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房地产央企集体迷失

2014年08月07日 14:22
来源: 东地产

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  房地产央企,为何在楼市下半场中集体迷失?在大者愈大、强者恒强的市场格局中,房地产央企销售业绩的整体下滑,是主动性的战略调整?还是被动性的体制掣肘?

  前言:

  房地产央企,为何在楼市下半场中集体迷失?

  尽管今年上半年低迷的行情让不少开发商处于水深火热的境地,但不少企业仍然可以逆市增长,取得不俗的销售业绩。如七大千亿军团中的民营企业万科、绿地集团、万达集团、恒大地产、碧桂园在今年上半年的签约销售金额取得了20%-70%不等增长。

  然而,《东地产财经周刊》对前50强地产企业中央企销售业绩的统计表明,上半年央企出现集体下滑,成为上半年楼市中销量下滑最显著的开发商。

  在大者愈大、强者恒强的市场格局中,房地产央企销售业绩的整体下滑,是主动性的战略调整?还是被动性的体制掣肘?

  央企蔫了!

  尽管今年上半年低迷的行情让不少开发商处于水深火热的境地,但不少企业仍然可以逆市增长,取得不俗的销售业绩。如七大千亿军团中的民营企业万科、绿地集团、万达集团、恒大地产、碧桂园在今年上半年的签约销售金额取得了20%-70%不等增长。

  而另外两家央企代表保利地产和中海地产则没有那么幸运了。根据财报显示,保利地产1-6月取得签约销售金额651.39亿元,同比微弱增长2.35%。而另外一家中海地产仅取得588.4亿元,同比去年减少8.78%,是千亿军团中唯一业绩减少的企业。

  根据CRIC研究中心发布的《2014年上半年中国房地产企业销售TOP50》排行榜,《东地产财经周刊》统计发现共有9家央企上榜,除了保利地产、中海地产,其余七家分别是华润置地、招商地产、保利置业、中国铁建中国中铁、华侨城地产、方兴地产。而这9家央企中,仅有保利地产和华侨城地产实现了业绩的增长,其余7家业绩无一例外出现缩水。

  曾经风光无限的央企,到底怎么了?

  业绩大考

  保利地产的日子其实也不好过,《东地产》记者梳理发现,保利地产前四个月的业绩并不理想。1-4月,保利地产分别取得签约销售金额99.66亿元、77.31亿元、103.74亿元、83.26亿元,同比去年分别减少3.06%、8.38%、13.83%、11.77%。直到5月份,销售业绩开始出现转机,共取得122.21亿元,同比增长9.69%。6月份,保利地产业绩大涨34.23%,成功将165.21亿元收入囊中。

  业绩的增长来自保利地产的促销自救。

  今年3月开始,保利地产在南京(楼盘)的中央公园、罗兰春天以及保利梧桐树三大项目纷纷推出青年置业计划,给出了一成首付的活动。当时,在南京楼市引起轰动,取得了不错的销售业绩。6月5日,保利地产旗下南京保利中央公园宣布,凡是从该项目购房的消费者,只需要缴纳5万元定金,即可参加零首付的活动。

  除了南京、保利地产在杭州、北京等地也推出“零首付”或“分期首付”的活动,取得不俗业绩。

  不难发现,保利地产为了冲击半年报业绩作出了诸多努力。尽管如此,保利地产也只完成全年业绩目标的四成左右,能否完成全年业绩有待考验。

  华润置地上半年取得签约销售金额255.6亿元,缩水24.33%创下上榜央企中的最大跌幅。

  与此对应的是,全国房地产开发的销售面积和销售金额面临“双降”局面。1-6月份,商品房销售面积48365万平方米,同比下降6.0%。其中,住宅销售面积下降7.8%,办公楼销售面积下降2.8%,商业营业用房销售面积增长7.7%。商品房销售额31133亿元,下降6.7%。其中,住宅销售额下降9.2%,办公楼销售额下降12.1%,商业营业用房销售额增长9.8%。

  亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东在接受《东地产财经周刊》(以下简称《东地产》)采访时表示:“房地产企业一般上下半年的推盘比例是3:7或者4:6。今年上半年行情不好,去化慢,很多民企迅速调整推盘比到5:5左右,以此提升销量,而央企反应没有那么迅速。”

  例如中海地产,在面对业绩下滑的现状,解释中海地产推盘的高峰期在下半年,现在的业绩并不能代表全年的业绩。招商地产方面早前也在投资者互动平台上透露,上半年推货量较少,新盘主要集中在三、四季度。

  积极拿地

  尽管上半年业绩不如意,市场行情也不尽理想,但这丝毫不影响央企拿地的热情。与民营企业谨慎的态度相比,今年上半年央企拿地显得激进积极。

  相关机构统计,2014年上半年,万科、万达集团、中海地产、招商地产等十家标杆房企,其支付土地出让金总额超过1000亿元,其中中海地产244.64亿元、招商地产112.44亿元,双双力压拿地花费110.94亿元的万科。

