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万科拿下地王的警示

2013年07月17日 14:44
来源: 东地产

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东地产财经周刊2013年第12期

东地产财经周刊2013年第12期

  “不拿地王”的万科,最终没能HOLD得住。

  尽管严格来说,讨论总价地王并无过多意义。但对于一家多年来持续领跑行业,行事谨慎、作风务实的开发商来说,48.7亿摘下地王,仍堪称上海(楼盘) 房地产业的标志性事件。这个事件表明,在多变政策导致的无序市场面前,即使是那些风格最为稳健的开发商,也可能迫于未来几年的经营压力,为补库存而放手一博。

  房地产行业的开发周期决定,作为一家有经营业绩压力的上市公司,一定量的库存是实现业绩稳健、持续增长的前提,这意味着开发商在任何时候都需要为项目储备未雨绸缪。否则,在下一个开发周期中,没有土地储备无异于无米下锅。而另一方面,作为主要原材料的土地成本很大程度上决定了项目的总投资回报,这又要求开发商尽可能精准地踩住周期节点。理论上说,市场萧条时期低价拿地,经过一定时间的开发,市场回暖之时,项目正好在上市销售,从而既赚取了正常的营业利润,又赚取了土地大幅增殖的超额利润,类似“超人”李嘉诚的商业模式,又或者巴菲特的价值投资,是理想的利润最大化的做法。

  然而,中国房地产市场不可能有长期价值资值者,更多的行业氛围下的短期行为——中国房地产形成的周转率为王,一定程度上也可视为市场规避政策和财务风险的必然选择,即通过比拼速度的高周转率,在最短可预见的时间内完成项目的开发销售。且不说高周转率导致房地产行业批量制造,产品同质化严重,更重要的是,高周转率让开发商在拿地时机上失去弹性。换句话说,在目前三个季度左右的开发周期中,开发商对拿地时机选择的期限不超过一年,否则可能影响下一个开发周期,而这事关下一财年的业绩。于是,当楼市突然火爆,开发商库存迅速去化之后,地荒恐惧下,没有拿地时机弹性的开发商们蜂涌而上,地王的频繁出现,成为必然。

  源头上说,行政的过多干预,让市场的资源配置功能失效,恶果愈发显现。非市场化的调控打乱了所有人的预期,市场规律变得无章可循。调控导致供求失真,购房人预期反复,传统的淡旺季颠倒,开发商计划赶不上变化。而调控政策缺乏可预见性的后果是,市场表现变得更为随机,行业发展难以预见,行业群体性的不理性成为必然。

  结局可以预见,一旦未来行业因政策或经济波动而陷入低谷,由于绝大多数开发商深涉其中,群体性受损成为大概率事件。于是结局变得简单,市场机制因政策调控失效后,整体性的供应增加,群体性地供应锐减——于暴起暴落中,供需失衡的故事反复上演。

  从这个意义上说,万科拿下地王,是行政干预市场的结果,是下一次供需失衡的先兆,也是房地产业难以健康发展的警示。

(责任编辑:DF070)

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