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上海郊区新城发展调查:鬼城不鬼

2013年08月04日 15:22
作者:汪露 谢敏敏 傅一辰
来源: 东地产

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  “鬼城”再度引发热议。

  无论是研究机构对投资开发城市风险警示排名的榜单,还是民间排列的中国十大“鬼城”,对房屋空置率的热议显示了当前房地产走向的社会性分歧。

  在这个分歧中,上海的郊区新城也不幸“躺枪”。曾经声名远播的泰晤士小镇,位列“鬼城”名单;泰晤士小镇之外,包括有强大政策和产业支撑的临港新城也被誉为“空城”……

  是言过其实,还是确有其事?《东地产财经周刊》围绕上述“空城”“鬼城”展开走访调查,以真实呈现郊区卫星城镇的发展现状。

  事实上,从“十一五”规划中重点建设的“一城九镇”,到“十二五”规划中的七大新城建设,在城市群再造与新型城镇化的国家战略中,作为承载市中心人口分流、破题大城市病的郊区卫星城镇,发展任重道远。从这个意义上说,在市中心区价值已被市场充分挖掘的背景下,郊区卫星城镇,仍将是未来上海楼市发展的主要看点。

  缺乏人口与消费支撑

  泰晤士小镇“鬼城”之惑

  以景观名噪一时的泰晤士小镇, “鬼城”标签折射远郊商业缺乏常住人口与消费支撑的运营之难。

  去过泰晤士小镇的人,一定会对小镇欧洲风格的建筑、景色和环境赞不绝口。但对于小镇内的商业,却没有太深刻的印象。

  工作日缺乏人气,节假日有人气但消费少,尽管经过了多年的业态调整和尝试,但没有固定居住者作支撑,泰晤士小镇的商业经营所面临的困局难解。

  游客只拍照不消费

  《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)在现场看到,正值7月酷暑,因此尽管是周末,泰晤士小镇人气并没有春季旺盛。仅有少数几对新人顶着炙热的阳光,在小镇英伦风格的建筑间拍照。

  家住三新北路另一小区、正在遛狗的邵阿姨告诉《东地产》,天气没那么热的时候,这里人还多一些,大多都是来拍照或者旅游的,住在周围的居民不多。游客部分会去旁边的餐饮店里吃顿便饭,有些则会自带三明治等在旁边大草坪上野餐。

  《东地产》在现场发现,整条商业街中,靠外围的一些餐饮店生意较好,如一家意大利餐厅、一家港式茶餐厅等。靠内侧的一些餐饮店的生意则不尽如人意,有的店虽然挂着“营业中”,但里面不见人影,连灯都是关着的;一家台式餐厅和几家西式餐厅和一些袜子零售店等干脆关门停业。另有不少商铺空置。

  一家小超市的老板告诉《东地产》,“天不热的时候我们的生意还不错,经常有游客来买饮料、零食,现在也还过得去。这边生意最好的应该是婚纱摄影了,餐饮就比较一般了。周末人比节假日多,晚上基本上没有人。”

  《东地产》于不同时段多次探访小镇,发现泰晤士小镇内人气虽旺盛,有不少拍婚纱照的新人和携带宠物游玩的人,但总体上拍照的多,消费的少。

  美墅房产物业顾问邓云静告诉《东地产》,这里的商铺生意只能说“还可以”,有一家茶餐厅做了生意还不错,婚纱摄影的生意也比较好。“住宅部分住的人确实不多,不过有周围上班的人或者来旅游的人,会来这里吃一些小吃。”

  晚上如“鬼城”

  事实上,泰晤士小镇从刚开业起,在经营上花费了不少功夫。

  泰晤士小镇的诞生源于上海“十五”期间的重点建设项目“一城九镇”计划,根据规划,即围绕上海开发的十座卫星城镇,每一座都按照原尺寸复制一个外国城镇,并设计容纳成千上万的居民。泰晤士小镇邀请了英国设计师设计,此外在其他新城中还有德国、意大利、斯堪的纳维亚、荷兰以及其他欧式风格的小镇。

