商铺返租 一场包你上钩的数字游戏

2013年05月13日 14:05
来源: 投资客
编辑:东方财富网

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  一边是承诺年均返租收益高达8%的“春熙金铺”,一边是建筑面积86平米实得92平米的高新西区住宅项目,投资你会选择哪个?

  在2012年春交会上,当时正在寻找投资机会的记者曾遇到这样一道两难的选择题。最终,在两个项目的展位及项目现场辗转徘徊良久之后,在签约下单的前一刻,“高收益必有高风险”的谨慎情绪还是占了上风,记者选择了较为稳妥的住宅项目。而在对这期“返租商铺的选题进行深入的跟进采访之后,记者不禁为当初的选择感到”万幸和后怕,甚至冷汗都出来了。

  随着房地产调控力度的不断强化,坊间关于“商业地产迎来发展春天”、“商铺成政策调控下的投资蓝海”等言论再度甚嚣尘上。“20%个税”的住宅市场政策调控升级、商业地产开发力度加大。。。。。频频出现的利好信息似乎都是在佐证以往众多业界专家的预言。

  诚然,2月20日方始出台的楼市调控新政中尚未落实的实施细则已让住宅市场风声鹤唳,但这并不意味着商业地产就能成为民间投资的又一“避风港”。作为一名追求利润的投资者,更应该在此时保持清醒的头脑,切忌跟风盲从。商铺投资,除了考验投资者的资金量,更多的是在衡量你的投资嗅觉和“透过现象看本质”的眼光。更多的投资者恍如一位刚刚开始蹒跚学步的孩子,尚未对住宅市场的投资规则理解透彻,便迫不及待地踏上了商业地产投资的漫漫征程。结果,自是不言而喻。

  现下,商业地产市场中充斥着太多的所谓“稳赚不赔”的返租商铺,在这个看似简单,实则繁复的游戏中,究竟是“一铺旺三代”,还是“请君入瓮”的美丽陷阱。也许,在这期的专题中你能找到想要的答案。

  返租商铺热销之后变成冷清空房

  在高价购得的商铺无人问津的那两年,我几乎没有睡过一晚的囫囵觉。“站在成都市一环路北三段”迪康·银色诗典“的项目大门前,陈斌(化名)用”欲哭无泪“和”麻木两个词来形容自己现在的感受。地处一环路内,紧邻城隍庙电子市场的银色诗典有着得天独厚的地理优势,在一环路内商铺的租赁价格普遍过百(100元每平米每月)的今天,这里却是以33元每平米每月及35元每平米每月的低廉租价艰难度日。

  “包租婆”刚当半年,商家陆续搬空

  “我们都是在2004年的3—9月从成都市迪康地产开发有限公司那里购买到银色诗典的一楼底商,”在陈斌出具的一份购买合同上记者看到,在购买合同签订的当日,购房者就与“四川世纪银丰商业有限公司”签署了一份合作经营协议。

  甲方:业主姓名

  乙方:四川世纪银丰商业有限公司

  该协议第二条及第六条分别注明:“二、合作经营期限自2004年12月30日起至2009年12月30日止,共5年。”

  “六、经双方商定,委托经营期内乙方将每年支付委托经营效益给甲方。委托期内每年的委托经营效益金为该物业成交价(以《商品房买卖合同为准》)的8%,在本协议签订时,乙方将前三年(该处将”第“三年涂改为”前三年)的物业委托经营效益金,即该物业成交价(以《商品房买卖合同》为准)的8%,合计*佰*拾陆万三千玖佰伍拾叁元一次性以现金支付给甲方。

  “这才只是他们骗局的开始,当时这份《合作经营协议》是以《商品房买卖合同》的附属协议形式签订的,从签订协议的当天到世纪银丰失踪,所有业主没有拿到过《合作经营协议》中所描述的一分钱,更别说是8%的投资回报了。”陈斌义愤填膺地告诉记者,协议中所说的63953元,也不过是在购房时作为优惠手段,一次性冲抵了购房款。

