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李嘉诚上海拼图

2015年11月05日 15:02
来源: 东地产

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事实上,自2013年起,有关李嘉诚“抛售大陆物业和资产”的新闻便屡屡见诸媒体。据统计,三年的时间李嘉诚共套现将近800亿元。最新一宗抛售是2015年7月底,长实地产被指寻求出售上海陆家嘴的综合体世纪汇广场,报价最高200亿元人民币。

  李嘉诚1384亿物业待价而沽

  一场争议重重的舆论风波背后,李嘉诚旗下的内地物业,究竟是怎样一幅拼图?

  “别让李嘉诚跑了”莫名成了热门话题。

  这个争议重重的话题背后,李嘉诚的内地物业版图究竟如何?擅长把握时点,低买高卖的“超人”,真的在撤离内地市场吗?

  事实上,自2013年起,有关李嘉诚“抛售大陆物业和资产”的新闻便屡屡见诸媒体。据统计,三年的时间李嘉诚共套现将近800亿元。最新一宗抛售是2015年7月底,长实地产被指寻求出售上海陆家嘴的综合体世纪汇广场,报价最高200亿元人民币。

  三成业绩来自内地

  近期,合并后的长实地产(01113.HK)发布首份中期报告,报告指出,2015年上半年,公司共取得营业额190.49亿元,同比增长24.20%。

  物业销售仍然是长实地产的主要收入来源,而从地区收入贡献来看,香港是主要市场,2015年中期劲收132.55亿港币,占比69.58%。来自内地市场的收入为56.13亿港币,占比达到29.46%,在2014年同期,这一数据为21.30%,比去年提升8个百分点。

  来自内地的收入主要为物业销售,其他类别的业绩如物业租赁、酒店及服务套房业务以及物业及项目管理加起来贡献营业额为3亿港币。物业租赁方面,由于李嘉诚的一系列抛售,长实地产在内地的投资物业所剩不多,以上海为例,目前仅剩上海梅龙镇广场。而酒店业务方面,因内地的反腐政策受到波及。

  物业销售方面,2015年中期公司已确认物业销售营业额为157亿港币,同比增长25.92%,其中内地贡献物业销售营业额53.13亿港币,同比增长79.13%,占物业销售额营业额比重达33.70%。

  物业销售业绩主要来源为:(一)香港物业项目的住宅单位销售-环宇海湾、致蓝天、岚山第一及二期和DIVA;(二)内地物业项目的住宅单位销售-上海高逸尚城第1B期(见下文《东地产财经周刊》调查稿件)、重庆御峰1号地块、成都南城都汇第3、4、5A及5B期、青岛晓港名城2、3、4及6号地块。

  内地1384亿物业估值

  房地产业务方面,李嘉诚在内地到底还有多少资产?

  根据长实地产今年三月份发布的分拆上市的聆讯财报,于2015年2月28日,长实地产经物业估值师评估的多元化物业组合,总值约为4201亿港元。长实地产在全球拥有多元化的物业组合,包括位于香港、中国内地、新加坡、英国及巴哈马群岛的物业。

  根据上图表我们可以看到,长实地产在内地拥有1384.42亿港元的物业估值,其中主要为发展物业,长实在内地拥有超过1314.12亿港元的发展物业。

  这主要因为长实地产在内地拥有的庞大的土地储备。

  根据2015年中期报告,长实地产拥有约1490万平方米的开发土地储备,其中70万平方米位于香港,1380万平方米位于内地,40万平方米位于海外,内地土地储备占比高达92.62%。

  不过这些土地大部分是在2007年前购得。在2011年以前,李嘉诚旗下集团每年都有一些土地储备吸纳,土地成本比较稳定。但2012年5月份购入上海一块住宅用地之后,李嘉诚在内地市场上再未有一块土地入账。

  缓开发模式

  有分析人士指出,较早拿地,然后缓慢分期开发,坐等土地升值,是长实地产长期保持高收益、高增长的商业策略,但这也令李嘉诚长期受到“囤地”的质疑。

  长实地产开发到底有多慢?

