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闽商凶猛

2015年09月01日 14:24
来源: 东地产

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【闽商凶猛】在一线城市的布局中,来自福建的房企为何总能成功逆袭?这个勇猛果敢的地产商帮,为何能抓住黄金时代的尾巴?闽商,这个一度被误读、甚至妖魔化的商帮,如何于房地产业持续书写传奇?
东地产财经周刊2015年第13期

  一个自然而然的地产商帮,羽翼渐丰。

  在一线城市的布局中,来自福建的房企为何总能成功逆袭?这个勇猛果敢的地产商帮,为何能抓住黄金时代的尾巴?闽商,这个一度被误读、甚至妖魔化的商帮,如何于房地产业持续书写传奇?

  答案的探究极富意义。尤其站在今天的角度看,越来越多的中小房企主动或被动退出市场,行业集中度持续提升的背景下,相当数量的闽商却在黄金时代的最后关头完成一线城市布局,并实现规模的快速跃升,从而在显著分化的时代,主宰了自己的命运,避免了被产业淘汰。

  产业的发展历史就是一个大浪淘沙的过程。可以预见,这些抓住黄金时代尾巴的闽系房企,放到往后十年甚至数十年的产业发展史中,除少量能做强做大外,相当数量的企业最终可能难逃并购整合乃至消失的命运。

  但至少,从当前的节点上看,这个地产商帮成功地完成大时代布局,并因抓住黄金时代的尾巴而得以在白银时代站稳脚根。这让一个带有区域文化基因的商帮,留下了更多打造出“百年老店”的火种。从优胜劣汰,企业进化的角度,这个商帮的企业基因已经胜出。

  2013年秋天,《东地产财经周刊》曾以《闽东四龙创世纪》报道了阳光城 、正荣、融信、泰禾四家房企的上海(楼盘) 滩逆袭之路(详见2013年10月30日封面报道).

  2013年开始,“另类闽商”阳光城,以其高成长典范的案例两度入选《东地产财经周刊》MBA教例,其前瞻远见的布局和适时得当的策略,书写出上海房地产业的精彩一笔。

  2015年8月,我们再度记录下《闽商凶猛》的时代跨越。

  在跌宕起伏的房地产业发展史中,闽商注定是一个传奇。

  闽商跨越抓住黄金时代的尾巴

  在产业发展的最重要时间窗口,闽商抓住时机,果断出击,完成一个地产商帮的华丽逆袭。

  闽系房企再次夺人眼球。

  近日,有“另类闽商”之称的阳光城以总价17.3亿元的地王之价摘得杨浦区平凉社区02C1-12地块,将杨浦区楼板价推向每平方米4.92万元的新高点,也成为今年以来上海单价地王。

  从2012年以来,福建房企陆续走出大本营,全面进入一线城市勇猛拿地,闽系房企给人以“凶猛扩张”的印象,被认作是“高杠杆+高周转”发展模式的代表。

  3年过去,他们的销售额连续翻番,阳光城、泰禾集团中骏置业宝龙地产等在2012年还是销售不足百亿的中小房企,到2014年已是过百亿甚至200亿的销售水平。今年上半年,根据克尔瑞的数据,有20家闽系房企进入百强榜单中。

  时至今日,新进入的闽系房企出击的脚步仍没有放慢征兆。今年4月,大名城豪掷50.76亿夺浦东唐镇2块纯宅地,29697元/㎡、27909元/㎡创造了外环外史无前例楼板价。

  然而,在资本市场变幻莫测的今天,作为“高杠杆+高周转”的代名词,闽系房企背后还是发生了一些微妙变化。

  业绩跨越式增长

  闽系房企在过去几年取得惊人的增长。从上市的闽系房企定期披露的财报中,可看到其业绩上的大幅度跃升。

  在2012年,有6家闽系房企业绩不足百亿,仅2家过百亿,世茂是当之无愧的领头羊,当年的销售额达到460亿元。2年过后,他们的业绩大幅增长,世茂业绩增长至707.8亿,其余4个破百亿,3个进入200亿梯队,仅大名城为57.8亿,但对比2012年28.9亿元的销售额,仍然翻番。

