最低5折 本科毕业可6折买房!深圳出台20年最强住房新政:新增住房170万套 今后6成是保障房

2018年06月05日 17:01
来源: 21世纪经济报道
编辑:东方财富网

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根据深圳棚改新政,签约期内达不成补偿协议,或房屋所有人不明确的,区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收;相比之下,城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商,并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定,一般在操作过程中存在较大的不确定性,成为改造难以推进的原因。

  今天上午,深圳市举行深化住房制度改革新闻通报会,会上发布了 《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)。这部《意见》将给深圳未来的住房供应体系带来深远的变化, 明确了面向未来18年(2018年至2035年)的住房发展目标。同时对住房供应结构和比例进行调整,明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右,出租和出售的住房各占50%左右。

  深圳市住建局有关负责人介绍,这部《意见》是深圳市委市政府深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想,落实党的十九大关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的部署 ,坚持以人民为中心的发展思想,着力构建面向2035年的住房供应与保障体系,努力实现全体市民住有所居,努力为深圳走在“四个走在全国前列”的最前列提供更有力支撑而制订的。自今天起至6月19日18:00前,社会各界人士可通过深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号、电子邮件、信函等方式反馈意见。

  《南方都市报》报道称,这是继98房改之后,深圳住房体制迎来“二次改革”。

  先来看这些重点:

  1、安居型商品房或将新增财产限额门槛、并采用轮候、抽签、摇号等方式确定租售对象;

  2、人才安居房或可在一定年限内实行封闭流转;

  3、2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%;

  4、2035年深圳再添100万套公共住房;

  5、首次提出对出售的人才住房和安居型商品房,实行一定年限内的封闭流转,购房人自购房之日起累计在深缴交社保15年,或者年满60周岁且购房满十年,符合条件的可以申请取得完全产权,并按一定比例缴交增值收益。

  6、对于租金、售价,人才住房租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右,安居型商品房为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右,而公共租赁住房只租不售,租金在以上几类住房中属最低,为届时同地段市场商品住房租金的30%左右,特困人员及低保、低保边缘家庭租金低至公共租赁住房租金的10%。

  为什么推出房改新政?

  深圳市人口持续净流入,商品住房价格上涨较快,住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题日益突出。

  一是市场商品住房价格高企,对部分企业和人才产生挤出效应,影响了城市竞争力和吸引力。

  二是住房供需不平衡,随着城市人口持续净流入,新增住房需求旺盛,住房的供应与需求不相适应。

  三是住房结构不合理,据有关部门统计,目前全市共有各类住房1065万套(间), 其中,市场商品住房、政策性住房和保障性住房占比仅为21%。

  四是住房保障不充分,深圳常住人口住房保障覆盖率与国家的要求有较大差距,也远低于国际先进城市。

  新政有何具体影响?

  中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,新政主导的方向是以民生为主导,去实施整个住房的保障化,所以我们看到它涉及到了人才安居房、涉及到了安居型的商品房还有公共租赁住房这三大类的保障性住房,而且商品房还强调以普通住房为主,所谓以普通住房为主的意思就是中小户型,那这样能看出来民生导向非常强烈。此外,还特别强调了保障性住房的建设,因为未来保障性住房会占到整个住房供应的60%,这个相对于新加坡80%的保障性住房稍低一些,相对于香港的50%是高一些的,这个比例应该是恰当的。

  美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,从房地产行业的角度看,政府住房目标的确立,有利于房地产市场的稳定发展,逐步构建高端有市场,中端有支持,低端有保障的住房体系,再加上宏观调控政策的护航,深圳的房地产市场有望在比较长的时间内维持平稳的发展态势。

  明确未来18年住房改革方向

  这部《意见》构建了符合深圳市情的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系,归纳起来,主要体现在以下六个方面

  第一,提出了关于“八大供给主体、六类保障渠道、三类(四种)住房、三类补贴”的深圳市住房供给和保障体系的总体设计,其显著特点是全覆盖,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,让每一位市民都可以根据自己的情况,找到其解决住房问题的途径,实现住有所居。这是深圳市率先全面贯彻落实十九大报告关于住房制度改革精神的具体实践。