  作为这次返租商铺骗局的亲历者,陈斌向记者细述了该项目一步步走到今天的全过程。

  2004年底,“迪康·银色诗典”竣工交房。2005年元旦正式开门营业,就在所有业主开始憧憬过上“包租公”、“包租婆”的惬意生活时,所谓的“返租”陷阱正在悄然露出狰狞的嘴脸。2005年5月,由“世纪银丰”统一招租的商家开始陆续撤离,短短不过四个月时间,整个商铺全部搬空,记者辗转联系上一位不愿意透露姓名的商家:“当时只是跟世纪银丰签订了非常简单的经营协议,从进驻不过2、3个月的时间,世纪银丰就不再收取租金,也没有人来负责商场的整体管理,所以,当世纪银丰几乎是一夜之间人去楼空后,商家也是在2005年末前陆续撤场。”据透露,有部分商家甚至连书面合同都未签订,仅凭口头协议应允短暂进驻,租金更是从未交付过。陈斌及业委会认为:“所谓的《合作经营协议》,从开始,不过就是开发商和负责经营的这家壳公司精心设计的回款骗局而已。”

  “黑色两年”,业主抱团自救无果

  “2006年和2007年,当年承诺按年返租的商铺在世纪银丰撤场后整整空置了两年的时间。”这两年,对于陈斌和购买了银色诗典的众多业主而言,是不堪回首的两年,“从开始的义愤填膺,四处寻找开发商和经营公司,想要追回损失;到后来很多业主更愿意选择性失忆,干脆把当年的购房款当做是股市里血本无归了。”陈斌告诉记者,选择在银色诗典购铺的业主,更多的是像他这样倾注半生所得,想要靠这处商铺收益给自己一个安稳下半生的普通市民。

  9年前,周洋(化名)跟新婚不久的丈夫拿着双方父母给的十六万余元置办婚礼的钱在这里买下了12.78平米的商铺,“之所以选择这里,就是看中一环路内的地段和年均8%的高额回报。”据周洋回忆,当时的销售人员说,商场竣工投入使用后,开发商(事后才知道只是开发商委托的经营公司)负责整体运营3-5年,对外宣传及整体招商。等商铺经营走上正轨,再将商铺交还给投资者,由投资者决定是自用还是继续往外出租。而且,前3年的房租会以“在总房款中扣除”的方式返给他们。周洋在跟丈夫商量后,以每平米12584元买下了这处商铺,“当时承诺的前三年租金在抵扣房款时才告知我们,由于我们的《合作经营协议》只签订了2年,所以只能抵扣第一年的租金12866元,询问其他业主都是签的5年协议才回返前三年的租金,我们还是愿意接受这样的返租模式,欣然签了购房合同。”岂料这才是悲剧开始。经营公司相继撤场,商铺闲置,租金无法落实兑现,想要跟开发商及经营公司对簿公堂,跟法院工作人员到现场查找时,却发现成都市迪康地产开发有限公司地处玉林的办公地址根本从未存在过,所谓的经营公司更是早已人迹杳然。

  为了盘活资产,生产自救,2005年9月,业主大会召开,银色诗典经营公司成立,业主投票选出的业主代表将全权负责银色诗典一楼底商的招商工作。作为业主代表之一的陈斌告诉记者:“由于项目地址离城隍庙电子市场很近,经营公司成立之初,就想要趁着地利之便,将一楼底商打造成电子市场。”但临街的两处主要通道却被二楼的业主告知,这两处通道产权属于二楼业主,一楼业主无权使用。

  原来,作为与成都迪康地产开发有限公司的合作开发单位,二楼商铺的整体产权属于四川省轻工业集体资产管理中心所有,该中心拥有银色诗典一楼底商临街两处主要通道的产权,导致一楼的底商根本无法从临街处直接进入,而需要辗转至项目背街处的小巷方能进入一楼市场。“这样的情况导致我们根本无法对一楼市场进行统一规划打造,只能高价租下临街4处独立产权的铺面,打通后做成出入口对外统一招租。”但无法避免的是,一楼商铺的整体打造出现问题及经营成本摊高已成不争的事实。