  阳光城和泰禾集团是闽系房企中业绩增长最快的企业,从2012年到2014年,他们的业绩几乎翻了3倍。

  业绩增长的基础来源于凶猛的扩张模式,以泰禾集团为例,其采取了一种较为激进的扩张模式,仅2013年,泰禾集团以“疯狂”之势在全国斩获12幅地块,拿地总金额共计195.30亿元,远远超过当年124亿元的销售额。2014年年初,泰禾集团又豪掷50亿夺得了北京(楼盘) 西局地块。高杠杆带来的是资产负债率的持续提升。截至今年上半年,泰禾集团负债高达641亿元,资产负债率89.72%。

  也因此,闽系房企被贴上“高杠杆+高周转”模式的标签。高杠杆模式在闽系开发商中的凸显,得益于福建发达的民间融资以及福建当地的族群民俗。高杠杆最大的风险在于资金期限匹配,强调的是现金流足够覆盖归还的本金和利息。这就要求此类企业需要将具体财务指标分解到运营、拿地和开盘,持续不断提升企业的经营效率。

  提高周转率的最佳方式就是要“快”,也就是要做到快速周转、高效开发。从此类企业的成功经验来看,推行项目定位精准、产品标准化、管理标准化、供方资源战略化等是实现“快”的最行之有效的办法。只有可控的高杠杆和可持续的高周转,才能保证开发商的相对稳健的高成长。

  大规模拿地

  世茂走出福建十余年,2000年开始将投资重点转向上海,随后将总部迁至上海,属于最早布局全国的闽系房企。近两年来世茂在上海拿地相对较少,与此对应的是,全国化布局早已形成,北京、深圳(楼盘) 等地都活跃着世茂的身影。其余大部分闽系房企在2012、2013年进入上海市场,这也是他们业绩快速增长的分割线。

  分析其所拿地块,我们发现,每家拿地偏好各有不同,旭辉和阳光城拿地较多,拿地金额高达87.77亿元和89.21亿元。但阳光城偏好中小型地块,阳光城上海一营销人员告诉《东地产财经周刊》:“其实我们在上海拿的地都比较小,三万到六万方是我们主力项目。这种项目开发周期较短,两三年就结束一个盘,这样对资金周转压力就比较小,从资金成本来讲,很快就可以回笼。”刚拿下的杨浦平凉社区地块总出让面积20527平方米,容积率2.5,未来可建5万平方米左右的住宅。这也符合前几年阳光城原总裁陈凯(现为联席董事长)所制定的“高周转+低成本”路线。

  宝龙地产也是如此,从2010年进入上海,宝龙地产迄今为止在上海布局9个项目,分析其项目我们可以看到,宝龙地产几乎不拿高价地,项目相对较少,最大的项目是以17.9亿元竞得一商业用地,作为其总部所在地。今年中期业绩会上,宝龙地产总裁许华芳表示,未来将只关注上海地块,谨慎拿地并严格控制地价,只拿价格合适的地块。宝龙地产将上海定位为核心发展区域,并在江苏省、浙江省、福建省和山东省等地积极寻找土地收购机会,构建“深耕上海”战略图。

  中骏置业和大名城是“土豪”

  代表。中骏置业虽然只在上海拿下三地块,花费却高达73.19亿元。今年上半年,大名城豪掷50.76亿夺浦东唐镇2块纯宅地,29697元/㎡、27909元/㎡创造了外环外史无前例楼板价,一战成名。

  布局全国

  越来越多的闽系房企不再满足“闽系房企”的标签,他们纷纷将总部迁至上海,以更宏大的视野,更优秀的团队布局全国。

  世茂是闽系房企的领头羊,走出福建十余年,2000年开始将投资重点转向上海,随后将总部迁至上海,近几年来销售位列十强行列。2014年,世茂房地产共有32个城市的项目贡献收入,福建地区仍然贡献最大销售额所在地,共占比24.6%,其中厦门(楼盘) 贡献19.1%。上海地区销售额占比2.0%。

