,税率为20%。如果再加上中介费等,转让成本占其利润的55%以上。

  如何应对投资困境

  面对当前处境,投资者又该如何应对呢?到底是走还是留?

  专家建议,需要做好以下几件事:首先是重新审视手中的商铺。最为关键的是,要弄清楚3个问题:一是目前和今后商铺对应的人流量到底有多大?二是现有人流量中走路人群占比有多少?三是这些人流量中有多少人会转换为商铺的顾客?

  其次是要重视商铺的后期管理。一个好商铺是后期养出来的,不是前期投资出来的。投资者有必要需要重新认识商业地产管理机构的背景以及管理能力。相对来说,如果管理团队曾经操盘过成功案例,这类商铺值得继续持有。而那些以小业主占主导地位,管理团队无法取得实质性控制权的商铺,其对后期招商极为不利,更无从统一经营管理,应尽量避开。

  对于手中持有商铺的投资者来说,需要根据实际情况来进行调整。如果该商铺所处商圈商业氛围已经日薄西山,而且后续无力扭转这种局面,同时出租已经变得比较困难的话,可以选择变现。就像已经处于下跌趋势中的股票一样,这类商铺后续难以突破困境,其结局往往不太妙,可考虑将商铺转手出去,而不是继续等待其好转。

  此外,对于一些新的机会的出现,也可积极关注。如电商经历高速发展时期之后,目前也面临着转型的问题,这给投资者带来的新机遇,尽早发现并把握“线上”、“线下”相结合而产生新的机会。另外,受电商冲击最大的是传统百货业,服务业态和体验业态尚不明显,所以投资者在投资商铺时,也可以重点往这方面靠。

(责任编辑:DF316)

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