上海自贸区详细规划发布 三块区域做出功能性区分
2014年09月19日 19:32
来源: 21世纪经济报道
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  近日,上海市规土局发布了《中国(上海)自由贸易试验区控制性详细规划(草案)》(以下简称“规划草案”)征询公众意见。

  仅有28.78平方公里的上海自贸区自成立以来如何在此前综合保税区基础上进行进一步的规划调整就一直备受关注。由于上海自贸区承担的试验任务包括诸多服务业开放,尤其是金融领域试验的内容,因此,与此前保税区贸易、物流、仓储为主的定位将有较大的变化。

  根据《规划(草案)》,在规划管控方面,上海自贸区将采取刚性与弹性相结合的规划管控方式,土地复合利用也将是功能区分的前提下的创新利用方式。

  上海自贸区将形成服务分区、综合分区、物流分区三个功能分区。其中,外高桥服务分区的开发强度最大,容积率将达到2.5―5.0.

  三块区域做出功能性区分

  《规划(草案)》对上海自贸区分散的三块区域进行了重新定位。

  其中外高桥将联动森兰区域,依托区域先发优势,促进外高桥逐步融入上海市北部地区(尤其是浦东新区北部城区)功能,打造成为以国际贸易服务、金融服务、专业服务功能为主、商业、商务、文化多元功能集成的国际商贸城。

  洋山由于毗邻临港地区中心区、重装备产业区和物流园区的区位优势,加强与临港新城各功能区之间的联动发展,充分利用洋山深水港得天独厚的深水岸线和航道条件,依托上海自贸试验区和国际航运发展综合试验区的政策叠加优势,打造成为具有全球竞争力的国际航运服务功能区。

  而浦东机场则将充分依托浦东国际机场的亚太航空枢纽地位,发挥客流、商流、物流密集的独特优势,考虑与周边国际旅游度假区、商飞基地等区域的联动发展,在强化国际航空服务的同时,拓展高端商务、商贸等功能,打造成为具有全球竞争力和吸引力的国际航空服务和现代商贸功能区。

  根据上述定位,未来上述三块区域将有不同的功能业态,例如金融服务将主要集中在外高桥地区。而目前入驻自贸区的多家银行也已经将其自贸区分行设在了外高桥内。

  洋山将主要发展大宗商品交易、融资租赁等功能业态,这与其毗邻港口和以先进制造业作为主要发展方向的临港地区有莫大关系。

  浦东机场则除了发展与航空业相关的航空金融等功能业态以外,在其综合分区内还将发展高端消费品保税展示与交易、教育培训等功能。

  土地复合利用+规划刚弹性结合

  由于上海自贸区内需要二次开发的土地诸多,且将面临未来新业态的产生和其他服务领域的开放,所以自贸区的控制性规划并未采用以往单一用途性质的规划管控模式,而是给予地块空间管控一定的弹性,以提高规划的可操作性和可实施性。

  同时,土地复合利用也被认为是自贸区规划的重要特征。此前,上海市规土局和上海自贸区管委会联合印发了《关于中国(上海)自由贸易综合用地规划和土地管理的试点意见》(以下简称“意见”)。根据《意见》,上海自贸区将鼓励地块用途兼容,用地类型实现两种或两种以上用途混合。

  根据《意见》的定义,综合用地是指土地用途分类中单一宗地具有两类或两类以上使用性质(商品住宅用地除外),且每类性质地上建筑面积占地上建筑面积比例超过10%的用地,包括土地混合利用和建筑复合使用方式,与控制性详细规划中的“混合用地”规划性质相对应。

  而在供给方式上,综合用地主导用途不同,供地方式也不尽相同。例如,主导用途为商业、办公等经营性用地的,就必须采取公开招标、拍卖、挂牌方式供地;主导用途为研发总部类用地、工业用地、仓储物流用地的,其产业项目类用地可以采取带产业项目挂牌出让方式供地;主导用途符合划拨目录的,附属用途不符合划拨目录的,可以以协议方式供地。同济大学土木工程学院测量与国土信息工程系教授石忆邵认为,相较于此前开发区经常使用的单一土地性质的模式而言,综合用地的效率更高。

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  自贸区建设迎来提速机遇 物流仓储3股望加速发展

  据新华视点微博透露,9月18日李克强总理在上海自贸区视察,并表示自贸区有大未来。目前临近自贸区挂牌一周年,各项业务均在大力推进,其中物流业发展迅猛。最新海关数据显示,今年前8个月上海自贸区企业进出口货物总值达5004亿元,增速高于全国平均水平8.6个百分点。机构预计,随着自贸区功能逐步完善,当地物流仓储企业将迎来新一轮发展机遇。

  上海自贸区从2013年9月29日挂牌以来,运行近一年,通过建立“负面清单”管理模式、向外资更多开放等方式,大力推进各项业务创新改革。自贸区作为改革的高地,而不是政策的洼地,目前已进入实质性推进阶段。数据显示,上半年自贸区完成经营总收入7400亿元,同比增长11.2%,其中商品销售额

  6350亿元,同比增长11.3%;航运物流服务收入535亿元,同比增长19.0%。截至6月底,挂牌后累计新设外资企业1245户,为上年同期8.6倍,新增注册资本超过73

  亿美元,是上年同期4倍。

  物流业作为自贸区建设的最受益领域,在扩大对外贸易等改革政策推动下,今年以来物流货物转运、航运服务周转等业务发展迅猛。最新海关数据显示,今年前8月,上海自贸区企业进出口货物总值达5004亿元,比去年同期增长9.2%,高于全国平均水平8.6个百分点,效果显著。另外,集装箱吞吐量和国际中转箱量,也保持稳定增长态势。

  自贸区建设的推进,极大地促进了贸易便利化,也给物流仓储等基础设施企业带来市场空间。另外,2013年10月海关总署推出了国家

  “跨境通”电子商务平台,境外的海淘网站只要缴纳关税,就可以向境内居民销售商品。“跨境通”最大创新在于物流上采用上海自贸区的“仓储保税进口”模式,在保证货物来源是国外的基础上,可以实现物流成本的大幅降低。随着跨境电子商务的发展,物流运输等配套服务需求也将大幅提升。

  总体来看,自贸区的发展机遇,推升了物流配套产业转型升级,并拉动国内现代化物流服务的整体市场需求。公司方面,锦江投资主营汽车运营和冷链物流业务,低温物流已成为重要的利润增长点。公司目前拥有12万吨冷库,规模居全国前三,并在洋山保税港区拥有上海最大的报税冷库,具备自贸区先发优势。外运发展主营国际航空货运代理、国内货运及物流服务,持有中外运-敦豪快件(DHL)50%股权。公司目前在大力推进跨境电商业务,物流电商平台已在全国范围内上线。上海物贸为全国最大的物贸中心,形成了现货 、期货两大市场格局。随着自贸区建设的逐步成熟,将提升国内大宗商品话语权,也为公司业务发展带来拓宽机遇。(上海证券报)

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