  旭辉起步于厦门经济特区,2000年将总部转移至上海,全国化布局逐步加快。2015旭辉中报数据显示,2014年6月至2015年6月,旭辉共新增24个土地项目,其中今年上半年新增12个土地项目,权益地价约57.42亿元。这12个新增项目全部集中位于北京、上海、苏州(楼盘) 、天津(楼盘) 、杭州(楼盘) 、重庆(楼盘) 等旭辉深耕的一二线城市。2014年年报显示,长三角、环渤海及中西部的合同销售金额为本集团合同销售总额分别贡献约64.5%、24.6%及10.9%。福建地区基本没有贡献收入。

  阳光城、宝龙地产也将总部迁至上海。全国化布局提速。

  福建仍然是阳光城的大本营,2014年贡献收入占比达到68.65%,主要在福州(楼盘) ,据悉阳光城在福州的市场占有率达10%左右,可见福州市场对其的重要性。2015年,阳光城推出“3+X战略”,即持续深耕大福建、长三角区域,培育京津冀成为又一重要引擎区域,同时关注全国多个潜力城市。阳光城的全国化布局更进一步。

  宝龙地产坚持“以上海为中心,深耕长三角”的发展战略,精心布局。根据宝龙官网显示,宝龙地产在全国25个城市共有53个项目,其中福建有7个项目,其余大都分布在长三角一带。

  多年前走出福建的闽企今天对福建市场的依赖度已经较低,但后走出的闽系房企仍对福建市场有一定依赖。作为房地产业最近三年崛起最快的一股力量,地产闽商显著改变着中国房地产市场的格局。

  均衡布局旭辉玩转资产负债平衡术

  战略见长的旭辉集团,以稳健增长应对行业波动。

  发迹于闵系部落,风雨中打拼数十年,如今,旭辉集团已然成为行业“优等生”的代表。

  日前,旭辉集团发布了企业2015年中期业绩报告,截止今年6月30号,集团实现合同销售金额105.2亿元,较去年同期同比增加3.1%。

  比起那些增长数据更高的房企,这并不是一个抢眼的数据。但《东地产财经周刊》统计发现,旭辉堪称近五年房企中业绩最稳健的公司之一,无论市场阴睛,业绩总能稳步前行。

  根据易居克尔瑞发布的2015上半年房企销售排行榜,旭辉今年上半年合同销售额在全国排名第27名。

  如何把握变化的市道?逆周期、低成本拿地是关键策略之一。

  低成本谨慎拿地

  今年上半年,旭辉共新增了12块土地储备,分别位于北京、天津、杭州、苏州、重庆、南京(楼盘) 等一线城市以及潜力较大的二线城市。这也映照了集团深耕一二线的发展战略。

  旭辉集团董事长林中在书面回复《东地产》采访时表示,今年上半年是土地市场拿地窗口期,因此加大了拿地力度。在拿地战略上,旭辉一直以来都坚持踏准节奏拿地,在市场低谷时多拿地,而在高峰时,坚持“捡漏”拿地策略。

  在上半年所拿地块中,其所折合地块溢价率均处较低水平。其中,4月27日,集团以10.84亿元近底价摘得杭州萧山中汇汇D-18、D-19,D23两幅地块。作为该区域内现在唯一可出让纯宅地,平均楼板价11026元/平方米,溢价率仅为0.24%。

  对于部分价格偏高的优质地块,旭辉以合作方式获取。林中强调,今年拿地要继续寻找合作伙伴,尤其20亿以上的土地一定要找合作伙伴来分担风险,从而分散集团内部的资金压力。记者了解到,目前,集团已经引入香港置地、平安等合作伙伴。

  在“地产战略家”林中看来,企业的土地储备量能覆盖掉全年销售量的4倍到5倍就是适度的。在面对市场波动的时候,要沉着泠静,看明白再出手,从容把握市场机会,这样才能保证集团未来有高利润。

