首页 > 财经频道 > 正文

房贷新政带来哪些影响:房价难以大涨

2014年10月27日 14:00
作者:甄爱军
来源: 理财周刊

东方财富APP

  • 方便,快捷
  • 手机查看财经快讯
  • 专业,丰富
  • 一手掌握市场脉搏

手机上阅读文章

  • 提示:
  • 微信扫一扫
  • 分享到您的
  • 朋友圈

  新一轮刺激政策给楼市带来了非常明显的影响,成交状况在复苏,持续升高的库存压力暂时得到了缓解,甚至连谨慎的开发商也表现得较为乐观起来。当然,人们担心的房价,不会因此飙升。

  成交开始回暖

  新政对楼市已经产生了实实在在的影响,主要表现在市场交易活跃程度的提高,近期交易量有了明显回升。不过需要留意的是,三、四线城市观望情绪还是比较浓厚。

  房贷新政对一线城市市场信心的恢复作用最为明显。根据中国指数研究院公布的市场监测数据显示,在10月12日~19日一周中,一线城市成交量环比出现明显回升,成交面积突破百万达到108万平方米,同比增幅约80%。其中北京增幅最为明显,环比大增134%。上海、深圳、广州等城市也出现了50%以上的增幅。

  受新政影响,重点及二线城市的交易活跃程度也有了明显的改善。数据表明,以武汉、长沙、济南、青岛等为代表的16个监测城市,在此前一周成交量达到279万平方米,环比增幅达到34%。其中长春、济南、厦门、宁波等城市增幅最为明显,超过50%(具体可见下表).

1

  表部分城市住宅成交情况(10月12日~19日)

  数据来源:中国指数研究院

  三、四线城市的成交状况虽然也随之回暖,但幅度较小。监测数据显示,在此前一周内,一、二线城市累积成交面积回升明显,整体增幅超过20%,一线城市甚至接近3成,但三线代表城市的回升幅度则明显要小得多,只有10.2%,明显小于前者。

  市场交易活跃程度的提高,得益于新政的出台,使得部分改善型需求加速入场。德佑地产市场研究总监陆骑麟表示,多家银行房贷执行细则陆续落地,使得改善型需求的购房成本大幅降低,因此加速了这部分购买力的释放,进而促使市场活跃程度提高。

  三、四线城市缘何表现得不温不火,专家认为主要原因在于三、四线城市的供需状况已经严重失衡。中国房地产数据研究院执行院长陈晟举例说明,一些小城市的人口总量只有40万人左右,但却建造了可容纳100多万人口的商品房。

  库存压力缓解

  新政对缓解当前过高的库存压力,也在开始发挥作用。

  数据表明,截至2014年10月19日,中国指数研究院监测的包括北京、上海、南京、苏州等在内的17个主要城市,库存总量较一周之前(10月12日)环比下降了0.49%,幅度虽然不大,但其积极的一面,就是库存已经达到顶部并出现回落趋势。

  其实,在9月底之前,全国楼市库存压力处于持续上升过程中。上海易居房地产研究院跟踪监测结果显示,截至9 月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794、20167 和4052 万平方米,环比增长分别为8.8%、3.5%和2.2%,同比增长分别为39.6%、21.8%和21.1%。三类城市库存均呈现环比与同比双双上升的态势(如下图).

图

  图一、二、三线35个城市新建商品住宅库存量变化情况

  来源:上海易居房地产研究院

  分析人士指出,9月份库存的持续上升,跟市场供应增加与需求并无明显改善有着极大的关系。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,进入8月份以来,二线城市纷纷跟进限购政策松绑,同时还出台各类刺激消费的做法,这调动了当地开发商的推盘积极性,导致供应量增长。但9月份的交易量却并未出现明显回升,因此库存量进一步抬升。

  而在10月份前三周,开发商推盘速度并未减慢,在这种情况下,库存出现回落,表明市场人气已在慢慢攀升。

  至于库存过高问题是否就此迎刃而解,专家表示还需进一步观察。数据表明,截止到9月底,包括北京、上海在内的35个新建商品住宅存销比为17.7个月,这也意味着市场需要用17.7个月的时间才能完全消化现有库存。该数值已经超过了15个月的警戒线,处于库存高压阶段。目前房贷新政在悄然改变这种现状,但能否一举扭转当前局面?广州知名房地产专家韩世同在接受本刊采访时表示,这还要看银行支持力度的大小。他指出,当前银行利率已经实行市场化,再要求银行给予房贷利率折扣,已经有些勉为其难了。在这种情况下,银行会不会持续支持,很难下结论。