  以上海项目为例,近期最受瞩目的陆家嘴世纪汇广场,2005年拿地,2010年动工,目前仍在施工,预计2016年分批完工。

  备受重视的真如副中心高逸尚城,2006年拿地,2009年动工,预计2018年完工。

  位于静安新闸路的世纪盛荟广场,2004年拿地,直到2013年才正式动工,本来预计在今年年底完工,但目前仍在打地基,完工日期不可知。

  嘉定湖畔名邸,2007年拿地,5年后动工,目前只完成了一期住宅。

  ……

  不过,对于囤地这一说法,长江实业回复《东地产》采访时表示:长江实业及和记黄埔在内地之土地发展项目均依国家法规进行,并不存在囤地之情况;长江实业及和记黄埔并没有囤地的意图,公司一直希望尽快完成发展及出售项目,以便回笼资金进行再发展。

  真如样本李嘉诚的慢生意

  以高尚领域为代表的项目开发模式,透视出典型的“超人”投资逻辑。

  继徐家汇、花木、江湾五角场之后上海的第四个城市副中心——真如副中心,正加紧施工开发建设中。作为真如副中心最早拿下地块的高尚领域,一度成为李嘉诚在上海最受关注的项目之一。

  2006年12月,李嘉诚的长江实业以22亿底价囊获真如城市副中心推出的第一幅巨量核心地块A3-A6地块,地块面积约19.7万平方米,平均楼板价仅在3055元/平方米左右,即现今的高尚领域所在地块。该块地也成为了长实在内地的最大综合体项目。

  该项目拿地后迟迟未启动,一度引发搁置传闻。在闲置土地“两年大限”到期之前,长江实业最终于2009年4月正式举行开工仪式,这也是长江实业在上海主导操作的第一个商业项目。

  九年后的高尚领域

  长江实业董事局副主席兼董事总经理李泽钜在2009年的动工仪式上表示,真如项目地下、地上总建筑面积达114万平方米,其中包括14.4万平方米的住宅、22.3万平方米的公寓式办公楼、24万平方米的甲级办公楼、21.4万平方米的商业、两栋星级酒店、会所和停车库配套及大量公共绿化建设。整个项目预计于2018年完工,其中,A5地块中的300米超高层办公楼,将是上海浦西地区的地标性建筑。

  第一个进入区域开发,最后一个开盘,这是慢生意的一贯套路。

  2006年年底拿地,2009年开工,2018年项目整体完工,这个超大体量的项目或创上海商业综合体从拿地到完工所用时长之最。

  11号线真如站, 1号口便是施工现场的围墙。“真如副中心”路牌矗立在铜川路路口,上面标明高尚领域、星光耀、天汇广场等项目的距离与方向。真如副中心的一切似乎都还有待开发,铜川路上依旧可见水产市场,周边弥漫着水产品的味道。高尚领域售楼处现场,《东地产财经周刊》记者注意到,整个项目仍处于施工阶段,四幢高层住宅建筑或已成型,一眼望去每层都是密密麻麻的玻璃。四周鲜有人经过,基本都是施工人员。工作人员告诉记者,住宅于2013年已经售罄,今年10月16日将交房。商铺只租不卖,随后记者拨通招商热线,却无人接听。现场工作人员向《东地产》表示,高尚领域的招商并未开始。

  住宅售罄商业待招商

  高尚领域项目内的沿街商铺只有全家便利店与衡尚馆的港式茶餐厅开放。

  前往看商铺的梁燕告诉《东地产》,看中真如这边的前景,打算于此开咖啡馆。绿地天汇广场招商经理齐孝阳劝阻梁艳:“咖啡馆这边太多了,竞争大。目前,这片区域比较欠缺的主要还是餐饮类。”问及真如的发展,齐孝阳坦言:“未来这边会好的。”