  据了解,为了底层商铺的出入通道口归属问题,全体业主已经经历了长达5年的漫漫诉讼路。迄今为止,临街两处主要出入口仍是大门紧闭。“我们的4次诉讼判决结果均为败诉,接下来如果仍无法解决,我们只能走信访途径。”陈斌告诉记者,这处所谓的返租商铺令业主蒙受经济损失的同时,还承受着巨大的精神压力。

  高额返租回报率一个难以兑现的画饼

  资深房产业界专家、四川大学经济学教授冯宗荣提醒购房者,目前市场存在的“返租”年回报率主要是5%~8%,如果回报率高达10%,甚至高于10%的话,购房者就应该小心谨慎,诱惑越大的产品,风险就越高,要仔细判断。

  “投资讲求的是利润和回报率,我们不用拿其他的项目作比较,就拿银色诗典的住宅跟商铺来做个对比。”周洋告诉记者,2004年,成都的住宅价格尚处于低位,相较于现在的房价,“当时随便买在哪里都是赚。”而13000元每平米商铺售价在当时而言却并非低位,据了解,银色诗典项目1-2层为商铺,3层以上均是住宅,“2004年开盘时住宅售价为2200元每平米,如今的二手房价格都已经卖到了8800元左右。而我们靠多年积蓄买来的商铺现在连按照9年前原价出售都是无人问津。”

  高额返租:要么拿不到,要么羊毛出在羊身上

  周洋给记者算了笔细账,按照当时承诺的年均8%的返租比例计算,自己160820元购得的这处12.78平米的商铺年均收益为12866元,从2005年至今,应得的返租收益为102928元。即使除去2006、2007年两年的空置时间,按实际所得按每平米每月35元的租金计算,6年所得的总收益仅为32206元,投资回报率仅为低得可怜的3.34%。

  “单就投资回报率而言,商铺投资回报率确实优于住宅投资,但个中变数也很多。也并非是每个商铺投资回报都能实现高额、稳定的效果。”北京尚衡(成都)律师事务所主任律师杨大军告诉记者,他曾经代理过多起商铺投资者起诉开发商的案件,“内容各异,要么是开发商没有按照约定返还租金,或是因为将项目抵押给了银行导致投资者们没法正常办理房产证。”杨大军律师表示,除了这些,纠纷内容还包括在建工程无法按期竣工,经营管理者与投资者之间的租赁协议无法实施。“无论是哪种纠纷,投资者的利益肯定是受到损害的。”

  其中最为典型的要属成都市五块石化妆品销售市场的商铺,在销售时承诺年返租回报高达10%,在周边商铺价格均为3000余元的时候,这里的商铺却卖出了10000元每平米的高价,“主要原因是开发商为商铺的投资收益购买了保险,如果投资回报达不到合同约定的10%,业主的损失将由保险公司承担。业主们看到了开发商高回报的承诺及保险公司承保的‘双保险’,却忽略了保险公司承保的时限,仅为一年而已。”在开发商人去楼空后,业主们历时十余年的漫漫诉讼依旧是石沉大海,维权无门。

  杨大军分析道,投资商铺风险升高,也与商业项目发展的状态有关。目前的商业项目出现了两极分化的趋势。一方面是高端商业项目占据了城市最繁华的地段,拥有最集中的消费人群,收益率极高。而另一方面,中低端商业项目却在交通条件、价格、经营成本多个方面存在不利因素,经营效果并不理想。然而,高端商业项目往往都是开发者自营,并没有给商铺投资者以分享利润的空间。而那些商铺投资者可以选择的中低端商业项目却因为所处条件并不十分有利而存在很大经营风险。用“包租”形式销售商铺,以承诺返还利润为卖点,这里不仅包含极大风险,还可能存在以利润为幌子的陷阱。“比如,一套承诺‘售后返租’的商铺,开发商承诺3年内每年返还8%的利润,却又没法保证每年整体经营商铺的利润能大于8%。这时,开发商只需要将商铺的售价提高到原售价的124%,就能够稳赚不赔。所谓的租金回报,只不过是羊毛出在羊身上的数字游戏而已。”