  旭辉集团总裁林峰坦言,未来集团拿地的核心不会变,仍坚持深耕一二线城市,争取在进入的城市中成为TOP10。但是,随着土地市场的回暖,相比上半年,集团下半年拿地会更加谨慎。

  稳健财务策略

  与逆周期低价拿地策略相呼应,旭辉也长期坚持稳健的财务策略。

  今年8月,旭辉获中信银行总行正式批复,将获得为期3年的70亿元人民币集团授信额度。此外,集团将与上海银行开展深入合作,且获得上海银行提供的总额高达100亿元人民币的综合授信额度。

  然而,大额融资授信下,旭辉仍然坚持稳健。林中认为,如今,企业的融资渠道很多,正因如此,企业更要有节制,要有意识地去控制负债率,不断优化财务结构,只有这样才能做到借钱成本越来越便宜。

  事实上,旭辉一直对净负债率有着严苛的要求,在保持高增长的过程中,净负债率基本控制在70%左右。今年上半年,旭辉的净负债率为72.5%,去年年底的净负债率仅为58.2%,2013年净负债率为67.6%。

  在旭辉高层看来,规模以及增长速度都是次要的,最重要的是企业发展的质量。要实现有质量的增长,就要处理好增长率、负债率以及利润率之间的关系,使三者达到一个平衡。

  林峰表示,未来几年,旭辉的增长率计划维持在40%左右的波段,净负债率控制在70%的水平,局部时间控制在80%,这是旭辉能接受的上限。但是当集团突破500亿关口后,负债率可能会降到50%以下,利润率以12%为基础逐步提升,增长率降低至20%-30%。但无论如何调整,集团的战略核心是不变的,即追求持续、稳定、有质量的增长。

  《东地产》了解到,为了保证财务的稳健性,旭辉规定集团账面上的现金不得低于总资产的10%,这也是旭辉财务上一个稳健的基本指标。

  立足主业做好产品和服务

  今年上半年,旭辉集团约95%以上的合同销售额来自一二线城市。林中也曾明确表示,集团将进一步深耕中国的一二线城市。

  一直以来,旭辉都坚持“721”产品结构,即以首置为主的刚需住宅占比达70%,20%是销售型商办,10%是其他创新类产品。这样的产品结构使得旭辉能更好地顺应政府的政策导向,抵御调控周期。

  随着市场改善型住房需求释放以及政策积极导向,旭辉适时做出调整。目前,集团将刚需型与改善型住宅的比例由8:2扩至5:5,逐渐向改善性市场倾斜。

  林峰向《东地产》表示:“集团已经开发出铂悦系高端产品线,下半年会推出4-5个该系列的产品。”

  在他看来,不管互联网如何喧嚣,行业如何躁动,旭辉的基本面都是把产品和服务做好,并在此基础上进行延伸,任何人都渴望一个舒适的居所,只要把产品做好,需求就在。但这并不意味着旭辉不愿意去接受改变,在加大产品质量研发的基础上,集团也会继续在创新思考上不断探索。

  记者注意到,上半年,旭辉已经完成250亿元销售目标的42%,随着下半年15个项目陆续推出,实现全年目标指日可待。但对于想要做大规模的旭辉来讲,这些还远远不够。

  “我们未来在产品、服务、品牌方面还可以做得更好,虽然这些软性指标在财报上不能体现,但却是支撑企业未来发展的重要因素。”林中表示。

  另类成长阳光城演绎高增长法则

  高速增长的阳光城,造就资本市场的成长典范。

  阳光城(000671.SZ)的业绩增长有多快?