  张东辉是2013年以24000元单价入手高尚领域的业主,当记者致电给他时,张东辉表示:“是卖的很快,当天下午开盘几乎就卖光了。很多人都摇不到号。当时我们去了好几户人家,就我摇到了。”

  提及为何中意高尚领域时,张东辉用“便宜”二字概括。相较周边项目28000元——32000元的单价,“便宜”也是李嘉诚旗下房子项目的最大特色,许多人都是冲着这点才会买入。“虽然也有人觉得这个一梯五户不合理,但如果我是李嘉诚,我也不会把房子做到满分,只会做到8.5分。毕竟大家都是做生意的,为的只是赚钱。”张东辉笑笑。

  竣工之日尚远

  在高尚领域拿地之初,当时上海真如城市副中心开发建设投资有限公司总经理何智奇预判,未来真如地块中100万平方米的物业入市,“以每平方米售价2万元保守估计,其市场规模也达到200亿元。”

  2009年12月,绿地以14.166亿元摘得真如城市副中心B1、B2南块,楼板价9000元/平方米,溢价率19.9%;2012年2月,星浩资本以17亿元底价拿下真如城市副中心A1、A2地块,该地块也是星浩资本在一线城市拿下的首幅地块。与星光耀广场一步之隔,与天汇广场遥望,高尚领域作为真如副中心最早拿地的项目,进度却明显落后于其它项目。其“浦西地标性建筑”也未现真身,目前还无法看出高尚领域项目异于其他两个项目的地方。

  延缓开发周期,这是不少港资企业的做法。这种典型的港资模式,土地升值空间大于房产本身的空间,放缓开发节奏也利于土地的升值。

  早前,上海真如城市副中心开发建设投资有限公司相关负责人对长实缓慢开发之举也表示无奈:“我们基本拿它没办法,很难约束它,现在周边土地收储也没有完成,凭什么叫人家赶快做出来呢。我们现在也不追究了,最好的办法就是我们自己加速把周边开发成熟,拉动它加速。真如城市副中心整个成熟运营估计要到2020年左右。”

  业内人士表示,作为城市副中心的真如,后续开发价值大,但缺少核心商业地标,李嘉诚这个项目对于真如副中心本身,也是一个比较好的资金回笼的方式。前述人士分析:“市道低迷时购入土地, 等待时机成熟再开发,这种典型的捂地式操盘模式,可以获取地价升值的超额收益。但这种模式同时也考验企业的资本实力,多为资金充裕的港资企业所运用。”

  世纪项目:“超人”帝国十年等待

  十年投资开发,东西两个核心区域项目待价而沽。

  世纪汇广场、世纪盛荟广场,一个在浦东核心地段,一个在静安市中心。两个都是在2005年先后被和记黄埔收入囊中。

  如今,经过十年等待, 世纪汇广场在浦东世纪大道拔地而起,竣工之日指日可待。而另一个项目世纪盛荟广场,历经波折后终于在九年后动工,原来计划在今年8月竣工,《东地产财经周刊》记者实地探访后发现,该项目仍处于打地基阶段,完工之期仍未可知。

  世纪汇广场:待价而沽

  在轨道交通、上海目前唯一的四条地铁线(2号、4号、6号及9号线)换乘世纪大道站枢纽出口的两侧,有两幅被高高的围墙圈起来的地块。其中一幅是由陆家嘴(600623.SH)负责开发的浦东世纪大都会项目(2-3地块),而另外一幅,被东方路、潍坊路和世纪大道包围的三角型地块,就是和记黄埔旗下的世纪汇广场项目(2-4地块).

