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高负债将压垮碧桂园?

2018年11月17日 09:06
来源: 英才
编辑:东方财富网

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K图 02007_21

  占地面积仅92平方公里的广东佛山北滘镇,孕育出了两家世界500强企业,一家是美的,另一家叫碧桂园(02007.HK)。

  不久前,碧桂园再度入选《财富》杂志世界500强企业,且排名大幅攀升114位,至353位,是榜单中排名跃升得最多的中国企业之一。

  2018上半年,碧桂园实现合同销售额人民币4124.9亿元,同比增长42.8%,合同销售面积4389万平方米,同比增长36.1%,再度卫冕“宇宙第一房企”。排在他身后的分别是恒大、万科、保利、融创。

  当人们还在揶揄碧桂园式新闻发布会,当人们还在咀嚼碧桂园董事局主席杨国强那句“我是天底下最笨的人”的时候,这家房企的半年报直接刷新了眼球。

  上半年房企赚钱能力依旧强劲,2018上半年,碧桂园总收入约为1318.9亿元,同比增长69.7%;净利润约为163.2亿元,同比增长94.9%,归母净利润约为129.4亿元,同比增长72.5%。

  杨国强还亲手写了一封名为“行稳致远”的致股东信,主旨是稳健才能长久,然而这个许家印两年前领悟到的经营哲学,杨国强现在才茅塞顿开,不过付出的代价是几条鲜活的生命。

  就在碧桂园半年报发布后的一个月,万科掌舵者郁亮发话了,郁亮直言万科当前的任务是以活下去为最终目标,战略转型要“收敛”和“聚焦”。

  虽然不再是销售额最大的房地产企业,但万科的标杆作用毋庸置疑。连万科都在认真思考生死问题,在去杠杆和融资成本高企的大环境下,过去几年疾驰的碧桂园能安然过冬吗?

  寒冬来了

  变天了,这是行业里大佬们的共识。

  在融资寒冬之际,收紧战线是当务之急,毕竟连万科都要考虑活下去。有消息称,深耕三、四线城市的碧桂园已叫停“全覆盖”战略,暂不对外宣扬。碧桂园现在的工作一切围绕现金转,合作项目中不做不能“操盘”的项目。数个区域的多个合作项目已经或者正在退出。而且,为了实现现金快速回流周转,有的项目哪怕利润转负也要抢现金流。

  8月31日,同在香港上市的融创中国(1918.HK)披露了2018半年报。业绩发布后,孙宏斌对媒体说“我们是安全第一,这一两年都要把安全放在第一位。未来保持现在的规模难度不大,但增长也很难。”

  此前,高周转模式被各大房企采用,从万科到恒大再到碧桂园,高周转被逐渐演化到极致。杨国强曾认为“高周转是我们战无不胜的法宝”,当然,这也是外界对碧桂园质疑和诟病最多的地方。

  如今,杨国强要给狂奔的碧桂园踩一踩刹车,他在致股东信中指出:“为了立基百年,集团宁可放慢一些发展速度,追根溯源地全面提升公司管理水平。”

  从追求高效率、高周转到提质控速、行稳致远,宇宙第一房企要变档降速。近日,在集团多个运营中心举行的视像会议上,杨国强要求:为了加强有效供贷,考虑把销售率不佳及正负零为负的项目(即还未进行地面工程)停工。

  在拿地方面,碧桂园也开始放缓项目拓展速度,提高拿地标准,上半年新增项目530个,涉及地价支出2242亿元,预期建筑面积8478万平方米;其中权益内预期建筑面积为6008万平方米,总代价1434亿元,平均地价为2387元/平方米。

  高负债背后

  负重前行,这是碧桂园、恒大、融创等房企狂飙突进的共性。上半年销售金额前六强的房企中,碧桂园总负债仅次于恒大,达到1.26万亿元;资产负债率仅次于融创,高达89.85%。

  不过由于房地产行业的特殊性,预收账款被计入负债,因此单纯看总负债额和资产负债率并不能说明问题。

  翻阅碧桂园中期财务报表,截至6月30日,公司账上还有预收账款4694.94亿,以及3511.86亿贸易及其他应收款,合计已售未结转资源超过7000亿。

  以此计算,碧桂园剔除预收账款后的资产负债率为56.38%,这一数字要优于融创的64.78%,以及恒大的71.7%。

  国际投行普遍采用净负债率这一指标,相比负债率,净负债率是比较准确反映房地产企业真实偿债能力状况的财务指标。净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产。

  根据碧桂园财务数据计算,2017年,碧桂园的净负债率只有56.9%。据亿翰智库统计,2017年,上市房企整体平均净负债率是76.61%,碧桂园56.9%的净负债率,比平均负债率低了20个百分点。

  2017年,行业排名前十位的房企,平均净负债率大约91%,碧桂园则低了近34个百分点。行业前十位房企中,净负债率超过200%的有两家,超过180%的有一家,超过60%的有两家,碧桂园的净负债率在十强房企里,排名在第5名,仅次于龙湖、华润、中海和万科。

