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楼市去投资化时代 拐点已经到来

2015年03月23日 15:48
来源: 理财周刊

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  所谓楼市去投资化,就是指市场回归本源,重新开始关注住宅的居住属性,而不再关注是否可以通过房产投资来获取巨额回报。这样的选择,在之前是一种被动调整,而在未来应该成为主动选择。

  去投资化趋势明确

  楼市去投资化趋势已经十分明确。随着住宅资产属性的不断弱化,其居住属性已经进一步凸显,由此而导致住宅投资的作用不断削弱。

  所谓楼市去投资化,就是指市场回归本源,重新开始关注住宅的居住属性,而不再关注是否可以通过房产投资来获取巨额回报。这样的选择,在之前是一种被动调整,而在未来应该成为主动选择。

  楼市去投资化的形成和确立,原因有很多种,既有外力的推动,比如受政策影响;也有市场自发的选择,比如持有、转让成本较高以及房价不涨导致投资回报大幅回落等等。综合来看,是多种因素合力促成的结果。

  也有迹象表明,楼市投资行为已经出现明显下滑现象。有抽样调查统计数据表明,在2007 年前后,国内房地产市场投机、投资性需求比重高达16%,而在2014 年,该需求已经不足5%。这样的变化,从表面看是住宅投资的关注度在大幅降低,而从某种程度上来说,却意味着楼市去投资化已经进入深化阶段。

  其实,在房价快速上涨时期,正是因为人们过于关注房产的资产属性,才导致房地产市场发生扭曲。因而楼市去投资化时代的到来,使得人们重新关注住宅的居住属性,这其实是一种理性的回归,对房地产市场本身来说,利大于弊。

  楼市拐点已经到来

  楼市将要告别快速发展时期,从过去十多年的快速发展,步入现阶段的平稳发展过程。而这样的转变,使得楼市去投资化成为一种必然趋势。

  其实,中国房地产市场在近年来已经出现这种变化趋势,增速出现明显下滑趋势,逐渐趋于平稳发展态势。数据表明,从2004~2013 年的10 年间,全国商品住宅平均销售金额、销售面积复合增长率分别达到25.7%和14.7%,而近5年的同类指标,却只有15.2%和7.7%,增速下滑明显。

  这意味着楼市已经从过去快速发展阶段,进入一个相对稳定的发展时期。这样的变化,意味着拐点的出现。之所以出现这样的变化,主要有以下两个方面的原因。

  第一是因为通过过去十多年的快速发展,楼市需求形式发生了根本性的变化。有统计数据表明,早在2010 年前后,我国城镇住宅套数已经达到2.1 亿套,相当于城镇家庭户均1 套。这意味着住房全面短缺时代已经结束。

  第二是人口红利增长趋于平稳,楼市已不再具备快速增长的市场基础。据了解,我国房地产市场需求的主力群体年龄分布在20~50 岁之间,其增速在2011 年前后达到最高峰之后,便回落并趋于平稳。虽然在今后很长一段时间内此类人口会一直维持在近4 亿人的水平,但增速过低,市场需求新生力量急剧萎缩,意味着住宅消费需求的缩减。住宅需求与人口结构密切相关,自2003 年以来的楼市快速发展时期,恰逢住宅消费主力人群数量激增时期,同比增速在1.5%~7.5%之间。

  而从现阶段来看,去库存压力一直居高不下,市场消化速度的减慢,也预示着拐点的出现。上海(楼盘) 易居房地产研究院跟踪监测结果显示,春节前后开发商推盘节奏放缓,即便是如此,三、四线城市如茂名(楼盘) 、温州(楼盘) 、宁波(楼盘) 、烟台(楼盘) 等地,存销比仍高达30 个月之上,库存压力仍然不小。虽然包括合肥(楼盘) 、太原(楼盘) 、南京(楼盘) 等城市存销比已经下降到个位数,但开春之后新项目上市,必然会导致市场供应量增加,库存压力会再次上升。

  投资思路必须调整

  房产投资要根据当前形势进行适当调整,以适应形势新变化。

  在现阶段指望通过投资房产而实现财富大幅增值的时代已经过去,因此投资者应该主动调整投资方向,选择投资收益高的银行理财产品或赚钱效应更好的股市。之所以要主动选择楼市去投资化,是因为房价已经不存在短期内大幅上涨的可能,因此靠房价上涨而获得资本利得的投资方式已经过时,尤其是部分供需失衡的三、四线城市,房价处于阴跌过程中,靠投资房产实现保值增值更是无从谈起。而与之对应的是,目前已经出现越来越多的投资渠道和投资品种,都要比房产投资收益高。最为显著的变化是走过了“漫漫熊途”的股市,已经出现了投资机会。沪指在2014年上涨了52%,全球涨幅第二,让投资者实现了资产的增值。目前股市仍然维持慢牛行情,所以完全可以在有效控制风险的前提下,实现不错的投资收益。另外,目前还有不少金融类产品,诸如银行理财产品,甚至包括P2P 等,完全能够实现5%甚至更高的投资收益,而这与目前绝大多数仅2%的住宅投资租金收益率相比,要理想得多。两相对比,孰优孰劣一目了然。因此我们建议投资者降低对楼市的关注度,转而花一些精力研究了解股市和金融类理财产品,把资金投向流动性更好、收益更高的投资领域。当然,少数优质房产仍可继续持有,可以作为家庭资产配置的品种,当前其前提是能够带来稳定的租金收益,同时最好还能实现资产稳定增值。关于这方面的内容,后文中会作详细介绍。

  住房消费也要随之作出调整,不同城市需要采取不同的策略。对于一线城市来说,由于是人口导入型城市,需求会维持在较高水平,因而房价也会保持震荡微幅走高的态势。所以一线城市的购房者,应该寻找性价比较高的住宅,择机入市。比如发现库存量在逐步下降,并且降到了15 个月的合理水平线以下,意味着市场需求已经趋于旺盛,如还选择观望,有可能会错失阶段性入市良机。但对于一些供需严重失衡的三、四线城市而言,则应该学会挑选物业,比如选择定价合理的项目,而尽可能避免买到已经透支未来上涨空间的住宅,否则会遭遇房价下跌、资产缩水风险。我们也会在后文中就当前形势与市场实际情况,提供合理的购房建议。

(责任编辑:DF150)

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