  在世纪汇广场,《东地产》注意到,项目正在紧张地施工,不时有车辆拉着建材或者废料进进出出,机器轰鸣,尘土飞扬,一片热火朝天的景象。施工铭牌显示,该项目是2010年12月29日开工,竣工日期为2015年12月30日。

  根据长实地产的官方消息,世纪汇广场设有国际级购物中心和两座超甲级写字楼,占地面积约51000平方米,总建筑面积约36万平方米,其中包括商场约14万平方米,写字楼约13万平方米,整个项目将于2016年分期落成。

  在现场记者看到,其中一座办公楼已接近完工,玻璃幕墙已经全部安装完毕,另一座办公楼正在进行紧张的幕墙安装工作,已接近尾声,购物中心雏形初显。事实上,这个项目是和记黄埔于2005年年底从陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司(以下简称联合发展)处取得。2004年11月20日,紧邻陆家嘴的世纪大道2-3、2-4地块出现在了上海浦东新区招商大会上,地块所有者陆家嘴采取邀请招标方式转让土地,最终和记黄埔以45.6亿元人民币的报价夺标,创下该区域商业楼面成交地价每平方米12000元人民币的高价。

  然而,2005年年底,陆家嘴再次发布公告称,公司控股55%之联合发展与和记黄埔在统一规划和设计的基础上合作开发2-3、2-4地块,其中由联合公司负责2-3地块的投资开发,由和记黄埔旗下Mapleleaf负责2-4地块的投资开发。

  Mapleleaf向联合公司受让2-4地块,合同总金额约25.99亿元。Mapleleaf将在该地块投资建造商业零售、娱乐、酒店和办公楼等综合建筑,总投资约50亿元。公告强调,建成后,Mapleleaf将长期持有、长期经营该物业。

  今年6月,世纪汇广场的管理层在招商发布会上还曾对《东地产》在内媒体表示,“这个项目会自持。四条轨交同时交会的地铁上盖物业,全中国也没有的。”

  然而,仅过了一个月,项目传出正在寻求转手的消息。和黄内部人士曾经向媒体回应,到今天为止,我们还是准备持有这个项目。但坦白说,优质项目外来投资者一直都表示兴趣。市场每天都在变化,万一真的有一个(对我们项目)非常感兴趣的买家,非要出天价,管理层会不会动心?我不能代表管理层 ……

  《东地产》就此事采访长实地产总部,然而总部对于这一问题并没有回复。

  世纪盛荟广场:命运多舛

  和世纪汇广场工地的热火朝天相比,坐落于新闸路的世纪盛荟广场(西斯文里项目)则显得冷清多了。

  在项目所在地,《东地产》记者发现,项目被高墙围了起来,大门紧闭,里面偶尔传出拖动钢筋的声音,其间偶有小型货车开进工地。现场仅有十余名建筑工人在不紧不慢地作业,记者询问作业到什么程度,工人回答现在只是打地基阶段。

  而施工铭牌显示,该项目开工日期是2013年3月19日,竣工日期是2015年8月20日,按照计划,该项目应该已完工。记者向现场工作人员询问,该工作人员回答计划是今年但显然不可能,至于何时完工他也不知道。

  西斯文里就“镶嵌”在因曾经的“上海首富”周正毅而一举成名的“东八块”区域中间。2005年,拥有西斯文里项目的公司将其权益分别卖给英属维京群岛Beright Investments Limited(和记黄埔控制实体)、上海达安房产投资公司和上海盛融投资有限公司。受让方三家公司付出的收购总价为2.925亿元。

  2003年,周正毅案发,被誉为上海最后黄金地、占地约18万平方米的“东八块”顿成是非之地。虽然西斯文里不属于周正毅当年所签的老东八块,但由于紧密相连而共属于百姓口中的“大东八块地区”。对此,即便是原东八块的业主们在概念上也很模糊,以至于和黄入主西斯文里后,他们群情激愤,发出《致香港首富李嘉诚》之公开信,称查阅上海房地产交易资料,未见“东八块”出让信息,于是在香港媒体上逼宫李嘉诚,要求其公开交代获得上述地块的详细资料。

