去库存与防投机的边界

2017年04月22日 06:58
来源: 21世纪经济报道
编辑:东方财富网

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摘要
一季度全国房地产表现还是比较不错的。除了房地产投资同比增长9.1%外,商品房销售面积、商品房销售额、房屋新开工面积同比增幅都是两位数,而且3月末全国商品房待售面积比2月末减少了1745万平方米。

  一季度全国房地产表现还是比较不错的。除了房地产投资同比增长9.1%外,商品房销售面积、商品房销售额、房屋新开工面积同比增幅都是两位数,而且3月末全国商品房待售面积比2月末减少了1745万平方米。

  这种增长显然与去年底以来市场的惯性推动有关。对未来楼市走势的判断,国家统计局新闻发言人毛盛勇称,受今年一批城市加大调控措施的影响,成交面积一季度已经开始出现回落,下一阶段增速有所放缓的可能性比较大,这可能会在一定程度上影响企业投资的积极性;另一方面,一些热点城市有计划地加大了土地的供应,也有利于推动房地产投资的增加。

  如你所知,最近几年房地产的一个重要特点是分化日益明显。企业方面,大型房企市场占有率继续提升,3000亿级房企一骑绝尘,前10名房企的销售额增幅远高于平均水平;区域方面,一二线城市与三四线城市之间的分化依然。

  正如毛盛勇所说,一线城市和一些热点城市,房价上涨的压力比较大。但很多三四线城市库存又比较高,因此在调控当中要坚持因地制宜、因城施策,发挥地方政府的主体责任。这就是我们看到的,一批热点城市普遍实行或加强了新一轮房地产调控。

  三四线库存较高的城市,在某种程度上可视为鼓励住房消费。有没有效果呢?在部分城市是有效果的。今年全国两会后,三四十家热点城市(包括一些大城市周边的三线城市)加入或加码限购限贷限售,这些城市的部分购房需求外溢,来到了三四线城市。

  未实行调控的三四线城市,本身就存在基本的住房需求,外来需求叠加后,对消化商品房库存就起到了加速作用。从部分机构监测的情况看,部分三四线城市的去化有了明显变化。有些城市一季度的销售情况甚至好于一二线热点城市。

  虽然调控的原则是因城施策,主体是各地政府,但作为房地产调控的重要部门,住建部和国土部不仅在密切关注各地房地产市场的变化,而且不断出台指导性政策。

  譬如,4月1日,住房城乡建设部和国土资源部发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》,对商品住房的消化周期进行了清晰界定:对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36至18个月的,要减少供地;12至6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

  这可能是迄今为止对调节土地供应与商品房去库存最具操作的文件,按理说各地照此行事即可。但如你所知,房地产市场不是一个可以静态分析的市场,资产价格不完全是现实供求的即时反映。调控市场必须管理预期。也就是,要有预见性。

  观察过这几年热点城市尤其是一线城市房地产运行情况的朋友,应该很清楚,民间有着庞大的资金对购房有着强烈的偏好。当这些资金被日趋严厉的措施阻挡在热点城市的大门外后,它们的流向就格外令人关注——显然不会流向大蒜和苹果

  举个例子,某个中等城市去年成交商品房2万套,库存4万套,从去化周期看是比较高的。按规定,它应该减少供地。但如果一批大城市的外溢需求突然杀到,导致它今年去化量达3万多套,那么它应该增加供地。而土地供应计划是早就制定好了的,而且熟地形成供应需要不短的时间,对一个城市来说,从减到增的转寰没那么容易。

  库存严重的三四线城市,都是在投资投机需求拉动下急剧增加投资、增加供应的结果,当需求退潮,山石裸露,空置的大批房子就特别醒目。如果这些城市经济综合实力较强,对房地产没有依赖作用还好;若是经济实力本来就弱,短时支撑本地的房地产投资和需求瞬间疲软,就会很长时间恢复不过来。前者如常州,后者如海南的几个城市。

  我个人担心的正是,经济脆弱、库存严重的三四线城市,经过三四年的调整,刚刚从房地产低迷产生的负效应走出来,又涌来一批由大城市溢出的购房需求——而这些需求很可能是投资投机性的。在去库存的背景下,它们产生的表面去化结果容易误导地方政府和监管部门。那种虚幻的场景我们都看到过,资产价格市场,膨胀起来快,塌陷下去同样快。

  如何清楚地界定去库存与防投机的边际?保持密切监测固然是必要的,但更重要的是防范。我个人的建议是,把堤坝筑在前头。也就是,提前限购、限售。本地居民家庭限购2套,外地居民限购1套,均限售3年。过往的经验告诉我们,任何城市(包括三四线城市)房地产市场的稳定,都应立足于基本需求,而非投资投机需求。

(原标题:去库存与防投机的边界)

(责任编辑:DF305)

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