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地产外资“功守道”

2018年07月26日 15:27
来源: 中国房地产金融
编辑:东方财富网

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  地产外资中国之路,伴随城市发展与机会发现,进与退,攻与守,正发生着变化。

  市场向来不缺少玩家,外资地产投资机构,从去年开始再一次重回人们的视野。

  感叹“买一块地好复杂”的恒隆地产主席陈启宗,刚刚收获一块地。这块地获得的过程,不单单是复杂,堪比一场战役。激战336轮,PK掉众多地产企业,与同属港资的九龙仓残酷对决,经历将近7个小时之后,恒隆以溢价118%、107.3亿港元拿下杭州第二高价地块——武林商圈绝版商业用地。

  这只是外资地产角逐内地市场的一个侧影。

  有卖亦有买,在大宗交易上,2017年8月,物流地产巨头普洛斯出售给中国财团,万科占股比例21.4%,借此进入物流地产;2016年黑石128.7亿元出售印力集团予万科,2018年6月,黑石旗下两只合计94亿美元亚洲房地产基金已到位,重点投资中国和印度;一买一卖间,外资投资的步伐似狐步舞,难分清是进是退。

  一般房地产基金管理期限为3-5年,长则7-8年,到期之后都会选择退出,而在退出前后都会有新的动作。

  戴德梁行的数据显示,2017年外资于中国内地投资同比增幅高达84%,占全年总投资额的20%,而2016年该比例为14%。其中包括顶新集团65亿元收购上海1788国际中心,基汇资本49亿元收购凌空SOHO、领展房地产投资信托基金41亿元收购广州西城都荟。

  “外资一般选择一线会比较多,二线城市的投资机构以内地保险机构和开发商居多,外资选择一线原因在于流动性较高,基金存续期到期之后退出比较方便。”戴德梁行大中华区资本市场总裁叶国平接受《中国房地产金融》采访时说,外资房地产基金除了一线城市外,对强二线城市也逐渐感兴趣,主要关注写字楼、商场,但在这些城市很挑资产。“大湾区,外资机构也很感兴趣,最近几乎每一周都要和外资机构去一趟。”

  叶国平说:“外资这几年并没有退出中国内地,从投资规模数量来看并没有减少,只不过相对于中资在大宗交易上并不显眼,特别是国内人民币基金数量的增多,在交易结果体现上,会让人认为外资好似在离开,实际并不是。”

  如果从1987年深圳起拍土地外资进场开始算起,外资(包含港澳台)进入中国的31年里,大的阶段看两进两出,两进体现在:从20世纪八九十年代早期住宅开发、私募地产基金进场,到现在商业地产、物流地产、长租公寓布局,两出则是:两次金融危机引发外资撤离,及2012年后美国经济回暖、住房市场景气上升资金撤出。外资中国内地之路,伴随城市发展与机会发现,每一次进场与离场,都发生着深刻变化。

  上世纪90年代沿海开放利用外资的初级时期,外销房一度引燃外资投资热情,住宅市场景气度之高,参与者之众,有港资长江实业、恒基地产、嘉里等企业,新加坡资本嘉德置地、吉宝置业,美国地产巨头汉斯地产等企业。

  千禧年之后,以中国入世为节点,政策上降低门槛、享受“国民待遇”等利好,众多外资地产投资机构开始涌入。2001年荷兰国际集团(IN-GGROUP)与首创置业合资设立第一只中国房地产开发基金。在2006年“限外令”出台之前,洛克菲勒、麦格里、摩根士丹利、渣打银行、新加坡GIC、SEB等诸多投资机构纷纷扎堆投资北京、上海等一线城市。

  十年之后的2015年,发改委商务部重新修订《外商投资产业指导目录》,删除外商投资房地产的全部限制条款,外资地产投资迎来久违的政策春风。这一期间,外资的投资形式主要以合资、合作和外商独资三种形式,开发类以住宅开发为主,商业地产类以机会型投资较多,房地产投资基金更具投行思维。虽然我们看到从2012年开始有多只外资基金开始出售资产,以及长实出售内地物业,但外资在内地的市场竞争格局中并未远去,只是出现分化与角色的变化。

  一方面,以开发、投资、管理、运营为主的开发商如中国香港地区和新加坡企业,全面进入住宅与商业地产开发,内地市场已成为这些企业重要开拓市;另一方面,机会型投资为主的地产投资机构,开始转向增值型为主的资产,持有型物业,无论写字楼还是商业地产,出现追捧一线核心资产物业的现象。此外,物流地产、长租公寓、联合办公等改造类项目外资身影频现。

  联合办公空间WeWork中国25亿元全资收购裸心社;麦格里旗下MIRA基金投资的上海南京西路悦荟广场,即是一座翻新改造的购物广场;美国商业地产巨头塔博曼涉足二线城市商业零售项目;太古地产旗下的“太古”系列商业综合体也大放异彩。

  这些成功的外资地产机构,相似的一个特征,是更具国际化视野与商业业态的打造,具有突出的商业零售管理能力、国际化零售品牌整合能力、资产价值和租金回报率提升的能力,这一点与早前机会型投资为主的机构策略大相径庭。

  叶国平强调,外资地产投资机构在提升资产价值上面的优势,越来越多的外资从早前高回报率的策略,转向接受较低回报,但能通过资源优势改善租户、提高租金回报率的项目,从而达到价值增值的目的,以此获得较高的价格出售。

  在记者采访过程中发现,外资所能带给中国内地市场的不只是资本,还有更多资源的嫁接整合能力。这体现在强势品牌租户引入上,如铁狮门旗下尚浦领世项目引入耐克大中华区总部、英国高富诺(Grosvenor)管理长风景畔广场(现为大悦城)时引入中国首家乐高探索中心。

  此外,外资关注中国内地的视角,还需放置全球来看,作为资产配置中的重要一环,叶国平认为,分散投资、降低全球不同区域的风险尤为重要,在亚洲,相较泰国、菲律宾、印度、印尼,中国市场未来增长的潜力仍被看好。“对于大型基金而言,如果每个外资机构每年在上海斩获一栋楼,那么整个市场的交易则活跃得不得了。”

(责任编辑:DF358)

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