  第二,大力实施住房领域供给侧结构性改革,明确了面向未来18年(2018年至2035年)的住房发展目标。同时对住房供应结构和比例进行调整,明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右,出租和出售的住房各占50%左右。

  第三,提出了6类15种住房建设筹集渠道,破解深圳市土地资源紧缺、住房建设用地供应不足的瓶颈制约。

  第四,完善了人才住房、安居型商品房和公共租赁住房制度设计,明晰了各类住房的功能定位和覆盖范围。

  第五,对出售的安居型商品房和出售的人才住房实行一定年限内的封闭流转,购房人在产权封闭期内可以转让给其他符合条件的购房对象或由政府回购。购房人在深圳服务满一定年限且符合其他相关条件的,可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权。

  第六,大力发展住房租赁市场,建立全市统一的住房租赁交易服务监管平台,提供真实、透明、 便捷、安全的租赁信息服务,减少中间收费环节,引导市场合理定价。将各类社会存量租赁住房房源有序纳入平台交易,逐步实现租赁房源全覆盖、公共服务全纳入、租赁环节全打通。

  未来不同主体将提供不同类型的房源

  1、以房地产开发企业为主,提供市场商品住房、安居型商品房。

  2、以住房租赁经营机构为主,提供各类长租公寓。

  3、以市、区政府为主,提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

  4、以人才住房专营机构为主,建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

  5、支持社区股份合作公司和原村民,通过“城中村”综合整治和改造,提供各类符合规定的租赁住房。

  6、支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房,建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

  7、支持各类金融机构,采取直接投资、融资等方式,建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

  8、支持社会组织等各类主体,建设筹集具有公益性质的各类住房。

  哪些地方保障房屋供应?

  1、增加建设用地,在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区。

  2、盘活存量用地,加大棚户区改造力度,开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

  3、利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

  4、盘活各类存量用房,推进社会存量住房租购。

  5、实施公共设施综合开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

  6、开展城际合作,在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

  更多群体将纳入公租房保障

  针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,这部《意见》着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系,并计划将住房分为三大类

  第一类是市场商品住房,占40%左右,做到有能力的市民通过市场商品房来解决住房需求。我们将继续严格实施房地产市场调控政策,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持以中小户型商品房为主,努力促进房地产市场平稳健康发展。

  第二类是政策性支持住房,占40%左右,包括人才住房和安居型商品房,分别占20%;其中人才住房重点面向符合条件的各类人才供应,可租可售,建筑面积以小于90平方米为主,租售价为市场价的60%左右;安居型商品房重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应,可租可售、以售为主,建筑面积以小于70平方米为主,租售价为市场价的50%左右

  第三类是公共租赁住房,占20%左右,重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应,建筑面积以30-60平方米为主,租金为市场价的30%左右,特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。特别是在过去保障的基础上,进一步扩大了保障的覆盖面,将公交司机、地铁司机、环卫工人、先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。

  四类住房供给比例如何?

  1、市场商品住房,占住房供应总量的40%左右,以普通商品住房为主,面向符合条件的各类居民供应,租售结合。

  2、人才住房,占住房供应总量的20%左右,重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应,可租可售,建筑面积以小于90平方米为主,租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。

  3、安居型商品房,占住房供应总量的20%左右,重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应,可租可售、以售为主,建筑面积以小于70平方米为主,租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。

  4、公共租赁住房,占住房供应总量的20%左右,面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应,建筑面积以30—60平方米为主,只租不售,租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右,特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

  安居房将设财产限额门槛

  伴随《意见》公布,有关安居型商品房的相关创新制度让人尤为关注。《意见》显示,户籍家庭租购安居型商品房将合理划定收入财产限额,并首次提出以轮候,抽签,摇号等公开透明的方式确定租售对象。

  《意见》首次提出对出售的人才住房和安居型商品房,实行一定年限内的封闭流转,购房人自购房之日起累计在深缴交社保15年,或者年满60周岁且购房满十年,符合条件的可以申请取得完全产权,并按一定比例缴交增值收益。这一创新举措不仅符合了深圳土地资源紧缺的市情,而且可利用有限住房资源,解决更多家庭的住房困难问题,同时兼顾了市民普遍希望拥有一套完全产权住房的消费观念。

