房企资金多渠道收紧 去杠杆势在必行

2018年06月30日 21:31
来源: 机会宝
编辑:东方财富网

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【房企资金多渠道收紧 去杠杆势在必行】6月27日,发改委会同财政部联合印发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。其中,特别提出了对房地产企业境外发债方面的规范要求。发改委方面表示,要引导规范房地产企业境外发债资金投向,房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。(机会宝)

  6月27日,发改委会同财政部联合印发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。《通知》的主要内容是要规范企业举债有关资质要求和资金投向,加强外债风险预警,出台违规行为惩戒措施,完善市场约束机制。

  其中,特别提出了对房地产企业境外发债方面的规范要求。发改委方面表示,要引导规范房地产企业境外发债资金投向,房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。

  按照文件精神,毫无疑问是近年来房地产行业超高杠杆运作的做法引起了警惕。业内人士指出,近两年房企融资规模不断创新高,高负债已受到各方关注。在此背景下,随着海内外融资难度的加大,负债增幅的收缩,房企“去杠杆”进入深水区。

  据业内人士指出,发改委开始加大对房企海外发债的限制,这样实际上是为了倒逼房地产去杠杆,房地产融资的紧缩格局将进一步加剧,整体投资将放缓,龙头房企有可能加速推盘尽快回款。

  根据数据统计,截至6月28日,今年内地房企发行的海外债券达78只,发行规模为2111亿元,与2017年同期的1293亿元相比增幅达63%。

  房地产外债规模有多大?

  2015年9月国家发改委发布了《关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》,实施企业外债备案登记制管理改革,为企业境外发债提供了较大便利,受到市场主体的普遍欢迎。这亦是造成房地产商在2016年出现外债发行超大规模的原因。

  据介绍,近两年,部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。2017年,企业境外发债2358亿美元,2018年1至5月,企业境外发债992亿美元,同比基本持平。但如果加上其他方式的短期融资借款,实际上的外债数值可能远比这给规模要大很多。

  在现存量中资房企海外发债余额共计5,963亿元,发行人53家,其中余额在30亿元以上的有39家,其余额占总体的比重达96%。如下图,恒大、佳兆业和碧桂园的海外债券存量显著高于其他房企,余额分别为981、698和523亿元,而其他房企余额均在300亿元以下。

  增量来看,最近1年里,中资房企共计发行海外债券104只,涉及发行主体39家。近1年中发行规模较大的房企包括佳兆业、恒大,而两者的发行正是集中在去年的6月,这导致当月的发行量出现暴涨。而剔除发行量异常高的去年6月后,从中枢上看,近1年内房企的海外发债量存在上升的趋势。

  与此同时,摩根士丹利(Morgan Stanley)估计,中国企业今年将有约530亿美元的债券到期,而接下来两年还有近2000亿美元债券到期。

  其中恒大未来两年海外债的到期量较大,达233亿元,其次为兆运、碧桂园、绿地,到期量均在100亿元以上。

  限制房企发外债会有什么影响?

  包括银行和非银贷款,增速均出现大幅下滑,特别是包含非标的非银贷款,在资管新规的影响下增速降幅显著,叠加反映销售回款状况的其他资金并未出现回暖。

  随着外债政策的变化,以及汇率方面有利因素的减少,预计房企的海外发债量将回落,而部分较依赖海外发债的房企可能面临现金流压力。

  此外,在海外发债的房企中,得到的外部评级普遍不高,在有评级的主体中,除了龙湖地产评级为BBB-,位列投资级末端以外,其余均为投机级,其中仅碧桂园、雅居乐为BB级序列,剩下的占总体大部分的房企均为B级序列。而票息与评级之间相关性显著,平均而言,BBB、BB和B序列的票息率分别为4.2%、4.9%和7.0%,且级别越低,发行期限越短。其中,恒大的平均票息为6.7%;佳兆业的票息亦达到8.1%的高位。

  因此,对于恒大此类的高外债规模及较高票息率的企业来说,随着美元的强势升值,并且趋势仍然在持续的背景下,很可能会对其的最终业绩利润产生明显不利影响。

  房地产去杠杆势在必行

  中国的房地产行业的整体杠杆自2002年就开始不断攀升,2017年的杠杆水平已经接近80%,在所有行业里面排行第一位,并且远远超过其他行业个杠杆。整个房地产行业杠杆率实际已经太高了。

