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养老地产困局待解 长三角中高端养老机构调查

2018年09月05日 18:50
来源: 中国房地产金融
编辑:东方财富网

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  养老地产从已售为主向租售并举的方式发展,与此同时,需求旺盛,有效需求不足,高端养老面临服务不断提升、盈利艰难和运营尚待提高的现状。

  “现在老百姓需要的是养老服务,而不是养老地产,换个方式卖房子,这是不合适的。”万科董事会主席郁亮6月29日在万科2017年股东大会上说。

  郁亮说,万科在养老业务上部署了180个项目,从社区护理到医养结合,以此探索养老业务的发展。“养老业务未来是大业务,哪怕现在我们还没找到合适的商业模式,但仍然会花很大精力去把这个业务研究透。”

  做养老服务不是做地产,这是郁亮给出的答案。

  根据现有的养老服务设施规划,中国目前大致形成的是以“9073(上海)”或“9064(北京)”为代表的养老供给结构。即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老,6%~7%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老,3%~4%的老年人入住养老服务机构集中养老。

  据《中国房地产金融》不完全统计,有超过110家以上的房企涉足养老、医疗领域,房企扎堆进入养老产业,角色大多以上述占比3%居多,即以提供机构养老为主,而这一类服务大部分提供高端服务、面向活力老人(60-75岁)。

  《中国房地产金融》近日走访长三角多家高端养老机构发现,高端养老产业正在崛起,以往单一出售房产的销售型养老地产,正在向租赁、护理、医养结合型等多种养老服务的方式转变,参与主体不单以开发商,还有保险、专业养老运营机构、外资等机构。

  但是,记者调查也发现,高端养老机构发展和运营出现重地产轻服务、销售火爆但入住不佳、运营周期长盈利慢等现象。同时,非地产系养老机构面临用地、资金、人才等困局,养老服务发展尚待更多领域的突破。

  养老地产进入黄金期

  全国老龄办最新统计,2017年全国新增老年人口首次超过1000万,60岁以上老年人口达2.4亿,占总人口比重达17.3%。到2020年,全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿左右,占总人口比重提升到17.8%左右。预计到本世纪中叶中国将进入深度老龄化阶段,老年人口将达到4.8亿左右。

  这是中国老龄化社会发展的一个侧面,老年人口增加速度之快将是同期全球老人人口增加平均速度的2倍多,属于老龄化速度最快的国家之一。

  老龄化速度加快与养老服务短缺是当前存在的问题,今年两会政府工作报告明确指出,要积极扩大消费和促进有效投资,支持社会力量增加医疗、养老、教育、文化、体育等服务供给,并提出扩大电信、医疗、教育、养老等领域开放。

  2013年,《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》对养老服务业发展做出了顶层设计和全面部署。《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》对积极应对人口老龄化首次单设一章。

  2016年底,国务院办公厅印发了《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》,对降低准入门槛、精简行政审批环节、改进政府服务、加快公办养老机构改革、加强行业信用建设、建立医养结合绿色通道、发展适老金融服务、创新养老服务方式,完善土地、人才、财政支持等措施提出明确任务要求,并提出17项重点任务分工,为养老服务业发展营造了良好的政策环境。

  近日发改委在《2017年中国居民消费发展报告》中提出养老产业发展迎来“黄金机遇”。报告指出,养老产业规模,新业态不断涌现。“尤其是社会资本在健康领域投资热潮的兴起,地产、保险等资本不断进入健康养老、老年地产、养老养生、养老旅游等跨界融合的行业,养老服务业被催生成为朝阳产业,受到社会资本的热捧。”

  养老地产经历初期主打养老概念销售卖点,到产品多元、服务提升的试水期,目前正在迎来养老产业发展的高速扩张阶段。《中国养老产业白皮书》显示,预计2020年我国养老地产市场空间将达到7.7万亿元,2030年将进一步扩张,达到22.3万亿元。

  从进入养老地产的资本背景来看,光大证券报告将其分为三类,第一类是实力雄厚、经验丰富的大牌开发商:如万科、保利、复星、绿地、首创、远洋、绿城、上实等;第二类是手握长期低成本资金的保险机构:如泰康人寿、生命人寿、新华保险、国寿、太保、合众等;第三类是寻求产业扩张及挖掘新利润点的产业资本:以和谐基金、红杉资本、云锋基金为代表。

  在开发模式上,注重与医疗机构或护理机构联合服务输出。自建开发如万科随园嘉树、绿城乌镇雅园、保利西塘越项目;通过资产收购改造开发,如上海申养(上海地产集团、上海万科、上海中医药大学联合成立)改造的长者公寓。

  在商业模式上,形成了以泰康之家全龄社区照护的会员制养老社区模式,以万科随园嘉树为代表的租售型高端活力老人养老社区模式,以金陵天泉湖为代表,打通旅游、度假、医疗服务、房地产等领域的养老生态社区模式,以绿城乌镇雅园为代表,提供医养结合、老年大学,针对高端活力老人为主的综合养老社区模式。