  2012年,阳光城的销售收入还不足百亿(73亿元).2014年,阳光城的销售收入达到230.7亿,翻了三倍,是从福建走出的九家上市房企中,增速最快的一家。

  2012年,是阳光城的重要时点。2012年11月15日,阳光城在上海首次拿地,同年,阳光城集团管理总部迁至上海,全国化布局逐渐明朗。

  今年8月12日,阳光城以17.3亿元竞得杨浦区平凉社区02C1-12“ target="_blank" href=”http://stockdata.stock.hexun.com/600648.shtml target=_blank>外高桥 ,2个在杨浦平凉,另外1个在嘉定,1个在美兰湖。

  “浦东3驾马车,外高桥、张江、陆家嘴 。我们围绕这些重点区域做了布局,我们是精准的投资,因为有产业的话,就有产业人群,产业人群就有居住和消费的需求。”上述营销负责人说。

  去年9月,阳光城·愉景湾入市,并连续夺得上海月度销冠。据介绍,该项目目前已经贡献超过32亿元的收入。随后11月阳光城·丽景湾开盘热销,其90平方米三房产品在一个月内被一抢而空,创浦东区域公寓销售最高纪录,被客户称为“神户型”。

  而对于杨浦平凉的项目,阳光城方面信心满满:“本身三到六万方的土地是阳光城主力项目。杨浦板块我们当时也做了个分析,真正黄浦江畔的滨江板块,未来能居住的已经绝无仅有了,想要在此占据一席之地的开发商太多,所以平凉地块是阳光城首选。内环内、滨江,这两个词就足可以支撑此项目未来八九万的定价。”

  在选择这一地块时,阳光城除了根据固有的标准“第一,体量是不是阳光城体格能承受的。第二,这三到六方体量对资金压力以及销售周期的把控”,还做了“黄金四十五度角”精准的视线分析,确保能在四十五度这个开阔的视角中看到陆家嘴三大高楼。阳光城表示,这个地块已经是未来阳光城在内环内拿地的基础标杆。精准的投资、高效的运营、适销的产品,这是阳光城做项目的三个策略,通过这三个策略将平凉项目打造成阳光城在上海的第一个高端住宅系列产品。

  房地产+金融

  阳光城以扩张凶猛著称,并在快速规模扩张的同时加强企业“有质量的增长”。通过精准的市场定位、可迅速复制的成熟产品和敢打硬仗的团队很快提升了阳光城的运营效率。短短几年时间里,阳光城的销售业绩迅猛增长到230亿元,成功跻身国内房企第二梯队阵容。

  2015年以来,阳光城提出“守正出新,房地产+”创新驱动战略,并在金融领域接连取得重大成果。

  4月,阳光城发出公告透露,中民投旗下上海嘉闻投资管理有限公司将以每股15.56元的价格全额认购公司定增股票,合计出资45亿元,认购完成后,上海嘉闻将持有阳光城本次发行后总股本的18.27%,成为阳光城的最大单一股东。本次定增完成后,阳光城的资产负债率将从去年底的84.69%下降至78.46%,进一步提高了财务安全系数。

  5月,阳光城宣布拟与平安信托签署合作协议,平安信托拟向公司提供总额不超过50亿的资金,期限不超过18个月。6月,阳光城宣布联合长城证券联合发行的20亿债券,是国内房地产行业首单非公开公司债,发行申报获得深交所一次性通过,并取得深交所第一批公司债发行无异议函。7月,阳光城发布重大融资成果公告:阳光城联合中信证券公开发行28亿元公司债(主承销商中信证券)已获中国证监会核准,其中规模为15亿元的第一期债券募集完成。8月,阳光城发布公告,宣布与上海实业集团旗下上海实银资产管理公司启动战略合作,双方签署框架协议,进行房地产领域的金融合作,合作规模不超过100亿元,有效期不超过5年。这也意味着通过此次与平安信托的战略合作,阳光城将获得超过100亿元的优质资本输入。

  2015年以来,阳光城围绕“房地产+”战略思路,进行了一系列“守主业、微创新”的积极探索。受益于阳光城在“房地产+金融”的创新上持续获得重大进展,公司的资本模式正进行全面升级,资金通道也得以更加健康多元。未来,阳光城在“房地产+”与“守主业、微创新”上的累累硕果,将持续获得更多金融机构的认可与投资者的行动支持。