  时间来到2018年,以最新的中报数据计算,碧桂园净负债率为68.44%,如果以调整的现金及现金等价物(现金及现金等价物+预售物业监控资金)计算,这一数字能降低至58.98%。

  而通过各种手段降低负债的中国恒大,目前的净负债率已降至127.3%,最令人担忧的则是融创,通过计算,其净负债率依然高达231.8%。

  因此,行业横向对比来看,碧桂园的财务杠杆率并不高,且较为稳健和安全,相比恒大和融创更显优异。碧桂园一直坚持控制净负债率在70%以下,据坊间消息这是当年吴建斌给杨国强建议的一条财务红线。

  融资成本和现金流管控方面,碧桂园也是更胜一筹,根据其财报显示,截至2018上半年,公司调整的现金及现金等价物为2099.1亿元,高居六大房地产公司之首。

  今年上半年,房地产企业融资环境趋紧,融资成本明显上升,但碧桂园的杠杆水平和融资成本仍旧处于行业低位,加权平均借贷成本居然仅为5.81%。尤其值得提及的是,碧桂园已连续11年保持了净借贷比率低于70%,让其在房地产企业中保持了较强的竞争力。

  房地产公司本身就是高负债企业,只要巧用财务杠杆,地产企业就会获得无限动力。在吴健斌所著的 《我在碧桂园的1000天》中,杨国强就指出“在做生意方面,财务要记住,在不违法的前提下,永远不要让公司受到任何约束,有的做就狠狠地做,没的做就耐心地等待。”

  诚然,尽管债务总额在上涨,但只要保持合理的杠杆率和较低的融资水平,持续滚动的资金来源就不成问题。农民出身的杨国强深谙此道,碧桂园财务报值得同行观摩和学习。

  特色多元化

  和同在广东的许家印不同,杨国强不爱玩足球也没有投资汽车,他钟爱的还是给自己留下伤疤的农业:“40年前我种田,40年后我还是想回去种田。”

  手握2000亿现金,在地产主业以外,碧桂园亦积极发展多元化业务。

  6月15日,碧桂园在其总部广东省佛山市宣布,正式进军现代农业,成立碧桂园农业控股有限公司。碧桂园同时表示,即将与“杂交水稻之父”袁隆平以及开研资本有限公司合作,共同推动第三代杂交水稻的研究和推广。

  中报发布会上还透露了碧桂园将围绕主业,打造多维度复合产业链的布局。在销售方面,农产品将通过凤凰优选、线上电商与国际大型零售企业,面向国内外进行销售,而凤凰优选则是碧桂园旗下社区生活服务品牌。

  此外,在多家开发商纷纷进军租赁住宅业务的同时,碧桂园也将长租公寓列为自身发展的重要业务。目前,碧桂园已成立长租事业部,在北京、上海、广州、深圳、武汉及厦门等一、二线城市筹备项目。据悉,截至7月底集团旗下的长租公寓已超过3万个单位,未来会合理推进房间数目,但不会制定目标,而开业3个月的公寓出租率已达91%。

  另外,科技小镇项目是集团产城融合战略的主要产品之一,截至2018年6月底,已落地项目达到24个。

  9月28日,碧桂园首个科技小镇——潼湖科技小镇开园,称做好5年不盈利的准备。碧桂园的目标是打造“广东硅谷”,该项目位于潼湖生态智慧区。该小镇定位为建设世界级物联网和智能控制产业平台,目前已建立首期20亿元的产业基金

  潼湖科技小镇是碧桂园集团旗下首个投入运营的产城融合项目。吸引了英唐智控(300131.SZ)、华力特电气、客如云等27家物联网科技企业和创新载体进驻,还已经和思科、创新工场、浪潮集团等近80家科技企业、孵化器和科研机构签约。

  按照智慧城市和生态城市最先进的理念规划建设,潼湖科技小镇在第一期运营开放后,未来几年的时间里会逐步依据规划实现整体的开发与建设,紧紧围绕物联网产业,打造世界级的物联网产业基地。

  碧桂园方面表示,小镇规划持续开发8-10年,公司下定决心做出有特色的产业生态链,已经做好了5年不盈利的准备。

  “这一刻,潼湖科技小镇成为了真正的产城运营服务商。”碧桂园集团总裁莫斌表示,小镇开园意味着碧桂园向着产城融合战略又迈了一大步。

  在“去地产”的道路上,各大房企使劲浑身解数,甚至不惜长期亏损,也要找到除地产外的发展路径。恒大主攻文化旅游、健康养生和新能源汽车等高科技产业;融创则侧重文旅;万科将自身定位为“城乡建设与生活服务商”,结合股东优势打造“轨道+物业”发展模式,并购普洛斯延伸至仓储物流等领域。

  碧桂园的逻辑是结合自身优势,将物业服务、园区服务与高科技、现代农业等新兴产业结合,推动产融结合和新型城镇化建设。不过,碧桂园多元化成果能否真正变现,还需要一段很长的道路要走。

(文章来源:英才)

(责任编辑:DF376)

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