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新型城镇化重装上阵

2014年03月20日 13:45
来源: 东地产

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  中国的新型城镇化揭开新的一页。

  《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》的发布,宣告一个城市新发展时代的来临。

  更智慧的大城市发展,更集约的二三线城市开发,以及更有人文特色的中小城市发展……

  辅以相关配套的分类调控思路,让新房地产调控思路进一步彰显,同时也为新型城镇化规划提供了政策保驾。

  从企业家到人文学者的乡愁,从普通白领到进城务工人员的户籍权益,以及不同城市中所蕴含的不同角色定位……

  《东地产财经周刊》以一组新型城镇化的专题文章,为业界梳理出投资开发所面临的商机。

  32个城市群现结构性机会

  一份纲领性的新型城镇化权威文件,为开发商提供了怎样的新型机遇?

  3月16日,中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》正式公布。这份共计30多章,全文3万多字的《规划》,是今后一个时期指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性文件。

  迟来的新规划

  “故乡,再也回不去了”。

  2014年马年以来,从企业家到普通白领,乡愁通过自媒体持续发酵。历经人类史上最大规模迁徙——春运后的人们发现,几经辗转回到的故乡,早已经改变了模样。

  这几乎是全国城镇化的典型样板。层出不穷的楼房,随处可见的工业污染。光鲜建筑背后有着一个简单的逻辑——盖房为拆迁致富。《东地产财经周刊》在走访中发现,类似的案例已经成为普遍现象。

  与此同时,“鬼城”、“睡城”、“死城”……各种名目繁多,描述只见地产不见产业的文章频频见诸报端。

  与之相对应,出行难、就医难、污染严重等一系列大城市病如同挥之不去的阴影,笼罩着北上广深一线城市。

  正是在这样的背景下,新型城镇化被寄予厚望。而经历着行业巨变的开发商,在前景难料中,扎堆一线城市规避投资开发风险……于是,2013年的一线城市,地王频出,地价飞涨,一线城市土地出让金创出历史性纪录。

  在经历了抢地风潮之后,2014年的春天,银行业收缩信贷的进程中,楼市成交萎缩,房价出现松动,资本市场地产类股票持续下行,开发商也难寻方向。

  作为权威文件, 姗姗来迟的《国家新型城镇化规划》,至少为开发商提供了未来几年行动参考。

  32个城市群

  值得关注的,最新发布的《国家新型城镇化规划》提出了“优化提升东部地区城市群、培育发展中西部地区城市群、促进各类城市协调发展”等城市发展战略。而针对中小城市,则提出了“加快发展中小城市,有重点地发展小城镇”等具体思路。

  针对未来的新型城镇化规划,城市群成为主要规划载体。

  目前,城市群建设主要有三个层面:一是已基本建成的11个城市群,包括珠三角、长三角、京津冀、山东半岛、辽宁半岛、长江中游、中原、成渝、关中、海峡西岸、海峡东岸。

  二是正在建设的14个城市群,包括武汉城市群、长株潭城市群、江淮城市群、呼包鄂城市群、兰州城市群、乌昌城市群、黔中城市群、银川城市群、拉萨城市群、太原城市群、石家庄城市群、滇中城市群、环鄱阳湖城市群、南宁城市群。

  此外,其余有7个潜在城市群,包括豫皖城市群、冀鲁豫城市群、鄂豫城市群、徐州城市群、浙东城市群、汕头城市群、琼海城市群。其中,豫皖城市群、冀鲁豫城市群、鄂豫城市群均属于区域级城市群,豫皖城市群包含城市:阜阳、亳州、商丘、周口;冀鲁豫城市群包含城市:安阳、鹤壁、濮阳、聊城、菏泽、邯郸;鄂豫城市群包含城市:信阳、南阳、襄樊、随州、驻马店。