  小镇始建于2001年,由松江新城、恒和置业等数家开发商携手打造,并于2006年10月竣工开镇。

  由于靠近松江大学城,刚建成时吸引了一大批大学生进小镇游玩。当时泰晤士小镇内的商铺以小酒吧、咖啡屋、精品店等为主,定价对于没有工作的普通大学生来说略高,因此大学生游玩大多是闲逛和拍照。另一种业态则是婚纱摄影,依托小镇的建筑,小镇内的婚纱摄影较为成功,也为小镇带来了人流。

  名气逐渐打响后,市区内也有不少人在周末携带家人去小镇游玩,并会在餐饮店内有一定的消费。

  随着时间推移,人们的“新鲜劲”过了后,小镇又重回平静。尤其到了晚上更是一片死寂。

  为探访真相,《东地产》记者于工作日在泰晤士小镇内的酒店居住,晚上在小镇内闲逛时发现,大多店铺均已关门,仅有极少数酒吧营业,整个小镇犹如“鬼城”,灯光暗淡,没有行人来往。且由于小镇面积过大,很难找到购买日常用品的地方,只有走出小镇后,才能找到小杂货店。

  对于小镇,经营者其实采用了不少创新的方式,例如引入了经典英国小镇的沿街商业形态,底层是商铺,楼上则是与底层有机结合、风格统一的空间,可以满足居住或办公的双重要求——打开门,是一个对外开放、典雅舒适的商铺;关起门,就变成一个自我独立的联体或独栋别墅。

  此外,小镇还试图发展创意产业,提出了SOHO式创意园区的概念,和“推动文化产业成为支柱性产业”,引入松江美术馆和城市规划馆等非盈利场所。

  为聚拢人气,小镇还举办过如“万人相亲大会”、“品牌服装秀”、“城堡派对”等活动。

  但是,小镇的客流量还是有很大的波动,会受到季节、天气等因素的影响。

  缺乏消费支撑是主因

  地英伦风格建筑、教堂、大草坪、游艇码头、城堡,泰晤士小镇的风情在上海算的上是有“特色”,大量“拍照客”的存在也证明了人们对小镇的认可,但小镇的商业运营为何一直没有起色?

  《东地产》就此联系了泰晤士小镇的运营方上海松江新城建设发展有限公司,但相关负责人以领导比较忙为由拒绝了记者的采访。

  不过,业内人士均指出,泰晤士小镇商业目前的情况,主因还是缺乏小镇乃至整个松江新城的人口作为消费支撑。

  克而瑞信息集团商业地产事业部副总经理浦祖建告诉《东地产》,泰晤士小镇的情况不是经营者不努力,而是总体情况所导致。从松江新城的总体情况考虑,产业支撑少,产业园小;住宅环境好,但离就业的距离远。松江新城刚开发时房价便宜,但人们在实际居住生活中发现,居住的时间成本高。除了乘坐地铁外,如果是开车通往市区的道路非常拥堵。这影响了松江新城的居住率。“很多人在市区工作的,回家很晚,没时间在当地消费。有时由于工作时间紧,自己在工作地点就直接进行消费,市中心更热闹,商品也完善、齐全。住在泰晤士小镇附近的人少,且大多年纪大,购物需求弱。”

  浦祖建还指出,店铺开启需要消费支撑,有的商铺坚持几个月后看看没希望就走人了。店铺空置多了,剩下的店铺也会给人一种“不景气”的心理暗示,消费者会质疑食品的新鲜度,形成恶性循环。

  上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆同样表示,小镇问题的关键是没有人流,从居住情况看有很多住宅都空置。商业是跟着人流走的,如果没有人很难维持。上海建设了好几个小镇都没有人,比如美兰湖,引进了许多品牌,但却没有人居住,商业自然无法经营好。“客流的支持是商业发展的基本条件。”

  朱连庆认为,要解决小镇商业问题需要当地政府、物业、运营商共同解决。要打造出特色吸引人去,如果人不进来就没有办法。“可以举办活动、文化、创意和品牌发布,和商业有所结合,租户商家一起结合起来。”