  众多媒体都曾以“李嘉诚接手周正毅原东八块项目”为题进行大幅报道,彼时的和记黄埔则对此不置一词。

  随着时间的推移,纷扰逐渐平息。西斯文理经过8年的漫长等待终于破土动工,据悉该项目用途为办公及商业,总建筑面积约8万平方米。《东地产》在施工铭牌上看到,该地块目前由项目公司长和达盛地产(上海)有限公司负责推进。该公司注册资本为2.2175亿元,其中和记黄埔占公司60%股权、上海达安房产投资公司占25%、上海盛融投资有限公司占15%。

  故事依旧未有停息。2014年12月7日23时左右,西斯文里办公楼项目发生一起坍塌事故,致使一名从业人员死亡。西斯文里被勒令停工整改调查。

  根据今年4月静安区政府成立的事故调查组发布的事故调查报告显示,事故造成直接经济损失160万元,施工单位和监管单位等被处以罚款和勒令整改。

  十年间,上海土地市场价格已翻数倍,对于“超人”帝国来说,物业增值已自不待言,当然应缴的高额的土地增值税将是未来看点。有关上述项目的未来交易,本刊将继续关注。

  长实内地卖“港式”楼盘

  在具有区域特征的上海楼市,长实旗下项目多以性价比取胜。

  相比于商业综合体项目,李嘉诚旗下企业在上海住宅市场的布局,并不为外界所熟知。近日,《东地产财经周刊》实地探访了李嘉诚在上海开发的多个住宅项目。调查发现,虽然这些楼盘的品质未必附合本土审美,但由于地价优势明显,性价比较高,不少楼盘仍获得当期销冠。

  嘉定湖畔名邸:别墅区高密度

  长江实业打造的上海嘉定项目湖畔名邸,公寓销售业绩多次排名沪上成交榜单前列。

  据悉,2007年底,李嘉诚旗下的长江实业以11.627亿元的价格拿下该地块,折合楼板价2891元每平方米。5年之后的2012年,这块土地开始施工,如今这里已经被打造成公寓和别墅两种类型的住宅。

  项目现场的一位工作人员张明向《东地产》透露,公寓销量良好,如今已经全部售磐。2013年,别墅开盘一天销量20套之后,便停止销售。此后集中销售公寓,虽然按照1.9万每平的销售进度可以在半年售磐,但因中间封闭半年,最终用两年时间分3期销售完毕。

  至今为止,别墅区域也已经开盘三次,分别为2013年7月、2014年10月以及今年6月。一位工作人员告诉记者:“样板房地上面积189平米,附赠地下室66平米以及外部的一处小花园,报价580万,扣除38万优惠以及20万的两个车库,实际房屋价格为522万。”

  2.76万左右的单价在同地段别墅区域并不算贵,但是《东地产》注意到,样板间内并没有设立阳台,并且附赠小花园并非私人花园,只是一片公共绿地。对此,工作人员解释称:“湖畔名邸是李嘉诚在上海打造的第一个港式建筑,香港住宅都不设立阳台,所以这里的公寓和别墅也就没有阳台。”说起私人小花园,工作人员略显尴尬地称其是由长实物业打理。

  别墅一期的外立面分别是意大利风格以及奥地利风格,目前在售的楼盘为意式风格,房屋模型上大部分写着“售完”字样。“网上房地产”售卖记录显示,截止10月12日,瑞林路800弄湖畔名邸911南地块,已售11套;瑞林路1280弄湖畔名邸已售695套。

  对于一个别墅产品,其较高的密度并不附合上海客户预期。一位案场人士告诉《东地产》:“小区栋距基本在13-15米,最宽的地方为30米。”

  拥挤的建筑之间自然无法看到优美的社区环境,小区的绿化在30%-35%之间,这对于高品质别墅社区而言略显吝啬。看房人罗力告诉记者:“想换一个改善型的别墅住宅,冲着李嘉诚的名声和低廉的价格而来,但是楼与楼之间太密集,并且屋内没有阳台,不太喜欢。”