  盈利困局

  《中国房地产金融》调查了长三角上海、江苏、浙江等地的高端养老地产项目发现,市场投资热度一直很高,多个项目接待人员向记者表示,项目待售、待租名额已不多,但是记者也发现有些高端养老地产项目空置率却不低。

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  此类高端项目面向人群大部分以活力老人为主,以高收入、高教育水平,或者子女均在国外、对父母养老有品质、安全放心的需求人群。

  “以投资为主的、针对高端人群的养老服务,有些区域出现投资热、空置率超过50%的情况。”一位业内人士接受《中国房地产金融》采访时说。

  “目前养老服务提供主要以公办养老院主,公办民营养老院为辅,民营机构投资养老服务为支撑。养老产业前期资金投入量大,投资回报周期比较长。国内对高端养老需求很大,但有效需求不高。”该人士表示,跟随子女在家养老观念深入人心,机构养老观念还需要时间改变。

  “养老是一个综合概念,不仅是需要满足其晚年生活需要,还要照顾其精神文化等各类需求,特别是活力老人群体。”该人士表示,随着中国老龄化人口结构变化,2030年之后,不单是数量会发生变化,老人结构也会发生变化,当60后、70后成为老人一族时,这些人群受教育水平、支付能力显著提高,对于机构养老的接受度和认知度会有一定程度的提高,也给市场产品供给提出新的要求。

  从当前现实来看,高端养老服务要求具有较高经济支付能力,约束了想要高端服务但没有支付能力的人群。

  调查显示,以会员制养老服务为主的几家大型养老机构,门槛费用至少要150万元起,年费通常在10万元上下不等,还不含服务费用、护理费用,粗略估算第一年就需要170万-200万元的支出。

  这成为高端养老地产项目只能面向特定人群的原因。在记者调查中发现,即就是老人有支付能力,有些机构仍会通过面试老人、排队拿号等方式选择老人入住。

  从投资开发商来看,盈利问题是一大难点。“前期通过上规模,期望获得降低投入的成本,短期希望投资有回报仍然是一大难点。”该人士说,需要反思投资上规模之后,服务如何跟得上但又能实现盈利。

  记者调查时发现,上海亲和源老年社区已经全部满员,办理后续入住需要等待排号。距离其两公里远的迎丰亲和源老年公寓也只剩下十余套。这是调查当中入住表现最好的一个项目,但是从其财务来看,盈利仍是运营方的难点。

  宜华健康(000150.SZ)出资7亿元收购上海亲和源,在其公告中显示,亲和源2007年开业后一直处于亏损状态,收购协议中披露,原股东承诺在2019年实现盈利。

  如果养老项目没有处于城市或者市郊,旅居养老提供了一种解决问题的办法。“降低空置率、空床率,将难以满足养老需求的外地老人,实现其异地养老、旅居养老,相当于解决区域养老服务不平衡,同时也解决养老服务机构客源问题,这也是企业的一种自救。”该人士说。

  运营尚待突破

  “在我们遇到的高端养老机构客户中发现,虽然有些养老机构会把公寓、医院、护理院打通,仅仅是在设施上完成了闭环。”上海杏圆信息科技有限公司总经理孙虹对《中国房地产金融》说,高端养老服务不仅仅是看设施,还要看后续服务的持续性,这背后靠的是扎扎实实的运营,依靠的是专业人才。

  “老人的需求不仅是住宿问题,衣食住行、就医养护、精神心理也需要,这是很长的一个链条,如何把服务串起来,这才是真正的养老服务。”孙虹说。

  上海杏圆专注为各类养老院、中高端养老项目提供信息化和数字化解决方案。孙虹在服务这些高端养老机构时发现,注重连锁、大型化的运营机构对运营管理要求较高,需要配备更为先进的数字化设备,包括提供基本的医护服务如:一键式呼救,也包含对各类智能应用软件的接入。

  孙虹感叹数字科技发展之快,现实是应用在养老产业里是比较稀缺,这其中一个体现是专业养老人才、护理人才、营养人才的缺失,如果高端养老项目需要提升运营品质和服务质量,专业养老人才是首要面对的,因为服务背后都是需要专业人才来支撑。

  在记者调查中发现,各类养老项目在其对外介绍中,首要展示硬件配套服务,对老人服务停留在娱乐、学习、社交基本需求层面,针对护理、医疗精细化服务解释的并不是很多。

  孙虹认为,养老机构未来发展趋势应该分级,不同体量、类别的养老项目应该有相对应的级别要求。据记者了解,养老服务国家级标准《养老机构等级划分与评定标准》目前还在起草当中。

  全国老龄办副主任、中国老龄科学研究中心主任吴玉韶在《中国养老机构发展研究》一书中表示,养老机构的“哑铃型”供给制约了有效需求。这与记者调查结果一致,本次调查的高端养老项目,均面向高收入家庭,高端养老地产项目追求高收入人群,在中端服务、中等收入人群服务供给上明显短缺。