  闽商文化基因爱拼才会赢

  闽商爱拼材会赢的文化基因,让这个商帮果敢坚决,从而才能关键时刻把握机遇。

  闽商之发祥,渊远而流长。缘起于汉唐,鼎兴于宋元;绵延于明季,式微于晚清;重振于开放,勃发于当今。

  《爱拼才会赢》这首闽南歌唱遍大江南北,代表闽人勇敢拼搏的精神,是闽商文化的最好注解。

  海洋文化成就胆识

  福建有个“八山一水一分田”的说法。福建境内山岭耸峙,百分之九十以上的土地都被大山占去,真正可耕地面积不多,人稠地狭,生存条件恶劣,人被挤到了海边上,辽阔无垠的大海就这样成了闽人的土地。这种地理环境决定了闽人靠山吃山,靠海吃海,因地制宜,发展多元生计模式。

  “走海行船无三分生命”,海上遭风暴、遇礁石,船毁人亡,葬身鱼腹是常有之事,遇到海盗抢劫也不可避免。而为了生计他们叉必须铤而走险,这样无形中成就了闽南人的冒险拼搏精神。

  常言道:“商机”稍纵即逝。因此,只有具备敢为人先的胆略,才能抢占发展机遇。海洋文化传统铸就了传统闽商冒险进取,善于抓住机会,开拓生存空间的理念,也培育出了闽商敢为人先的胆略。闽人怀着“爱拼才会赢”的坚定信念,把海洋文化中最值得弘扬的冒险开拓的拼搏精神发挥得淋漓尽致。

  2013年,上海土地市场最令人印象深刻的场景,莫过于闽系房企的“拿地凶猛”。“高杠杆+高周转”的开发模式也一度引发市场质疑。不过闽系房企们用漂亮的成绩单回击了质疑的声音,印证了“爱拼才会赢”的精髓。

  兼容并蓄博采众长

  相对于较为保守的中国北方和内地民风,闽人更具开放和向外发展的意识。由于海事活动技术性强、风险大、覆盖范围广、接触面宽,这使它比内陆的农耕活动更有必要也更有条件接受外来的新事物。而且由于其特殊的地理位置,对外贸易频繁,各地各国商人云集,闽沿海地区成了移民的活跃之地。

  与此同时,闽商也大量涌向世界各地经商。而且这种双向贸易,双向移民的结果,不仅造就了闽文化兼容性和开放性的特点,同时也成就了闽商较强的适应性。

  闽商深得“锋芒毕露,动即有伤,是为凶器;深藏若拙,临机取决,是为利器”的为商、处世之道。以低调和不张扬的商业作风,诚信仁义、自强不息的内在修为等魅力,凝聚成家族里、企业内外与环境合力,使其事业获得不竭的发展动力。

  近年来,闽系房企的管理架构发生了巨变,纷纷从家族制转向了职业经理人制。特别成功的有阳光城,引入了以陈凯为首的管理团队之后,公司发生了脱胎换骨变化。正荣、融信等后起之秀也在这些方面表现突出,都是当前市场的猎头大户。

  报效桑梓、兼济天下

  闽商以海内外为人生奋斗的舞台,他们爱拼敢赢、善观时变,在经济事业中获得惊人的成功后往往通过“报效桑梓”的途径达到对人生价值的自我肯定,将“光宗耀祖”作为自己拼搏的一种非常内在的动力。“报效桑梓”与“光宗耀祖”实际上是同一种情感的两个体现,把报效桑梓作为光宗耀祖的表达和体现。经商发达之后兴修家乡的公共设施、兴资办学,是中国商人同时也是闽商的一种传统,他们把这一切既看作一种义举,也作为一种天职。特别是兴资办学的传统,在今天的闽商身上更得到了继承和发扬光大。

  福布斯发布的2014年中国慈善排行榜显示,上榜前十名中福建籍富豪占四席,他们分别是:世茂集团许荣茂以17424万元捐赠总额位居第5位,最大一笔为向石狮市捐赠16000万元资助办学,发展石狮教育事业。世纪金源集团黄如论以17052万元捐赠紧随其后,最大一笔是捐资15000万元帮助兴建清华大学艺术博物馆。福建达利集团许世辉以12100万元排名第9位,祥兴集团薛行远以11500万元紧随其后。

(责任编辑:DF142)

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