  如今,小区二期仍在施工,预计明年开盘,三期正在打地桩,预售许可证还未拿到,预计2018年开盘。张明表示,与一期不同的是,二期不仅包括别墅住宅项目,还开发了商住两用的酒店式公寓。三期则为纯住宅项目。

  青浦泷湾苑:港式住宅

  青浦赵巷别墅区是一个“地王”多发区。

  稍早前,旭辉建工联合体以26.16亿元的价格夺得赵巷一地块,楼板价22122元/平。而早在2009年,金地便以30.4亿元的总价成为赵巷第一个地王。

  但相比较旭辉、金地,和记黄埔在赵巷的故事则更多了一份传奇色彩。

  2010年12月,和记黄埔旗下的Trade Pro Investments Limited以16.2亿元的总价、溢价191.5%,摘得了赵巷镇17号地块,创造了当时赵巷板块21436元/平方米的楼板价新纪录。一年之后,一家名为Timost Investments Limited的外资公司以14.09亿元拍下了赵巷16号地块,楼板价仅为9559元/平方米。而这家外资公司后被证实为和记黄埔的子公司。

  悬殊的楼板价差距引发了许多业内人士的猜测,优淘城总裁、业内资深专家薛建雄曾告诉《东地产》,廉价的16号地是政府对和记黄埔高价拿17号地的“补偿”。

  在项目现场,《东地产》注意到,曾经的16号和17号地已被打造成两个高端别墅楼盘,分别为泷湾苑和臻水岸苑。其中泷湾苑所在地块即是16号地,臻水岸苑为17号地。工作人员徐静告诉记者:“臻水岸苑是泷湾苑的二期,目前还没有开盘。泷湾苑单价大概2.3万,因为臻水岸苑更临近河流,加上楼板价比较贵,所以其单价会更高,具体价格尚未确定。”

  项目销售进度一般。据一位案场人士透露,周末一般会有两组左右客户来看盘。 “网上房地产”数据显示,截止截止10月12日,泷湾苑已售总套数为7套。

  虽然项目仍在施工,但和湖畔名邸一样,小区内楼间距依旧很小,销售经理称其间距大约为20米,拥挤的楼间距让停车成为考验。

  房屋内采用全落地窗式的设计,虽然工作人员坚称屋外看不到屋内,但是能够透过窗户隐约看到对面房屋内的动作,私密感略欠缺。

  此外,与大陆普通的房型设计不同,该楼盘房屋的客厅以及餐厅设置在二楼,一楼仅仅设置了吧台以及一些装饰品。一位看过此盘的业内人士称:“之前也看过这个楼盘,设计上并不符合内地人的居住习惯。”

  远去的时代

  在业内人士看来,李嘉诚旗下公司减持内地物业,与其说是其主动撤离,不如说是市场形势所逼。

  同策咨询研究中心总监张宏伟曾表示,在楼市“下半场”,如果开发商再继续延续上半场的规模化增长的模式,一方面将导致更多的库存产生,造成更大的去库存的压力,另外一方面,对于房企自身来讲,也将因此而累计更多的运营风险。加之优质土地日趋减少,市场竞争日趋激烈,中国房地产这块大蛋糕正在被越来越多优质房企分食,李嘉诚地产王国的“囤地”模式逐步被淘汰。

  内地开发商与消费者之间的关系也在发生变化,由卖方市场转向买方市场。市场供应增多,产品品类日趋多元,消费者更多的在意产品品质以及社区服务,而非仅仅是房屋本身。

  事实上,相较于寸土寸金的香港市场,内地买房人对于社区规划、户型、品质有所不同,随着楼市逐步由卖方市场向买方市场过渡,消费者“挑剔”的眼光使得产品的打造更为关键,这对那些产品本土化程度不够高的开发商来说,未来的销售将面临严峻挑战。

(责任编辑:DF142)

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