  到2035年筹建各类住房170万套

  深圳市住建局相关负责人介绍,通过这部《意见》,深圳市委市政府希望通过完善住房供应与保障体系,努力让深圳全社会对未来住房有良好的预期,实现住有所居。在统筹考虑未来新增人口对各类住房的需求基础上,计划到2035年,分近期、中期、远期三个阶段,筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

  第一阶段(近期),2018—2020年建设筹集各类住房42万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

  第二阶段(中期),2021—2025年建设筹集各类住房45万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

  第三阶段(远期),2026—2035年建设筹集各类住房83万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于50万套。

  深圳已结合新一轮城市总体规划编制调整,合理规划布局了住房空间,进一步加大住房土地供应力度,计划新增盘活35平方公里土地用于建设各类住房。为了更好地盘活存量、优化服务、加强监管,规范和培育发展住房租赁市场,深圳去年开始构建真实、透明、便捷、安全的住房租赁交易服务监管平台,目前正在扩容运营中。

  他说,深圳市委市政府希望用改革的办法、创新的思路,不断深化住房制度改革,系统解决好新时代各类群体的住房问题,不断增加市民群众的获得感、幸福感和归属感。“我们也希望通过建立健全系统的住房供应和保障体系,在现有调控政策的基础上,增加市场经济手段,加大政府保障力度, 合理调控好房价,减少高房价对吸引人才和发展产业的影响,不断提高城市人才吸引力和创新力,更好地促进实体经济发展,努力为构建现代化经济体系提供支撑,努力为国家新一轮住房制度改革提供新经验。”

  附:深圳住房制度改革“新政”政策解读

  在《意见》面向社会公开征求意见之际,深圳市住房建设局负责人就媒体和市民关心的有关问题,回答了记者的提问。

  问题1:请您介绍为什么要出台这份《意见》?

  答:首先,制订《意见》是我市全面贯彻党的十九大精神,奋力实现深圳在四个走在全国前列中走在最前列的重大举措。

  其次,制订《意见》是破解住房民生难题,实现全体市民住有所居的迫切需要。当前,我市住房事业发展面临四个方面问题:一是市场商品住房价格高企,对部分企业和人才产生挤出效应,影响了城市竞争力和吸引力。二是住房供需不平衡,随着城市人口持续净流入,新增住房需求旺盛,住房的供应与需求不相适应。三是住房结构不合理,据有关部门统计,目前全市共有各类住房1065万套(间), 其中,市场商品住房、政策性住房和保障性住房占比仅为21%。四是住房保障不充分,我市常住人口住房保障覆盖率与国家的要求有较大差距,也远低于国际先进城市。

  因此,我市出台《意见》,具有必要性和紧迫性。

  问题2:《意见》提出要深化住房制度改革,主要体现在哪些方面?

  答:《意见》构建了符合深圳市情的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系,归纳起来,主要体现在以下六个方面

  第一,提出了关于“八大供给主体、六类保障渠道、三类(四种)住房、三类补贴”的我市住房供给和保障体系的总体设计,其显著特点是全覆盖,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,让每一位市民都可以根据自己的情况,找到其解决住房问题的途径,实现住有所居。这是我市率先全面贯彻落实十九大报告关于住房制度改革精神的具体实践。

  第二,大力实施住房领域供给侧结构性改革,明确了面向未来18年(2018年至2035年)的住房发展目标。同时对住房供应结构和比例进行调整,明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右,出租和出售的住房各占50%左右。

  第三,提出了6类15种住房建设筹集渠道,破解我市土地资源紧缺、住房建设用地供应不足的瓶颈制约 。

  第四,完善了人才住房、安居型商品房和公共租赁住房制度设计,明晰了各类住房的功能定位和覆盖范围。

  第五,对出售的安居型商品房和出售的人才住房实行一定年限内的封闭流转,购房人在产权封闭期内可以转让给其他符合条件的购房对象或由政府回购。购房人在深圳服务满一定年限且符合其他相关条件的,可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权。

  第六,大力发展住房租赁市场,建立全市统一的住房租赁交易服务监管平台,提供真实、透明、便捷 、安全的租赁信息服务,减少中间收费环节,引导市场合理定价。将各类社会存量租赁住房房源有序纳入平台交易,逐步实现租赁房源全覆盖、公共服务全纳入、租赁环节全打通。

  问题3:《意见》对人才住房制度做了哪些完善?

