密集收集地王 华侨城高毛利引关注

2017年02月18日 01:59
作者:王海春
来源: 华夏时报
编辑:东方财富网

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【密集收集地王 华侨城高毛利引关注】去年8月底刷新深圳总价地王纪录之后,华侨城(000069.SZ)近日又一次刷新了深圳商业用地的单价纪录。(华夏时报)

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  去年8月底刷新深圳总价地王纪录之后,华侨城(000069.SZ)近日又一次刷新了深圳商业用地的单价纪录。

  3.73万元/平米的楼板价,超过去年12月深圳商业用地3.01万元/平米的单价纪录。2月15日由华侨城所拍这幅深圳龙华地块,由此成为深圳商业用地单价地王。华侨城也成为深圳单价和总价地王,这两个地王的拥有者。

  华侨城在土地市场出手虽不多,然而一出手,其规模便庞大得令业界不禁侧目。自去年8月至今约半年多的时间里,华侨城先后在深圳、南京、南昌三个城市获得多宗土地,所需支付的土地款约321亿元。

  拿下双料地王

  华侨城创造了深圳商业用地楼板价的新纪录。

  与万科、碧桂园、中海、保利等八家房企经过335轮竞价,2月15日华侨城以59.8亿元的总价,斩获了深圳龙华新区民治办事处A811-0322 一幅16万平米的商业用地。

  该地块约3.73万元/平米的楼板价,刷新了去年12月深圳深港合作区前海地块的单价纪录。

  华侨城2月16日表示,此次拍地符合公司战略,是布局深圳龙华的又一重大举措。“此次拍地可进一步提升公司未来经营业绩,保障公司房地产开发业务实现可持续发展,在积极推进‘文化+旅游+城镇化’战略目标落地上,迈出了坚实的一步。”华侨城在公告中说。

  将龙华新区单价地王计入,华侨城已成为深圳总价、商业单价地王两项纪录的保持者。

  去年8月底,华侨城联合招商蛇口以310亿元总价,获得了深圳宝安区深圳会展中心(一期)配套商业用地。该地块不仅超过新鸿基2013年在上海拍下的218亿徐家汇地王,也超过此前广州亚运村255亿元的全国土地总价最高纪录,成为新的全国总价地王。

  这个全国总价地王虽然令人印象深刻,其所需支付的金额已较高,但也只是华侨城在土地市场拿地的一个插曲。

  用35亿元的总价,华侨城去年12月16日竞得南京栖霞山以东G76、G77两块商住用地。12 月 28 日,华侨城通过旗下子公司香港华侨城公司以公开竞拍方式,斥资71.29 亿元一口气拿下了南昌市西湖区共六宗土地。华侨城披露的数据显示,在南昌这六宗居住、商业、娱乐康体性质土地的宗地面积,超过1500亩(约合100万平米).

  自2016年8月至今约半年多的时间里,南京栖霞、南昌及深圳龙华新区这三项拍地,华侨城需要支付的土地出让金约166亿元。

  而去年8月底深圳会展中心地王,按照与招商5:5的投资比例来算,华侨城需支付的土地出让金,约155亿元。为这四项数额较大的拿地举动,华侨城的土地支出,就达到321亿元。

  房地产利率超60%

  华侨城几项拿地需付金额,几乎与公司去年营业收入相持平。

  2月15日华侨城披露的2016年业绩快报显示,2016年华侨城营业总收入353.5亿元,较2015年322.3亿元的营收增长 9.66%。

  不过业界认为,身为央企的华侨城,其支付土地出让金的压力,应远小于一般民企。

  一家房产机构人士认为,华侨城虽说拿了不少地,有些土地的出让金未必在很短的时间内需要付清,不排除可以分期付的可能。分期付,便大幅减轻了土地出让金的支付压力,也降低了拿地成本。

  “从资金成本来看,央企可以从银行拿到比民企规模更大、利率更多的贷款,其财务成本并非用一般民企的计算方式可以衡量。此外,其融资途径多,通过杠杆及资金运作,将大幅度减轻投资压力;加之有国资房企背景,其融资成本也会低于民企。因而看上去数额庞大,但经过一一分解,其资金和运营压力远没有外界看上去那么大。”前述房产机构人士表示。

  分析人士指出,华侨城土地市场看上去的激进行为,与其在房地产市场所获得的高利润回报,有很大关系。

  至记者截稿,华侨城暂未公布2016年财报。但从过往财务数据来看,华侨城在房地产板块所获得的毛利率却相当高。华侨城2015年年报摘要显示,华侨城旅游综合行业的毛利率42.51%,而房地产的毛利率则高达60.13%。

  “这家公司的业绩很有些意思,有此年份业绩增长很快,但一些年份一些财务指标却并不理想。这应该与其当年投资金额较大,而在下一年度获得回报有关。2016年利润率如何还没有公布,但恐怕不会很低,否则华侨城也不会花这么多钱投资拿地。”一位不愿具名的分析人士说。

  据华侨城2015年年报,华侨城2015年经营活动产生的现金流净额为-18.7亿元,2014年的这一数额为-25.9亿元,2013年则为72亿元。

  不过在刚刚过去的2016年,华侨城的业绩增长,出现了回暖迹象。华侨城2月15日披露的财务数据显示,公司2016年总利润93.2亿元,较2015年73.3亿元增长27.14%。总资产则增长了23.75%,达到1426.4亿元的规模。

  对此,华侨城将原因归结为,去年及时有效的应对措施。

  “面对复杂多变的经营环境,2016年公司各项目发挥位于一线城市和热点二线城市的优势,抓住市场机会,旅游酒店业务实现稳定收益。同时,加快配套物业推盘节奏,实现销售新高,取得良好的经营效益。”华侨城在公告中如是说。

(原标题:密集收集地王 华侨城高毛利引关注)

(责任编辑:DF319)

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