  投资热情回升

  新政的实施,也刺激了开发商的投资热情。

  就在房贷新政出台半个月后,北京出让了两幅地块,其一是门头沟区永定镇(南区066号)地块,起始价25亿元,成交价达33.8亿元,溢价率为35.2%;其二是门头沟区永定镇(北区066号)地块,起始价为43.5亿元,成交价达59.7亿元,溢价率为37.2%。在此前长达半年已习惯于底价成交的土地市场上,这样的表现显得有些突兀。此外,上海挂出“董家渡地块”,起始价高达248亿元,对于这幅有望冲击国内“地王”的地块推出,其时机选择也颇有讲究。

  其实,我国房地产开发投资在今年2月份经历“断崖式”下跌之后,虽然在恢复过程中,但幅度不大。前三季度,房地产开发企业房屋新开工面积131411万平方米,同比下降9.3%,降幅收窄1.2个百分点。其中,住宅新开工面积91754万平方米,下降13.5%。9月份,房屋新开工面积同比下降0.2%,其中,住宅新开工面积同比下降6.2%。此外,前三季度,房地产开发企业土地购置面积24014万平方米,同比下降4.6%,降幅比1~8月份扩大1.4个百分点。

  严跃进表示,从全国房地产投资同比增幅走势看,虽然目前在持续走低,但预计在第四季度,随着市场信心的提振和房企资金面的改善,房企投资热情将逐渐恢复。所以基本可以判断,随着第四季度成交水平的逐渐抬升和去库存压力的减缓,房企的投资热情会加大。对于部分重点房企来说,今年整个销售业绩并没有一落千丈,那么最有可能在土地市场、资本市场上谋求新的扩张动作。

  房价难以上涨

  新政不会促使房价反弹,更不会导致房价大涨。

  近日,青岛绿城项目6.5折打折促销,引发万科、中海等房企跟风降价。其实,从目前来看,降价打折已经不再是秘密。从记者掌握的一份资料显示,近几个月以来,全国范围内降价楼盘数量在持续增加,同时降价幅度也在震荡上行。根据世联行房地产研究机构对包括“北上广深”等一线城市在内的24个重点城市监测结果表明,截止到9月26日,共有525个楼盘降价,较8月底增加了两成多。此外,大幅降价的楼盘数量也明显增加,结果显示,截止到9月底,共有123个楼盘降价幅度超过15%,较8月底增加了27个。

  专家分析指出,当前“以价换量”已经成为市场共识。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示,持续低迷的市场态势,让开发商意识到,“以价换量”成为目前最为务实的选择,加快产品去化速度以回笼资金,成为今后一段时间房企的第一要务。目前市场交易活跃程度虽然有所提高,但在库存压力并未减轻的前提下,开发商不敢轻易涨价。

  而现实情况也确实如此,从目前各开发商销售任务完成情况来看,除了恒大、万科、中海、融创等之外,大多数还需为完成目标而竭尽全力。数据表明,目前包括绿地、保利、碧桂园“千亿级”企业,目标完成率不到70%;龙湖、金地、远洋、首创等企业,目标完成率才刚刚超过50%。面临这种情况,利润显然已在其次,完成业绩指标才是主要任务,所以可以初步判定,开发商在短期内并不具备调高房价的动力。

(责任编辑:DF150)

郑重声明:东方财富网发布此信息的目的在于传播更多信息,与本站立场无关。
我来说两句… 举报
您可能感兴趣
  • 焦点
  • 股票
  • 全球
  • 港股
  • 美股
  • 期货
  • 外汇
  • 生活
    点击查看更多
    没有更多推荐
    • 名称
    • 最新价
    • 涨跌幅
    • 换手率
    • 资金流入
    请下载东方财富产品,查看实时行情和更多数据
    郑重声明:东方财富网发布此信息的目的在于传播更多信息,与本站立场无关。东方财富网不保证该信息(包含但不限于文字、视频、音频、数据及图表)全部或者部分内容的准确性、真实性、完整性、有效性、及时性、原创性等。相关信息并未经过本网站证实,不对您构成任何投资建议,据此操作,风险自担。

    扫一扫下载APP

    扫一扫下载APP
    信息网络传播视听节目许可证:0908328号 经营证券期货业务许可证编号:913101046312860336 违法和不良信息举报:021-34289898 举报邮箱:jubao@eastmoney.com
    沪ICP证:沪B2-20070217 网站备案号:沪ICP备05006054号-11 沪公网安备 31010402000120号 版权所有:东方财富网 意见与建议:021-54509966/952500