  答:设立人才住房制度是我市住房供给和保障体系的特点之一,《意见》在市委、市政府于2016年发布的《关于完善人才住房制度的若干措施》的基础上,作了进一步的完善和优化:

  一是加大货币补贴力度,鼓励支持人才租购市场商品住房;

  二是实行租购并举,探索建立先租后售、以租抵购制度;

  三是明确规定了户型面积标准和租金、售价标准;

  四是实行一定年限内封闭流转;

  五是对高层次人才实行更加优惠的政策,符合条件的高层次人才可以申请免租入住一定年限、相应面积标准的住房,在深全职工作满5年以上,符合条件的可以按优惠政策购买人才住房或者申请获赠住房产权。

  问题4:什么是人才?人才住房的适用群体有哪些?

  答:根据《关于完善人才住房制度的若干措施》(深发〔2016〕13号,以下简称13号文),具有全日制本科及以上学历(含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员),或属于符合我市产业发展需要的技师(国家职业资格二级及以上),或列入市人力资源保障部门发布的紧缺专业人才目录,且与本市用人单位签订聘用合同或服务协议的各类人才,都属于人才的范畴,都可纳入我市人才住房政策适用范围。在通常意义上讲,一类是高层次人才,另一类是量多面广的基础性人才。符合上述条件的,都称作人才,都可以按规定租购人才住房。

  《意见》提出,人才住房重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应。

  问题5:住房发展目标建设筹集170万套是怎么确定的?

  答:《意见》确定的住房发展目标是基于需要与可能的原则,与正在编制中的深圳市城市总体规划 (2016-2035年)充分衔接。

  截至2017年底,我市常住人口1253万人,预计至2035年,常住人口将达到1800万人,新增约550万人, 预计新增住房需求约180万套。综合考虑土地供应和住房建设筹集能力,将住房总量目标确定为170万套是必要的、可行的。

  问题6:《意见》对公共租赁住房政策作了哪些完善?

  答:《意见》根据国家有关政策和深圳实际,将政府提供公共租赁住房作为基本住房保障的主要方式 ,对公共租赁住房政策作了进一步完善:

  一是明确规定公共租赁住房主要面向低收入及部分中等偏下收入户籍住房困难居民,通过设立收入财产限额标准实施精准保障;

  二是安排一定比例的公共租赁住房房源,面向符合条件的为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应,不限户籍;

  三是规范租金标准,规定为届时同地段市场商品住房租金的30%左右,其中特困家庭为公共租赁住房租金的10%;

  四是明确优先顺序,特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保,对符合规定条件的残疾人、重点优抚对象、计生困难家庭、见义勇为人员等特殊群体优先保障;

  五是根据我市强区放权的战略部署,进一步落实区级政府的基本住房保障属地责任,加强全市房源统筹调剂和区际协作;

  六是明确公共租赁住房占住房供应总量的20%左右。

  问题7:对基本住房保障对象如何安排住房租赁补贴?

  答:《住房城乡建设部财政部关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》(建保〔2016〕281号)对城镇住房保障家庭租赁补贴作出了政策规定,明确要求城镇住房保障采取实物配租与租赁补贴相结合的方式,逐步转向以租赁补贴为主。

  《意见》按照上述文件要求,结合深圳实际,提出面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴。住房租赁补贴保障范围由特困人员、低保和低保边缘家庭扩大到户籍低收入和中等偏下收入居民 。基本住房保障对象既可以选择申请公共租赁住房,也可以选择申请住房租赁补贴。我局将会同有关部门抓紧研究制定实施办法,在此基础上开展住房租赁补贴工作。

  问题8:如何处理新旧政策衔接问题?

  答:《意见》中明确,按照老人老办法、新人新办法的原则,妥善解决已取得备案回执及已在册的公共租赁住房、安居型商品房轮候家庭的租购住房问题,确保改革平稳过渡,新旧政策有序衔接。 具体办法将通过修订《深圳市人才安居办法》《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》,制定《 深圳市公共租赁住房建设和管理办法》予以明确。修订或制定上述办法将按照立法程序进行,面向社会广泛公开征求意见,做到科学决策、民主决策、依法决策。

  问题9:《意见》提出的住房发展目标公布后,对房价将会产生什么影响?