  售后包租:国家早已叫停,现实屡禁不止

  “实际上,‘售后包租’类的商铺销售方式,早已经被认定为违规了。”杨大军告诉记者,2001年6月1日,国务院颁布的《商品房销售管理办法》就规定,房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房,房地产开发企业不得采取售后包租,或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2006年6月,建设部也明确发出风险提示,全面叫停“售后包租”产权式商铺,指出以“售后包租”或变相“售后包租”形式购买产权式商铺,存在很大的风险隐患,也会给社会带来许多矛盾和不安定因素,针对禁令,不少开发商的返租其实是“打擦边球”或者玩文字游戏,如开发商企业为了逃避这一风险,往往指定第三方法人或者开发商指定的第三方公司利用这些方式销售房产。对于类似成都这样的西部城市而言,产权式商铺的“售后返租”模式在现实中却从未消失。

  资深房产业界专家、四川大学经济学教授冯宗荣提醒购房者,目前市场存在的“返租”年回报率主要是5%~8%,如果回报率高达10%,甚至高于10%的话,购房者就应该小心谨慎,诱惑越大的产品,风险就越高,要仔细判断。

  业内专家分析,商铺返租潮再度掀起,主要是因为住宅市场调控,投资者纷纷涌入商业市场。不管是前些年还是近期出现在市场中的返租商铺均存在一定的共性:商场铺面积都很小,建筑面积几平方米,几十万元甚至十多万元就有交易。低门槛加上高额的返租回报承诺,令商场铺热卖,也刺激更多投资商盘活闲置多年的裙楼商业,将其包装成主题商场分拆卖铺。新式商铺返租多是在卖铺时就直接扣减了返租租金,而且销售的多是已经建成并有了产权的商铺,并非以前预售的“空中楼阁”,相对来说投资风险会小一些。而一旦商场兴旺起来,商铺价值和租金都会翻几番。但新式商铺返租仍然存在开发商卖完即撤场、商场经营不善关门大吉、商铺办不了房产证和商铺价格虚高透支未来升值空间等种种投资风险。

  “无论什么投资,都存在着风险。‘稳赚不赔’是不可能的。”业内人士提醒投资者,商铺投资牵涉到多个方面,开发商开发,投资者买,经营者经营,几个方面的利益都需要得到均衡发展,商铺的价值才能够体现,一旦投资在项目硬件软件上均存在“先天不足”的商铺,即便租金价格再便宜也不会有人来租。

  因此,投资者需要多方面权衡考虑。要注意辨别“返租”等利润诱惑的真假,还要理性对待商铺的地势、人气和前景等,对商铺及周边情况进行深入了解和研究。此外,目前涉足商铺市场的,以工薪阶层的中小投资者为主,多数投资者没有从事过房地产相关行业。因此,中小投资者在进入商铺市场时更要谨慎。

  警惕:返租商铺不得不防的五大陷阱

  对普通投资者来说,商铺“售后返租”是一个诱人的蛋糕。毕竟在收铺后的前2-5年,投资者能拿到每年高达8%-12%的投资回报,不仅跑赢CPI升幅,而且相较于投资住宅和写字楼的投资回报率更是高出许多,但商业地产专家提醒投资者,在“返租”貌似丰厚的回报背后,其实隐藏着不少的陷阱与风险。本期投资客记者盘点出目前返租市场中的“五宗罪”,供你参考。

  1:抬高铺价返租,透支升值空间

  成都大多带返租的商场铺,如果没有一次性扣除所谓的2-5年的“返租”租金,其售价远比同类型商铺市场价高出许多。如某商铺均价4万多元/平方米,扣除优惠折扣和返租租金,折算下来均价还要2万-3万元/平方米,但记者在同区调查时却发现,该区域商场铺价位实际成交价格在1.5万-2万元/平方米,某商铺扣除“返租”租金,实质上单价比市场价还要略高一些。

