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房产税首现负增长 官方解释与市场表现相矛盾

2010年08月07日 00:15
作者:吴丽华 张智
来源: 华夏时报

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  房产税收入增速6月份由正转负——在上半年主体税种一片回升向好之中,这一现象显得格外诡异。

  根据财政部日前发布的上半年税收形势分析,1-6月,我国房产税实现收入457.8亿元,虽然同比增长7.6%,但其增速逐月放缓,6月份更是由正转负。

  这里所说的房产税是指现行房产税,其税基是企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额。根据财政部的分析,房产税收入增速放缓并且由正转负的主要原因,是今年以来商业用房需求持续减少,办公楼、商业营业用房等商业用房市场相对冷淡。

  但是,在《华夏时报》记者采访中,多家商业地产的中介机构反映的情况并非如此。接受本报记者采访的多家中介机构均表示,今年以来商业地产出租率和租金都有所提高,并不存在所谓的市场冷淡。

  我爱我家副总裁胡景晖告诉本报记者,据他了解,去年四季度以来商业地产租售情况相比上年都在回暖。中央财经大学税务学院副院长刘桓接受采访时则表示,房产税税源是经营性用房的原值和出租房屋租金,原值应该不会有变化,起码不会为负数,6月份房产税收入由正转负,只能是房屋租金下降。

  对于财政部的分析和市场的表现相矛盾的现象,刘桓表示现在他无法解释,仍需进一步观察分析。中国房地产税务筹划网总裁李明俊认为,房产税增速放缓的现象,可能是今年税收征管前松后紧造成的。也有业内人士认为,房产税增速放缓,反映的是我国宏观经济形势的变化。

  商业地产回暖还是趋冷?

  对于所谓房产税减少反映出的商业地产市场冷淡的说法,位于北京CBD地区的信义房屋建国路二店工作人员姚卉不能理解。在她看来,现在国家政策特别好,正是商业地产发展的好时机,同时经她租售的商用房产租售价格都出现了上涨。

  胡景晖的判断也与姚卉相同。他接受本报记者采访时表示,由于金融危机的影响,2009年商业地产领域事实上处于低谷,租金也有所下降。但是由于经济形势的好转,2009年四季度开始,写字楼和商铺的租金开始回升,今年上半年商业地产的租赁实际上处于上升的态势。

  高力国际商业部董事周晓骏骅则从他熟悉的北京写字楼市场分析了租金上涨的态势。他告诉本报记者,由于受国际金融危机影响,2008年三四季度到2009年,很多跨国公司处于相对保守阶段。反映到北京写字楼租赁市场,就是由于一些外资企业开始收缩,写字楼租金下降,空置率上升。但是,这种情况在2010年出现了变化。国际金融危机过后,经济回暖,北京的写字楼租金和出租率都有所提高。“就北京的写字楼市场来看,相比2009年绝对不存在冷淡的迹象。”周晓骏骅肯定地表示。

  高力国际的一份分析报告也印证了这一判断。该报告显示,在商铺市场上,来自海外及国内零售商逐步回升的需求,连同零售市场的乐观情绪,在过去两个季度中累积并于2010年第二季度得以充分体现。第二季度,北京的商铺市场总体空置率按季、按年计算均出现下降,同时季内新入市的购物中心纷纷以高入驻率开业。

  这份报告指出:“这自2009年第一季度以来较为罕见。”报告显示,北京中高端购物中心首层平均固定租金季内环比上涨2.8%,同比则上涨5.8%。

  与此同时,北京的写字楼市场也出现空置率下降、租金上涨的态势。鉴于需求的持续回升,许多业主开始调整租赁策略,将侧重点由维持入驻率转向优化租户质量和最大化租金收入。该报告显示,整体市场中超过四分之一的业主在季内提高了租金报价。

  高力国际提供的数据还显示,不仅仅是北京地区,上海、广州、深圳、成都等地的商用房租赁市场二季度均出现了租金上涨、空置率下降的局面。

  征管前紧后松?

  主要城市商用房空置率下降、租金上涨的局面,显然不能够支持“房产税收入由升转降”、“商业用房需求持续减少,办公楼、商业营业用房等商业用房市场相对冷淡”的结论。

  对于造成房产税收入和主要城市商用房市场表现脱节甚至矛盾的原因,本报记者私下咨询财政部有关人士,得到的解释则是,财政部相关分析数据有着多种渠道的信息来源,也许北京甚至主要城市的数据不具有代表性。

  长期从事税收筹划工作的李明俊则猜测这很可能是税收征管层面的原因。此前由于财政收入增速放缓,收入压力大,国税总局曾多次下文加强征管。今年以来,经济复苏,税收和财政收入增幅大涨,税收压力减小,征管力度可能出现前紧后松,因而造成房产税收入增长的变化。

  另一个可能的原因则是,今年以来商业地产市场转好,一些地产商变出租为出售,而按照房产原值征收的房产税比按照租金征收的税额要少。但是,作为现行税制中的一个小税种,一些企业的行为改变房产税收入的可能性也不大,李明俊告诉本报记者,他更倾向于是征管手段的变化造成了房产税税收的变化。

  刘桓则表示,房产原值一般不变,如果不能证明租金下降,他很难解释房产税收入增速由正转负的原因。不过,也许正如财政部分析所指,确实出现了商业用房需求持续减少,办公楼、商业营业用房等商业用房市场相对冷淡的情况。

  如果的确如此,这一税收分析中的小数据更值得关注。用胡景晖的话解释,近来经济增速放缓的呼声又起,而房产税增速的变化恐怕是宏观经济变化在商业地产领域里的提前体现。事实上,从近年来房地产发展情况来看,商业地产与经济走势的确比较一致,也许这正是经济形势变化的反映。

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