一线城市房价疯了 二线还有机会吗

2016年03月07日 13:50
来源: 理财周刊
编辑:东方财富网

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摘要
一线城市房价不断飙涨,陷入极度狂热之中,加之投资环境偏紧,已不适合大多数购房者介入。而反观一些具有发展潜力的二线城市,在当前去库存大背景下,房价会有很好的表现,可适度关注。

  一线城市房价不断飙涨,陷入极度狂热之中,加之投资环境偏紧,已不适合大多数购房者介入。而反观一些具有发展潜力的二线城市,在当前去库存大背景下,房价会有很好的表现,可适度关注。

  一线城市过于疯狂

  房价的不断上涨使得投资变得高不可攀,加之政策的收紧预期加大,已经出现过热苗头的一线城市已非最佳投资选择。

  近段时间以来,一线城市不断爆出房价飞涨的消息,各种只是在房价暴涨期间才有的离奇现象接连出现。现在“日光”都已司空见惯,似乎只有“时光”才会让人发出惊叹。在上海(楼盘) ,一个叫东原逸墅的项目推出102套房源,在一个小时之内卖光而被媒体戏谑“时光盘”。早些时候,瑞安房地产于2016年2月21日推出的上海瑞虹新城第六期开盘,当日售罄,平均售价约为8万元/平方米,所有房源都是千万级豪宅。更早些时候的深圳(楼盘) ,一个名叫中山(楼盘) 海雅君悦开盘,来自深圳、广州(楼盘) 等地的1000多名客户两小时之内将319套房源抢购一空。二手房市场同样也陷入“癫疯”状态,如上海就出现了二手房在一天之内“三级跳”疯涨70万元,疯狂程度令人咋舌。除此之外,一线城市还出现裹被子通宵排队、惜售捂盘、开发商坐地起价、炒房号等等现象,整个市场已经陷入狂热状态。

  面对这样一个市场,房价的快速上涨已让购房者感到压力倍增。有数据表明,北京(楼盘) 、上海的购房门槛已经超过300万元,而对于改善型购房者来说,心仪的住宅都已迈入“千万级别”。此外,一线城市房价收入比(衡量区域性房价是否合理的指标)也已经高得离谱,有研究机构跟踪监测结果显示,北京、上海、深圳三大一线城市在2015年上半年该数值就已经超过了18倍,而自2015年下半年以来的房价快速上涨会让该数值进一步增加,远超国际公认的6~7倍合理范围。

  二线城市正在崛起

  反观二线城市,在各项利好政策的综合作用下,已经展现出不错的发展潜力,而开放宽松的投资环境,给购房者提供了更多选择。

  各项利好政策的接连出台,伴随着一线城市房价的疯涨,部分二线城市也出现了价格回升的迹象。据了解,包括首付比例下调至20%,契税、营业税减免等在内的高强度去库存政策不断推出,在二三线城市产生了明显的推动作用。

  业内人士分析指出,利好政策激发了热点二线城市的做多热情,各类需求都将进入市场,这有望推动这些城市房价的上涨,甚至可能大涨。相关统计数据也印证了这种判断,据中国指数研究院近日发布的百城价格指数显示,在刚刚过去的2月,中山5.63%及苏州(楼盘) 5.56%的房价单月环比涨幅已经超越了深圳的5.41%。此外,包括合肥(楼盘) 、珠海(楼盘) 、江阴(楼盘) 、徐州(楼盘) 等二三线城市,2月份环比涨幅也超过了5%。

  此外,信贷政策的溢出效应,正在深刻影响着楼市的走向。历史经验表明,利率水平的下降,往往伴随着房价的上涨。有统计数据显示,2010~2015年5年间,货币政策总体趋于宽松,如2010年的一年期存款利率为2.75%,存准率为18.5%,到2015年末,利率降至1.5%,存准率降至17%。2010~2015年5年间,货币政策总体趋于宽松。同时期内房价恰好处于上升通道中,2010年年末至2015年末,一线城市房价累计上涨约50%。融360发布2月全国房贷报告数据显示,从全国首套房贷款平均利率走势来看,本月全国首套房平均利率为4.58%,继续创历史新低。因此可以预计,在低利率时代,二线城市完全有可能复制上涨行情。

  合理布局理性投资

  当然,并非所有二线城市都具有投资机会,建议投资者根据各地经济发展前景和市场供需情况进行综合判断,挑选合适的城市来投资。

  首先可将目光聚焦在供需较为合理的区域。总体而言,我国楼市已经告别供不应求阶段。中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房报告(2015-2016)》指出,我国商品房库存高企,去化压力增大,截至2015年末商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房库存去化就需23至24个月。

  但仍有部分楼市处于相对短缺状态。据了解,国际上衡量传统住宅市场饱和程度的指标是套户比,即现有厨卫浴齐全的成套住宅与常住家庭户数的比值。通常情况下,如该数值在1~1.1之间,表明市场供需基本平衡;而低于1,意味着供应不足;若高于1.1,说明市场存在去库存压力。有研究机构对我国包括北京、上海等在内的49个相对发达城市的套户比数据进行梳理发现,目前存在供应不足的城市有12个,包括北京、上海、天津(楼盘) 、合肥等;供需基本平衡的城市有7个,包括济南(楼盘) 、武汉(楼盘) 、厦门(楼盘) 等。而沈阳 、昆明(楼盘) 等30个城市户套比大于1.1,存在去库存压力。可见,供应不足和供需平衡的城市,房价存在上涨空间,所以具备长期投资条件。

  同时,我们建议主要关注经济发展基础比较深厚的区域。这些城市经济面较弱,人口吸纳能力较差;反之,房价上涨的城市则有着较好的经济面和较强的购房需求支撑。比如南京(楼盘) 、青岛(楼盘) 等城市,近年来经济发展速度较快,GDP总量已经排在国内所有城市前十名,因此当地楼市表现也很出色。

  基于上述分析,我们优选出十大城市,包括天津、武汉、南京、杭州(楼盘) 、合肥、海口、厦门、青岛、宁波(楼盘) 、南昌(楼盘) 等,并将在后文中对各个城市进行介绍,供投资者参考。

(责任编辑:DF150)

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