新华财经上海12月9日电 近年来，中东房地产市场凭借量价齐升的强劲态势，成为中国投资客海外资产配置的新热土。从迪拜的高端别墅到多哈的滨水物业，中国买家的身影日益活跃，推动当地楼市交易规模屡创新高。

　　然而，近期也有多位业内人士提示，在高租金回报率与政策红利的吸引下，地缘政治、市场波动等潜在风险同样不容忽视。建议有全球资产配置需求的中国投资者，结合当地楼市基本面与自身风险偏好，在投资国别和资产标的的决策上做到审慎及均衡。

　　中国买家成为中坚力量

　　中东地区部分热门房地产投资目的地，如阿联酋不动产市场中占比最大、交易最为活跃的两个酋长国阿布扎比与迪拜，其住宅市场近年来呈现出显著的量价齐升态势。

　　据行业机构统计数据，2025年上半年，阿布扎比住宅成交金额同比增长30%，价格上涨17%，套均价格达到近三年峰值330万迪拉姆；迪拜则创下历史最高交易纪录，上半年完成98726笔房地产销售，总成交额达3269亿迪拉姆，较2020年同期增长超10倍，住宅销售均价同比涨幅也达到16.6%。

　　克而瑞集团董事长丁祖昱说，“2024年阿联酋房地产交易总额接近9000亿迪拉姆，约合1.8万亿元人民币。这是一个非常庞大的数字。同期上海一二手房总的交易金额仅为约1.3万亿元人民币。”

　　如此巨大的体量和增速，与中国投资者的积极参与密不可分。阿联酋头部房地产开发和管理公司Aldar集团的销售数据直观反映出中国买家的热情——据Aldar集团首席执行官乔纳森·埃默里（Jonathan Emery）透露，2025年上半年，该公司来自中国买家的销售额达17亿迪拉姆，不仅超过2024年全年15亿迪拉姆的总额，更实现了近三年购买量增长三倍的跨越式发展。

　　另据行业机构Property Finder统计数据，中国买家在当地市场的地位持续提升，2024年中国投资占迪拜房地产交易的8%，在国际买家中的排名从第九位跃升至第四位，已经成为仅次于英国和印度的第三大外国投资来源国。

　　投资回报与优质资源成为共性卖点

　　随着中国买家的成交份额和区域话语权的上升，多家来自中东地区的头部房地产开发商也不约而同地加强了对中国投资者的营销攻势，其中，投资回报以及优质资源成为了它们共同的宣传卖点。

　　卡塔尔上市公司卡塔尔联合发展公司（UDC）总裁兼首席执行官亚西尔·贾伊达（Yasser Al Jaidah）介绍，公司在卡塔尔的标杆项目吉宝岛（Gewan Island）租售比维持在8%-10%区间，同时房价增速在2%-3%区间。卡塔尔苏富比国际地产的观察数据也显示，卡塔尔珍珠岛（The Pearl Qatar）、西湾（West Bay）等核心地段的住宅平均租金回报率达到了5%-7%。

　　沙特阿拉伯的房产市场也同样展示出高收益吸引力。据行业机构Global Property Guide此前统计数据，利雅得公寓的租金收益率约为6.93%，吉达更是达到8.96%，远高于北京、上海等中国一线城市的平均水平。除此以外，税收优惠政策还进一步放大了收益空间，沙特自2020年起免除15%的房地产交易增值税，仅征收5%的交易税，使得房产投资的投入产出比显著高于多数理财产品。

　　除了丰厚收益，教育、医疗等方面的优质资源也成为了吸引中国家庭投资者的另一重要因素。

　　“我们注意到，相对于欧美投资人，中国投资人更倾向于以家庭为单位进行长期投资。”卡塔尔投资促进局营销与传播总监贾西姆·阿尔-纳阿马（Jassim Al-Naama）表示，卡塔尔拥有多所知名大学，能为在当地生活的中国家庭提供优质的教育上升通道。亚西尔也透露，UDC公司有意与中国头部学校合作，通过优质教育资源进一步吸引中国投资者。

　　多重风险潜藏投资决策需守牢谨慎底线

　　尽管中东开发商描绘的市场前景充满吸引力，但投资市场从无 “稳赚不赔” 的定律。多位行业专家提醒，高收益与高风险始终相伴相生，地缘政治波动、市场供需失衡、汇率变动及资金流动限制等多重不确定性因素，持续考验着中国投资者的风险预判能力与决策理性。

　　地缘政治风险是中东楼市投资的首要不确定因素。中东地区地缘格局复杂，即便阿联酋、卡塔尔等热门投资国当前局势平稳，仍难以完全隔绝周边地区冲突、国际油价波动等外部因素的间接冲击。历史经验显示，地缘政治冲突一旦爆发，不仅会直接抑制当地经济活动与人员流动，还可能引发房产价格短期大幅跳水、租金收益急剧缩水，极端情况下甚至会出现资产变现困难的局面。这类风险的突发性与不可控性，需要投资者保持高度警惕。丁祖昱也特别提示，投资者既要关注当地政策、经济与人口红利的持续性，也需密切跟踪中东地区地缘政治动态，规避潜在投资风险。

　　局部市场过热引发的供需失衡风险同样值得重视。在当前部分热门投资目的地量价齐升的市场行情下，有部分从事海外置业的相关人士表达了对于部分片区可能出现供给过剩的担忧。其表示，为抢抓投资热潮红利，开发商大概率会加速新项目布局以迎合海外投资需求，而若未来当地人口流入速度不及预期、租赁市场需求增长放缓，供需关系将发生逆转，“供大于求”的局面可能导致房价回调与租金下行。此外，房产长期持有过程中的隐性成本容易被忽视，中东部分高端社区的物业费、水电费及维修基金等收费标准较高，若房产出现长期空置，这些持续性支出将显著侵蚀租金收益，削弱整体投资回报率。

　　汇率波动与资金流动限制构成了中国投资者面临的另一重挑战。中国投资者在中东置业需面临人民币与当地流通货币的汇率波动，若未来人民币升值或当地货币贬值，即便房产本身实现账面增值，兑换回人民币时也可能出现收益缩水甚至亏损的情况。同时，中国内地对个人跨境资金流动有着明确监管规定，可能对大额投资的资金出境形成限制，既增加了跨境资金调动的成本，也可能影响投资变现的效率。

　　综上，对于中国投资者而言，理性看待中东楼市的投资价值至关重要。专家建议，不宜将大量资金集中投入单一区域楼市，可将中东房产作为全球资产配置的组成部分，通过分散投资城市与物业类型平衡风险。例如在迪拜可兼顾中端住宅与高端物业，追求稳定收益则可重点关注租赁需求旺盛的核心商务区房产。更核心的，是聚焦当地经济活力与人口流入的趋势，短期房价涨跌多受市场情绪驱动，而长期投资价值终究由基本面支撑。在把握中东楼市投资机遇的同时，唯有全面评估潜在风险、做好充分准备，才能在海外资产配置的浪潮中行稳致远。

（文章来源：新华财经）