  “市场两端,高端养老机构和设施简陋的低端养老机构较多,需求量最大的中档养老机构所占份额较低,呈现两头大、中间小的‘哑铃型’,大量中等收入老年人的机构养老服务需求得不到满足。”吴玉韶写道。

  此外,从国外养老产业发展道路来看,机构养老这一端,投资商、运营商、开发商三者分离,且在资金支持上有成熟的金融配套提供支持,以美国为例,REITs市场发展高度成熟,使得机构养老(针对活力老人一组)市场占比能够达到12%左右。

  信泰资本高级合伙人贺伟时向记者表示,国外机构养老市场这一端,运营和资产分离,运营商专注养老服务运营,投资商通过其优势解决资金的问题。另一方面来自各类金融机构以及非常清晰的融资政策,使得养老服务提供保持高质量的水准。

  “如果简单照搬或者复制国外模式,在中国是行不通的。”贺伟时说,相比较国外养老产业发展,还有待相关政策法规在土地、规划、资金、人才支持、运营方面有清晰的制度建立,中国养老产业发展最终是要建立适合国情发展的生态圈。

  近年来,在资金层面,除了企业自有资金和融资外,还可以通过国开行融资,发行养老产业专项债券、地产与保险联姻使用保险资金等方式,对于使用REITs工具进行融资仍待监管突破。

  沪苏浙皖四省市联动

  养老产业正在走向精细化发展,从来自政府部门的推动上,养老产业大发展即在当前。

  长三角作为中国经济最活跃的城市圈之一,从最新的公布数据显示,沪苏浙皖四省市老龄化程度逐渐进入高度老龄化阶段。沪苏浙皖四省市超过60岁以上的老人分别为,483.6万人、1080.08万人、1719万人和1102万人,60岁以上老人占沪苏浙皖四省市户籍人口总数比例分别为:33.2%、21.77%、22.1%、17.8%,均已超过老龄化人口的警示比例。

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  根据联合国人口署数据统计,当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%,或65岁以上老年人口占人口总数的7%,即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。

  到2017年底,长三角三省一市的60岁及以上老年人口已经超过4450万人,占全国老年人口的近1/5。如果从动态数据来看,长三角地区的人口老龄化正面临加速发展的形势。

  上海社会科学院数据统计显示,2015年至2020年,长三角常住老年人口规模快速扩张,每年增加100万以上老年人口;2020年至2035年,60岁及以上老年人口将年均增长近200万人;2035年至2050年,随着长三角地区总人口规模进入负增长,老年人口规模的持续增长,老龄化水平将处于高位运行。

  上海社会科学院城市与人口发展研究所所长朱建江带领12人的调查团队,2018年3--4月,对长三角地区的养老机构、养老服务展开调查。根据对整个长三角地区人口老龄化前景预测,朱建江表示,2020-2050年间,常驻老龄化人口会出现持续上升趋势,老龄化人口从2015年3976万人增至2050年7400万人,老龄化人口占比从2015年18%增至2050年42%。

  在今年的5月11日,首届“长三角民政论坛”在上海举行,上海市民政局局长朱勤皓在论坛上说:“上海是国内最早进入人口老龄化的地区,也将较早应对高龄化的高峰压力。”预计到2020年,户籍老年人口将达540万,2025年达600万左右。特别是2030年到2040年十年间,高龄人口预计增长一倍,增长150万人。

  无疑长三角四省市已经快步跑进老龄化社会。作为中国高度紧密连接的城市群,上海作为老龄化程度最高的城市,不但面临全国人口老龄化、高龄化、空巢化最高的处境,还面临50万来自周边外省市跟随子女养老的情况。

  在老龄人口阶层多样化和养老服务需求多样化前提下,跨区旅居养老、异地养老成为养老选择的方式。有相关业内人士建议,长三角应该跨区联动,推动长三角区域内“异地养老”深化合作,上海作为高度老龄化城市,应该调配区域内的养老服务实现多地、跨区、多样化养老服务选择。

  在首届“长三角民政论坛”上,长三角沪浙苏皖四省市民政部门签订《长三角区域养老合作与发展上海共识》,提出应该在长三角地区建设一个开放、交融的养老服务市场,打破区域市场壁垒,促进社会资本、劳动力、技术等生产要素的有序自由流动,推动养老服务信息互通、信用体系互认,营造一个让老年人受益的制度环境。

  制度环境是养老机构良性蓬勃发展的续航保障,上述共识将致力建立养老服务补贴异地结算制度、养老服务机构“一地认证,三地认证”的互认互通机制、区域内产业资本、品牌机构跨区进入市场指引、长三角养老行业诚信系统与失信登记制度、养老护理从业人员资质评价、培训制度等。

  对于银发一族逐渐增多,占中国老人数量五分之一的长三角地区,未来如何更快和更有效地推动上述共识落到实处,将成为未来养老产业发展,从困局走向繁荣至关重要的一步。

(责任编辑:DF010)

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