  一个市值仅1.5万元/平方米的商铺,开发商将其提高到3万元/平方米并承诺10年返租卖出,小业主年收益8%。假设10年内商铺本身既不升值也不贬值,也不计算投资者的利息损失和各种税费,10年后,投资者虽然租金收益为铺价的80%(每年8%×10年),共收到租金2.4万元/平方米。但投资者如果此时将商铺出售,也只能卖到1.5万元/平方米,实际房产收益为50%,卖出后亏了一半,因此投资在每平方米商铺上的实际年收益率也只有:(2.4万元—1.5万元)/3万元/10年=3%,远不及开发商宣称的“8%”的年收益率。

  投资提醒:时下“返租”已成了开发商卖商铺的一种包装、营销手法。这种“返租”虽然貌似很丰厚,但其实“羊毛出在羊身上”,早在开售前,开发商就已把返租租金加到商铺的售价中,通常都会将售价提高三成左右来进行销售,因此即使所有返租租金一次性在楼价里减扣,开发商也不会亏本。如果能顺利地再将商铺租出去,开发商可另赚一笔;如果租不出去,开发商也可以全身而退。而投资者不但得不到返租期间的租金收入,更因为高房价而透支了本应属于投资者的升值空间,可说是承受了双重损失。

  2:经营不善,开发商人去楼空

  目前市场上在售的带返租的商铺,大多是商场铺或批发市场商铺。业内人士指出,这类商铺的租金回报如何、能否升值都完全视乎项目后期的招商和经营情况,只有定位准确、招商良好和经营管理完善的商场,商铺租金回报和升值前景才有保障。如果开发商卖完便悄然离场、招商不佳开不了业或者开业后经营不善又关门了,小业主的投资就会血本无归。

  投资提醒:商铺投资者千万不能单凭高额返租回报就贸然下手。购买前先应调查清楚项目的地理位置和商圈环境,考查商场业态定位是否顺应周边商圈需求,交通是否方便等等;其次是项目的经营团队是不是有成功的运作经验,有没有能力经营起来;再次还要看开发商的实力和资历,这主要是判断开发商会不会卷款离场的依据。值得提醒的是,目前有些在售商场铺虽然是品牌开发商楼盘的裙楼商业,但产权早已易主,跟原来的开发商全无关联,投资者切勿盲目追随品牌,应查看相应的法律文书及相关资料后再做决定。

  3小铺合并出租,办不了房产证

  为吸引小投资客,不少开发商在卖铺时尽量降低门槛,将商铺切成了几平方米大的“微型铺面”出售,同样带返租条件。记者调查目前成都在售的返租商铺中,有的建筑面积甚至只有三四平方米,实用面积还不到2平方米,10余万便可购买的准入门槛看似包容,允许更多的中小型投资者进入。但这部分商铺卖出后,为了方便招商,开发商又经常会根据商户的要求将小商铺合并出租,这就造成小商铺间没有界址,根本无法测绘,也办不了房产证。

  投资提醒:业内专家提醒,部分带返租的商铺交楼后业主实际上并不能及时收楼,因此对商铺也就丧失了处置权,如果开发商直接将商铺合并或分拆出租,根本无法通过规划验收,房产证也不可能如期办出。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,如果因开发商原因而办不了房产证的,开发商就要承担违约责任,延迟办证的违约责任属于严格责任,开发商不得以业主没有损失作为抗辩理由。如果开发商拒不承担责任,购房者可通过司法途径追究。

  4“长租约”商铺返租

  部分在售的一些商业项目根本不是产权铺,销售方卖出的实质上只是一张长期租约,而且还要求投资者提前付20年的租金。因为没有产权,有的一间商铺被同时“租”给了多个人,就算有貌似丰厚的返租回报,仍难掩无产权的危机。这种情况多出现在东南沿海一带,在广州、东莞等地,该类商铺尤为普遍。广东省流通业商会执行会长黄文杰认为,广州不少专业市场或是临建物业或由旧厂房改造,只有物业使用权而没有产权。投资不带产权的商铺,出了问题,投资者的追讨难度大,所以应更加慎重。