  业内专家认为,到2030年,32个城市群将建设成熟,城市群人口达8亿左右,城市带人口达12亿左右。最终,形成多层次、开放性的城市群体系。

  产城融合破解难题

  对开发商而言,《国家新型城镇化规划》其实已有预期,面对新的权威性文件,究竟是继续扎堆一线城市,还是有策略地选择中小城市,是道两难选择。

  “一线城市,竞争激烈,一个好的地块,动辙数十家开发商在抢,竞争惨烈。”一位开发商项目经理在接受《东地产财经周刊》采访时表示,尽管一线城市风险较小,但土地成本日益攀升,门槛越来越高。

  “但三、四线城市也很难,尤其是一些中小城市,地价便宜,但去化很慢。”

  前述开发商表示,该公司此前曾在长三角一个小城市投资开发,但很长时间都不能清盘,影响资金回笼。

  眼下,随着《国家新型城镇化规划》的正式发布,开发商或将迎来二次下乡潮。这其中,具有城市开发与运营能力的投资开发企业,将具有明显优势。

  “只见地产不见产业的模式已经行不通了,开发商需要转变思路”。结合当地特色,形成产业加地产的模式,是中小型城市开发的主要方向。

  “粗放式的开发时代也已经过去,未来需要更具复合功能的开发企业,产城融合式的开发将成为主要思路”,一位接受采访的政府官员称,“谁能推动产城融合,谁就能赢得城镇化商机。”

  《国家新型城镇化规划》五大看点

  3万多字,共计30多章的规划文章,究竟有哪些看点?《东地产财经周刊》特别梳理出其中的主要亮点。

  1。智慧型大城市

  规划提出了以“两横三纵”为主体的城市群建设,以城镇化水平相对较低的中西部地区为主的城镇化建设,以城市轨道、管网设施为主的市政基础设施建设,以城镇棚户区和城中村改造为主要内容的住房建设等。

  规划文件指出,在城镇化快速发展过程中,也存在一些必须高度重视并着力解决的突出矛盾和问题:城市管理服务水平不高,“城市病”问题日益突出。自然历史文化遗产保护不力,城乡建设缺乏特色。

  2。以人为核心

  规划文件指出,我国城镇化是在人口多、资源相对短缺、生态环境比较脆弱、城乡区域发展不平衡的背景下推进的,这决定了必须从社会主义初级阶段这个最大实际出发,遵循城镇化发展规律,走出一条以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、文化传承的中国特色新型城镇化道路。

  规划还认为,大量农业转移人口难以融入城市社会,市民化进程滞后。“土地城镇化”快于人口城镇化,建设用地粗放低效。城镇空间分布和规模结构不合理,与资源环境承载能力不匹配。

  专家表示,坚持以人为本,就是要合理引导人口流动,有序推进农业转移人口市民化,稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖,不断提高人口素质,在城镇化过程中促进人的全面发展和社会公平正义,使全体居民共享现代化建设成果。

  3。绿色建筑比例大幅提升

  规划文件指出,确保城市发展模式科学合理,规划突出城镇化要体现生态文明、绿色、低碳、节约集约等要求。

  文件同时明确提出将“密度较高、功能混用和公交导向的集约紧凑型开发模式成为主导”;绿色生产、绿色消费成为城市经济生活的主流,节能节水产品、再生利用产品和绿色建筑比例大幅提高;城市地下管网覆盖率明显提高。

  4。提升土地空间利用效率

  规划文件对优化布局提出了具体阐述。优化布局,集约高效。

  根据资源环境承载能力构建科学合理的城镇化宏观布局,以综合交通网络和信息网络为依托,科学规划建设城市群,严格控制城镇建设用地规模,严格划定永久基本农田,合理控制城镇开发边界,优化城市内部空间结构,促进城市紧凑发展,提高国土空间利用效率。

  5。有文化特色的美丽城镇

  规划文件中,美丽城镇是又一亮点。

  文件提出,文化传承,彰显特色。根据不同地区的自然历史文化禀赋,体现区域差异性,提倡形态多样性,防止千城一面,发展有历史记忆、文化脉络、地域风貌、民族特点的美丽城镇,形成符合实际、各具特色的城镇化发展模式。

  城镇化商机明朗

  开发商掘金三大主线

  新型城镇化推出,不同城市机会迵异,开发商如何掘金?