  但在浦祖建看来,暂时很难有解决方法,理论上可以搞出“特色”,但新的“特色”非常难找。“有特色的东西已经不多了,而且一旦出现一个特色大家都会学,特色能维持的长度也短了。泰晤士小镇的建筑、环境都很有特色,但人们不知道来消费什么,因为到处都是生活广场,消费的需要已经满足了。”

  产业政策破解“空城”

  临港新城 80万人口导入进行时

  有产业支撑和政策扶持的临港新城,褪去“鬼城”标签或只是时间问题。

  临港新城或许是上海受到政策倾斜最多的一个地区。

  按照规划目标,到2020年临港新城常住人口达到80万左右。而为了吸引人才到临港落户,上海市密集出台了一系列针对临港地区的特别政策。

  作为上海重点发展的郊区新城,临港的发展受到了多方的关注。《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)近日实地探访,发现一直为人所“诟病”的“空城”问题并没有消失。

  但是,多位业内人士在受访中均表示,临港新城的发展潜力不可小觑,随着利好政策的持续深入,当地房地产市场会更加繁荣,常住人口也会持续增加。

  新城还是空城?

  临港新城位于现浦东新区最东南,是上海陆域的最前沿,包括主城区和临港产业区。

  临港新城规划总面积315.6平方公里。其中,主城区规划74平方公里,建设以5.6平方公里的滴水湖为中心的城市综合生活服务区。

  但是,目前新城常住人口仅有1万人,与巨大的新城规模不成比例。

  进入临港区域,《东地产》记者发现居民区呈片状分布,周边商业稀疏。除滴水湖环湖区域有少量大型超市、购物广场以外,其他板块几乎只能说具有满足基本生活需要的设施。

  在沿滴水湖环绕的古棕路环湖路上,是临港新城楼盘非常密集的一个区域。港城滴水湖馨苑、丽都华庭、东港铭筑等是区域内成交量较为活跃的楼盘。

  在临港新城的竹柏路,北侧的大片空地被围墙围起,标注了碧云别墅的项目名,墙内却是杂草丛生。一河相隔的是保利蔚蓝林语的一个住宅项目,虽然大批建筑已完成结构封顶,售楼处也早早开放,但却不开盘销售。

  古棕路是临港新城人气最旺的地段,有大型菜市场、申港街道社区服务中心、学校等,却没有大型超市和商业广场。与拥挤的市区相比,这里的街道十分冷清,少见车流,偶尔有一些年轻学生经过。

  在一个老小区的11楼,《东地产》记者看到阳台的铁栏杆已锈迹斑斑,蜘蛛在上面织起了网。站在阳台上俯视,附近居民楼里挂着窗帘的大约都在整幢楼的1/5左右。

  临港当地的一位房产中介告诉《东地产》,目前当地的入住率很低,买房以投资客居多,平时人烟稀少,人多的时候多是游客。

  临港当地人士透露,大学生占据了当地常住人口的大部分比例,包括上海电机学院、上海海洋大学、上海海事大学在临港新城设立的分校。小区里的房子多数出租,租户也主要是这些大学生。

  由于生活配套的严重缺乏,临港当地的工业经济虽然十分发达,却面临了“留住企业留不住人”的尴尬。

  “很多人在这里上班,但是他们宁愿每天忍受几个小时的车程来回,也不愿意居住在这里。整体来说这里很冷清。”

  在临港新城主城区内,还有不少新的商品房小区正在建设之中,而届时会不会有人入住,仍然是道未知题。

  政策倾斜导入人口

  虽然入住率一直不高,但是临港新城受到的政策优待不可谓不多。

  今年2月28日,上海市宣布,将在临港地区“建立特别机制和实行特殊政策”( 下称“双特政策”),并公布了30条配套实施细则,明确了具体的高端制造业、现代服务业扶持政策。

  根据“双特政策”,未来5年, 临港新城将进入发展快车道,固定资产投资规模将达到1800亿元,最终目标是成为高端制造要素高度积聚,先进制造业与现代服务业高效联动的“智造城”。

  “临港新城‘双特’政策通过一系列的优惠政策吸引更多的企业入驻,再加上‘双特’政策的出台,本身会带来符合条件的人才到此工作落户直至购房。其次,‘双特’政策一定程度上通过‘人才’标签进行户籍制度改革,一定程度上突破上海市执行比较严格的‘限购’政策,为临港新城楼市注入活力。”同策咨询研究中心总监张宏伟对《东地产》表示。