  投资提醒:杨大军律师指出,按国家规定,超过20年的物业经营权是不允许转让的,如果开发商一次性收取30年的商铺租金肯定是违法的。如果是20年以内的长租约,虽然是合法的,但却容易让“有心人”打“擦边球”,利用高额返租回报吸引商铺投资者,通过转租形式一次性向他们收取十多二十年商铺租金,等于从投资者手中圈了一大笔钱后,再分月、分年付给投资者高额利息。而开发商拿着圈到的钱去做二次投资,一旦投资失败,资金链断裂,商铺投资者的返租回报就成了泡影。因此,投资客在购买时时一定要了解清楚商铺是否有产权,是否存在抵押,有抵押的要在开发商办理涂销抵押后再付房款。

  5:旧裙楼商铺包装上市,产权年限短

  商业物业产权一般为40年,但目前,除个别一手商铺拥有40年产权外,绝大多数商场铺和专业市场商铺销售时产权都不足40年。记者调查发现,成都不少在售的商业项目是由闲置多年的裙楼商铺重新包装上市的,产权已大大缩水了十几年,不少项目剩下20多年产权,再扣除返租年限,交回到投资客手中只剩下20年出头的产权了。

  投资提醒:对商铺来说,产权年限就意味着业主收租或经营收益的年限,商铺产权到期就要交高额的地价才能继续使用,直接影响到投资回报。所以买铺前一定要先了解清楚商铺剩下的产权年限,衡量投资是否划算。

  客流动线法则助你选择好商铺

  在商铺选址中,有“客流动线”法则。这个法则很简单,现在许多大型商家选址都是参照这个办法的,比如在选铺中备受称道的麦当劳、肯德基,每到选址的时候,都会派出其调查队伍到各个点去踩点“掐表”。

  “客流动线”也就是在评估一个物业的价值时,预测的人群将会如何流动的路线,说白了也就是人群在那个物业周围是往哪个方向走。对于创业者来说,首先要学会使用“客流动线”法来选择商铺地址。如果你仅以某个黄金商圈热闹的场面作为挑选商铺的依据,那就错了。要知道,在这个黄金商圈里并不是每一个位置都能成为聚客点。有的地方顾客虽然能走到,但人数甚少。有的顾客走到这里就要拐弯了,这个位置就成了商圈里的死角。

  商界有句老话叫“一步差三市”,就是指开店的地址虽然距旺址只差一步,可买卖却能相差三成。那么创业者该如何运用“客流动线”法去对旺址与死角进行区分呢?按照大型连锁商店的开铺原则,主流动线、辅流动线以及动线消费结构这三个方面的测评都是必须的。

  主流动线测评:当你锁定开店的一个黄金商圈后,一定要看顾客活动的主线路是往哪个方向流动的,并在你计划开店的地点掐表记录,测评出在一天内、一周内、一个月内有多少人能经过这个位置。

  辅流动线测评:对辅流动线测评的范围包括开店位置所在的人行道上、马路上以及马路对面路上的人流量。在对马路上人流量的测评时,只算骑自行车的,不算开汽车的。而对马路对面的人流量进行测评时,如果马路窄的可以计算在内,马路宽的则不计算在内,因为宽阔的马路上一般都设有又高又长的隔离带,顾客能绕过来消费的概率极低。

  动线消费结构测评:就是对主、辅人流活动线路上的消费阶层作一个划分,大体可以采取“以貌取人”的方法进行目测,也可通过抽样的方式对顾客的消费习惯、购买能力等进行问卷调查,对“金领”、“白领”、“蓝领”等人数比例进行一个粗略的划分,为你的各种决策提供依据。

  当你通过“客流动线”法的测评掌握了客流量的大小和顾客消费档次的高低这两点后,你就可以确定商铺的位置应选择在哪里最合适、经营什么最恰当、店面的规模开得多大最适宜等问题了。可以说,只要你用好“客流动线”法,不管是开新店还是接老铺,它都是简单而有效的“万金油”。

(责任编辑:DF070)

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