  “央企对市场的理解和对政策的把握比民营企业要来的敏感。”张化东说。

  兰德咨询总裁宋延庆则对《东地产》表示,央企有三年滚动计划,会与上级单位签订目标责任书,因此在拿地方面会比民营企业更加具有目的性和计划性。而民营企业跟随市场而动,行情好,多拿地,行情不好,谨慎拿地。

  《东地产》梳理前两年房企拿地情况,2012年和2013年,万科拿地金额分别为430亿元、870亿元,而中海仅为200亿元、396亿元。

  “前两年行情好,房企拿地多,但土地价格也贵。今年行情不好,土地溢价率低了,但民营企业拿地显得谨慎。而像中海地产这类的央企拿地积极。你说谁更聪明?”宋延庆反问记者。

  从中指院数据来看,2014年6月,全国300个城市土地平均溢价率5%,较上月下降6个百分点,较去年同期下降7个百分点;其中住宅类用地平均溢价率6%,较上月下降4个百分点,较去年同期下降10个百分点。土地市场溢价率已呈现出明显回落的趋势。

  张化东甚至评论中海地产为“中国房地产拿地教科书”,中海地产的对土地市场的精准判断,可见一斑。

  由此可见,央企的基因会让他们更加贴近决策层,从而有了精确的战略预见能力。低价有效拿地是央企背景保护下的优势。

  央企的烦恼

  硬币都是两面的。

  央企的背景纵然让他们有了“背靠大树好乘凉”的优越感。但央企的官僚体制、央企的薪酬制度,则一直为人所诟病。

  今年年初,保利地产广东公司董事长余英在微博吐槽:“万科董事长、总经理的年薪大约是1500万,保利地产大约200万不到300万……不比了,伤心。”言论一出,引发业界广泛讨论。

  事实的确如此。5月底《东地产》发布的《2013-2014上市房企高管薪资百强榜》中,民营企业和央企的薪资水平差距很大,来自恒大地产的夏海均年薪4904.4万元居首,而保利地产的董事长宋广菊薪资为298万元,差距达16倍之多。

  在榜单中,年薪排名前100的高管中民企最多,其次为央企,最后为国企。排名前20位的高管中,无央企高管上榜。

  相关专家表示,由于固有利益格局的阻碍,央企人事管理仍存在约束机制和激励机制不足的问题,同时,央企高管异化成特权阶级,对国民经济造成很大的负面影响。

  央企也在寻求改变。

  “央企早已开启了市场化的探寻。比如保利地产在2008年金融危机的时候开创了在街上拉人看房的创举,比如招商地产以前都是组建自己的销售团队,现在也开始聘请外部的销售队伍,如此种种。央企已经变得更加开放。”张化东甚至说,保利地产现在已经是央企的壳,民企的心。

  只是改变,还需要时间。

  混合所有制利好?

  央企留给人们最深刻的记忆也许是“扩张”、“整合”、“地王”、“退出”,每一个词语的背后都是一场场激烈的交锋。高峰时期,涉足房地产业务的央企一度将近100家。

  随后,国资委开始整合重组央企房地产业务。2010年3月18日,国资委宣布,今后,除了16家以房地产为主业的中央企业外,其余78家不以房地产为主业的央企在完成自有土地开发和已实施项目后,必须退出。

  至此,房地产央企剩下16家。除了上述9家(保利地产与保利置业隶属于保利集团,因此实际为8家),另外几家分别是中国房地产开发集团、中国中化集团、中粮集团、中国冶金科工集团、中国五矿集团、中国水利水电建设集团、中国葛洲坝集团、港中旅集团。

  2011年,另外五家央企获准保留地产业务,允许做地产的央企由此前的16家,扩容至21家。

  但是,由于没有“退房”的具体时间表,加之利益格局复杂,使得该过程进展缓慢。

  不过,进度迟缓的房地产央企整合步伐,有望借助“混合所有制”改革而加快。

  7月15日报导,国资委15日召开新闻发布会,宣布在所监管的中央企业中开展“四项改革”试点,分别为:在国家开发投资公司、中粮集团开展改组国有资本投资公司试点;在中国医药集团、中国建筑料集团开展发展混合所有制经济试点;在新兴际华集团、中国节能环保公司、中国医药集团、中国建筑材料集团开展董事会行使高级管理人员选聘、业绩考核和薪酬管理职权试点;在国资委管理主要负责人的中央企业中选择2到3家开展派驻纪检组试点。

  业内人士指出,在吸纳社会资本进入过程中,一些央企的房地产业务将有所强化,另一部分央企的房地产业务,则会加速剥离。

  张化东认为混合所有制会让央企的人才机制更加灵活。然而,民营企业如何在央企里面是否能取得话语权、民间资本是否能被同等对待,仍是他们目前仍需考虑的症结所在。

  宋延庆则认为,试点目前刚刚试行,谈效果为时过早。“市场化运作,如果民营企业觉得有吸引力,自然会加入。”

(责任编辑:DF070)

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