  “双特”政策对临港新城的房地产市场的带动作用十分明显。据德佑地产市场研究部监控数据显示,从今年2月开始到今,临港新城商品住宅的成交均价连续上涨五个月,截止7月25日,临港新城商品住宅成交均价为11318元/平方米,比今年2月9849元/平方米上涨14.9%,涨幅领先于全市商品住宅的上涨水平。

  产业决定出路

  5月2日,上海市政府印发 《临港地区中长期发展规划》,提出未来3年将投入1000亿元,引导中心城区人口入住,预计到2020年将引导80万人口入驻。

  6月19日,上海市政府新闻发布会上公布,从7月1日起实施的《上海市居住证管理办法》,临港新城办理居住证可以加16分。再加上轨道交通16号线即将通车,政策对临港新城楼市发展和人口导入的推动作用不言而喻。

  德佑地产市场研究部总监陆骑麟告诉《东地产》,新城是快速城市化的必然趋势,在上海市“十二五”规划中,各大郊区新城成为了重点建设对象和人口导入的主要区域,这也给其房价的上涨提供了基础。

  “对于临港新城来说,首先区域内有60-80万的人口导入目标,且区域的产业规划使得区域内会有相当的产业支持,两者结合给区域内房价的上涨提供的必要条件;其次,今年政府出台了一系列关于临港新城的利好政策,如上海居住证的积分制等;再则,目前上海自由贸易实验区虽以外高桥为核心,但其海岸线也将扩展到临港新城,这对区域来说也是一个利好。目前区域内的一些项目的价值是有被低估的,但随着区域的不断发展,16号线的通车,配套的不断完善,区域内的房价上涨空间还很大。”陆骑麟说道。

  业内人士表示,虽然政策倾斜能带来人口的导入,但是这不意味着“空城”现象一定会得到缓解,政府做好产业和配套升级才能使得政策发挥作用。

  “大规模的‘造城’有可能导致‘空城’现象,政府在临港新城‘双特’政策出台之后,应做到产业先行,切实做到产城融合,最终形成临港产业新城。”张宏伟建议道。

  新型城镇化破解大城市病

  卫星城分流提速上海无“鬼城”

  肩负分流中心区人口的上海各卫星城镇,发展前景可期。

  郊区新城规划吸引着越来越多的品牌开发商进驻,而新兴商务区的发展也正吸引着一批批企业向外围转移。

  随之而来的是商业配套的日益完善,人流量导入与日俱增。这有效缓解了上海市中心区巨大的人口承受压力,也舒缓了中国第一大城市上海的大城市病。

  沪大城市病凸显

  “上海的城市化率已达89%以上。”上海市副市长艾宝俊在2013年中国城镇化高层国际论坛上表示。

  上海社科院发布的《2012年—2013年上海经济形势、社会形势研究报告》指出, 2012年,上海总人口已达2400万,增速攀升至3.44%。按照此速度,短期内上海人口总量可能突破城市综合承载力的极限。

  大城市病日益凸显,国家发改委城市与小城镇改革发展中心等单位的研究人员曾对上海的城市病进行测度,截至2010年,上海9个中心城区共有人口698.6万,面积289.4平方公里,人口密度达到2.42万人/平方公里,而东京与纽约的这一数值分别为1.45万人/平方公里和1.05万人/平方公里。

  急速的城市化带来了突出的城市病:住房拥挤、垃圾围城、就业困难、治安恶劣,环境恶化……当多数地区投身于火热的城市化运动,上海需要考虑的是如何破解大城市病。

  新型城镇化建设被视为“治疗”大城市病的良方,上海确定嘉定、松江、青浦等7大新城的建设则是破题的关键。

  2011年,上海完成“十二五”新城规划,其中明确提出上海城市建设的重心将向郊区转移,全市将建立7个郊区新城,每座新城计划吸引100万人口入住。

  外围区域人流量增加

  近两年过去,事实证明,一些郊区新城、新兴商务区等区域正大量转移中心城区难以承受的人口压力,居住、商业氛围日益浓厚,人流量也逐渐增加。

  据上海市人口和计划生育工作会议通报显示,2012年,上海常住总人口达到2380万人,比2011年增加33万人,增长1.4%。其中,城郊结合地区和远郊区人口密度上升较快。