  答:市场商品住房价格的涨落由多方面因素决定。《意见》出台的一个重要目的是坚持以住房供给侧结构性改革为主线,突出全覆盖、多层次、差异化,针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体 ,构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。同时,《意见》明确提出坚持房地产调控的连续性和稳定性,严格落实各项调控措施,保障合理住房需求,抑制投资投机性需求。这些政策的贯彻落实,将进一步促进房地产市场的平稳健康发展。

  问题10:如何体现住房分配的公开公平公正性?

  答:加强住房分配管理,体现公开公平公正的原则,是住房保障和人才安居工作的生命线。《意见》 明确提出:

  一是要健全诚信申报和信息公示制度,完善准入和退出机制,强化用人单位的管理责任;

  二是要建立保障对象经济状况认定核对机制,加强核查机构工作力量,增加财政投入,充分运用大数据、云计算等先进技术提高核查效率和精准度;

  三是设计多种分配方式,如轮候、抽签、摇号等方式 ,具体办法将在三个配套文件中作出详细规定;

  四是严肃查处骗租骗购、转租转售、重复享受住房保障等违法违规行为,并将违法违规信息纳入全国信用信息共享平台,让失信人处处受限。我们欢迎社会各界对住房分配工作进行监督。

  问题11:市民购买了商品房后,还能否购买人才住房或安居型商品房,购买了人才住房或安居型商品房后,还能否购买商品房?

  答:出售的人才住房和出售的安居型商品住房均是由政府提供优惠政策,以限定套型面积、销售价格以及转让年限等,面向符合条件的人才群体或户籍居民供应,属于政策性支持住房,主要目的是要解决人才群体或户籍居民的住房困难问题。因此,根据人才住房和安居型商品房的相关规定,如果申请人和共同申请人在本市购买了市场商品住房(包括在本市拥有任何形式住房),或者在本市享受过购房优惠政策、在申请受理日之前一定年限内在本市转让过自有住房等,均不可以申请购买人才住房或安居型商品房。

  出售的人才住房和出售的安居型商品房,实行一定年限内封闭流转制度。市民购买了上述两种住房后 ,在封闭流转期间,如另行购买市场商品住房,应当面向其他符合申购条件的对象转让,或由政府按规定回购。需要说明的是,对于高层次人才的购房优惠政策,目前市有关部门正在抓紧研究制定当中 。

  问题12:购买人才住房或安居型商品房后多长时间才可以取得完全产权并上市交易?

  答:《意见》提出,出售的人才住房和安居型商品房将会在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间 ,因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的,应当面向其他符合申购条件的对象转让, 或由政府按规定回购。

  《意见》同时提出,购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年,或者年满60周岁且购房满10年, 符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的,可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权上市交易。

  问题13:为什么要设立收入财产限额标准,该限额标准将如何设定,如何核查?

  答:合理划定基本住房保障对象和租购安居型商品房的收入财产限额标准的必要性在于:

  一是我市户籍政策变化,人口持续净流入。目前在公共租赁住房和安居型商品房申请条件里没有设置收入资产线 ,一定程度上使急需保障的低收入和中低收入家庭的住房困难不能得到及时解决。合理确定收入财产限额标准,有利于住房保障工作的精准化和可持续发展;

  二是国家、广东省对保障性住房的申请均有资产收入线的要求,《深圳市保障性住房条例》也有此规定;

  三是设置收入财产限额是国内外城市的通行做法。

  我市住房保障的收入财产限额将由市发改委会同市住建局、市民政局等相关部门,根据本市居民收入水平、家庭财产状况、住房状况以及政府财政承受能力、住房市场发展状况等因素,共同研究划定, 并动态调整。

  《意见》提出建立健全保障对象经济状况认定核对机制,出台居民收入财产核查和认定办法,核查工作将由民政部门负责,并充分运用大数据、云计算等先进技术提高核查效率和精准度。

(责任编辑:DF010)

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