  据申万宏源统计,今年房企约有总计近2000亿到期的房企债务。而三四季度将迎来高峰,在债务到期大潮到来之际,房企融资规模却出现收缩,考验着开发商的资金安全。

  据统计,今年5月房企共完成融资金额451.17 亿元,这一规模比去年4月769.12 亿元的融资规模减少了41.34%,融资总额创下近一年以来的最低额。一些房企正在或拟发行的债券、资产支持计划,开始主动收缩融资规模或终止了发行。

  而5月份社会融资规模增量为7608亿元,较4月15605亿元环比大幅度减少51.25%。5月份委托贷款减少1570亿元,同比多减1292亿元,委托贷款连续5个月同比减少;5月份信托贷款减少904亿元,同比多减2716亿元,5月份信托贷款跌幅扩大。由以上社会融资数据可以看出,信托、委托贷款等传统的非标资金渠道减少额扩大,很大一部分是原来流向房地产的各种融资,房地产行业资金收紧态势进一步加剧。

  而今年以来,已有恒盛地产等多家房企被曝出债务违约,据业界人士分析,房企债务违约的事件,今年还可能会发生。

  据分析师认为,房地产行业所面临的资金趋严的态势并没有发生好转,融资渠道受限加剧、融资额度愈发趋紧,资金成本也会攀升。在未来一段时间,考虑到开发商企业债偿还高峰期到来,销售端受严格限制,资金端的调控影响叠加将对房企资金提出更高要求。

  专家分析

  中原地产首席分析师张大伟表示,今年以来,房地产企业销售业绩虽然持续向好,但随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企资金压力不断加大。在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切,海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。

  绿地香港发布公告称,其与瑞士信贷、汇丰等机构就发行本金金额为2亿美元债券签订认购协议。事实上,仅今年5月,万科、金地、融创、泛海、华远、金科、旭辉、万达、阳光城、富力、时代地产等多家房企均向发改委提出海外发债备案。

  评级机构东方金诚首席工商分析师朱林表示,从今年新发行债券利率来看,78只债券剔除可转债,平均利率为7.1%左右。这意味着,在发行额不断提高的同时,房企资金成本也不断上涨。

  朱林认为,国际局势复杂多变,限制房地产海外融资,有利于防范偿付风险。 事实上,在房企海外融资受限之前,境内融资已明显收紧。同策咨询研究院的统计数据,今年5月,重点监测的40家典型上市房企完成融资金额451.17亿元,环比上月的769.12亿元减少41.34%,融资总额成为近一年来新低。

  6月11日,证监会披露文件显示,中弘控股、泰禾集团提交审批的非公开发行融资计划已被中止。2018年以来,已有上海宝龙、龙湖地产、富力地产、合生创展、花样年等十几家房企的债券发行中止。

  朱林认为,在地产融资受限进一步加剧的背景下,盘活账面资产加大结构产品融资是大势所趋。他建议,房地产企业需要加快去库存节奏,加快销售回笼资金,改善现金流,恢复部分内源融资能力。

  姜超:地产调控只紧不松

  过去每一轮经济下行都会刺激地产。年初以来经济下行压力加大,4月政治局会议重提扩大内需,各地出台“抢人”政策,乃至小微企业定向降准,都曾被误读为再次放水刺激地产。但近期住建部等七部委对30个城市启动整治房地产市场乱象专项行动,意味着地产调控政策只紧不松。在房贷利率持续上行的背景下,地产销售反弹注定昙花一现。与此同时,剔除价格因素后的5月工业收入增速已明显回落,意味着前期终端需求遇冷,已在向中上游传导。

  2018年将是房企近几年以来少见的资金短缺年,在金融去杠杆的背景下,开发商的资金面临着巨大考验,今年房企将面临着大量债务到期的巨大压力。

  在去杠杆的总思路方向下,限制地产企业外债发行的规模及方向,足以证明了政府真正开始整治房企杠杆风险、遏制社会炒房行为,履行“房住不炒”的政策决心。

  市场的资本往往最聪明,结合近期的房地产板块集团持续大跌出逃的迹象看,这一次,可能真的是狼来了!

(责任编辑:DF010)

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