  《国家新型城镇化规划(2014-2020)》的公布,引发房地产业内人士广泛关注,房地产企业究竟该如何把掘新时期的投资机会?《东地产财经周刊》(以下简称《东地产》,微信号:dongdichan)梳理出三类城市的开发思路。

  一线城市再开发

  一线城市仍然是房地产企业开发的制高地。

  《国家新型城镇化规划》明确提出:将优化提升东部地区城市群。规划文件指出,京津冀、长江三角洲和珠江三角洲城市群,是我国经济最具活力、开放程度最高、创新能力最强、吸纳外来人口最多的地区,要以建设世界级城市群为目标,继续在制度创新、科技进步、产业升级、绿色发展等方面走在全国前列,加快形成国际竞争新优势,在更高层次参与国际合作和竞争,发挥其对全国经济社会发展的重要支撑和引领作用。

  同策咨询研究中心总监张宏伟在接受《东地产》采访时表示,从城市发展的角度来讲,国家新型城镇化规划(2014-2020年)之后,建立和完善跨区域城市发展协调机制,实施“城市群”战略也是势在必然。

  围绕世界级大城市群建设目标,相关的旧城改造等仍存大大量投资机会。同时,城市功能的科学定位,也将引导人口和产业由特大城市主城区向周边和其他城镇疏散转移。对于开发商而言,这其中蕴酿诸多投资开发机会。

  中型城市产城融合

  二、三线城市的开发,曾一度是开发商回归一线城市前的主要战场。

  在《国家新型城镇化规划》发布后,不少城市蕴酿良机。这其中,产城融合将是重点。

  张宏伟告诉《东地产》,要破解城乡二元结构,就要想方设法推进农业转移人口市民化,而农业转移人口市民化,要发展各具特色的城市产业体系,强化城市间专业化分工协作,增强中小城市产业承接能力,做到产城融合。其次,全面放开建制镇和小城市落户限制,有序开放中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。推进农业转移人口市民化要坚持自愿、分类、有序。

  这也意味着,中型城市户籍放宽,将带动更多的置业需求,从而推动住宅市场供需两旺。不过,张宏伟也提醒,要继续做好房地产市场调控,既要充分发挥房地产在宏观经济触底阶段的拉动经济增长的作用。但是,也不能因为在此市场背景下商品住宅市场价格过快上涨而导致城镇化的门槛再度提高。

  小城市的全新机遇

  此次规划文件还指出,推动人文特色城镇建设。其中,一些有旅游资源特色的小城市将面临全新机会。

  张宏伟认为,以旅游地产为代表的细分行业面临机会。在“新型城镇化”的过程中,伴随着城镇化深度加深,将有效刺激和引导农村居民旅游消费习惯以及消费模式向城镇居民的过渡和转型,这对于中国旅游业起到自上而下的积极催化效应,旅游行业将大幅受益,反过来,这将促使具有自然资源、人文资源的城镇和地区的旅游地产再度成为市场关注的焦点,伴随着城镇化深度加深,这些旅游地产也会带来新的发展机会。

  全新商机已经明朗,房地产面临新的机会。

  尽管城镇化不是房地产化,但是不可否认,房地产在城镇化过程中仍然会起到拉动内需的作用。

  张宏伟支出,国家新型城镇化规划(2014年-2020年)发布之后,2014年-2015年各个城市地方版的发展规划会逐步密集出台,这些城市级别的发展规划出台对于单个城市的房地产市场影响是较为明显的,从短期内来看,会影响一个城市热点区域内市场需求的集中爆发,扭转年初整个市场基本面欠佳的市场状况,刺激市场在第二季度迅速复苏并好转,最终形成量价齐升的局面。

(责任编辑:DF070)

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