  通报显示,2012年,全市常住人口密度为3754人/平方公里,其中,中心城区常住人口密度为24439人/平方公里,比2011年上升0.8%;城郊结合区为4866人/平方公里,比2011年上升1.5%;远郊区为1461人/平方公里,比2011年上升2.0%。

  《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)在前往郊区新城的走访调查中,证实了这一趋势。

  近日,《东地产》走访了位于嘉定新城区的多个房地产项目。提着菜的阿姨们、玩轮滑嬉闹的孩子们,保利花园等多个小区内,《东地产》均见到相似一幕。

  上海中原地产嘉定新城分行经理胡建刚告诉《东地产》,以保利花园为代表的一些项目,如今的入住率已超过60%,整个嘉定新城区由于有很多动迁房,人流量较前几年增加了很多。

  胡建刚说,目前新城区还有很多楼盘没有交付,近几年交付以后,加上商业配套的日益完善,“人会越来越多”。

  嘉定新城或只是个郊区新城规划的缩影。越来越多的品牌开发商进驻、越来越多的购房者买单。

  而另外一个与之同步的现象是,越来越多的企业办公向外围区域迁移。

  戴德梁行研究部认为,由于新兴商务区写字楼供应量大增,企业从传统的市中心高档办公地带向外围迁移成为趋势,许多大型企业或选择在郊区办公。

  世邦魏理仕上海研究部董事谢晨告诉《东地产》,企业向外围转移的重要原因是租金便宜。一些新兴外围CBD区域,相较中心区同品质楼宇租金成本节省40%左右。“此外,次中心区域交通等配套设施不断完善及高品质办公楼不断增多也是重要因素”。

  新兴商务区的规划带动企业转移,企业转移也带动这些区域的商业配套、房地产等发展,从而导入大量人口。

  政策配套支持卫星城发展

  郊区卫星城的发展,离不开政策的支持。

  事实上,上海的“十一五”规划中就已经提出建设嘉定-安亭、松江、临港、闵行、宝山、青浦、金山、奉贤南桥、崇明城桥九个新城,规划总人口540万,重点发展松江、临港、嘉定-安亭新城。

  目前,松江新城已经初步建成,嘉定和临港两个新城正在建设之中,其余新城基本处于起步阶段。

  近年来,各项政策支持新城发展。轨道交通规划便是其中重要的利好要素之一。

  以松江新城为例。松江新城是规模最大的市郊新城开发项目之一。由于最初买房者中投资者比例较高,板块内人气并未形成。开发初期,松江新城一直在唱着“空城计”。轨道交通9号线开通以后,带动了人流,这一现象逐步改观。如今,它已完全“出落”成一个全新的城市,人口规模增长速度持续提升。

  而嘉定新城、临港新城也分别规划有轨道交通11号线和16号线。

  此外,今年年初发布的《上海市主体功能区规划》将上海划分为都市功能优化区、都市发展新区、新型城市化地区及综合生态发展区。前两者分别指黄浦区、徐汇区、长宁区等9个浦西传统中心城区以及浦东新区,而后两者则指嘉定、金山、松江、青浦、奉贤五大郊区以及崇明县。

  虽然这一文件是对上海“十二五”新城规划的重申,但更具体、细化。上述文件提出,支持嘉定新城、松江新城建设为长三角地区综合性节点城市;奉贤南桥新城则要发展成杭州湾北岸综合性服务型核心城市;青浦新城须加快发展现代服务业,增强综合集聚辐射能力;而金山新城未来将优化产业结构,增强对周边地区发展的服务带动作用。

  而正在发展中的临港新城,随着今年2月底临港“双特”政策的出台、沪版居住证对临港新城的利好以及地铁16号线的开通在即,使得临港新城板块再次成为购房者关注的焦点。

(责任编辑:DF050)

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