10月下旬以来，随着存量房贷利率与LPR的接连下调，除了北京、上海、深圳由于有政策利率下限，二套及以上房贷利率只能调整到当地政策利率下限水平外，其他地区大部分的存量房贷利率都已调整为不低于LPR-30BP，即总共下降了55个基点：如果以贷款金额100万元、20年期的房贷来计算，此次调整后，按照等额本息的还贷方法，贷款人可以少付约284元的月供，总共节省利息大约6.8万元；按等额本金的还款方法，总共节省利息约5.5万元。

　　不过，部分还款人却发现，这个存量房贷利率下调的效果似乎“不太好”，具体体现在下调后的首月，自己的月供数额非但没往下降，反而往上涨了！首月月供的不降反升，让“房贷利率下调月供反而多了”这一话题一度登上社交媒体热搜，引起热议：

　　在相关的报道中，一位来自上海的王先生表示，在此次房贷利率调整前，自己每月的月供近6000元，但这个月却一下子扣了1万元；重庆的李先生虽然没有王先生那么夸张，但调整后，每月还款金额也从3197元涨价到了3276元。

　　贷款利率分明下调了，为什么月供反而上涨了？这是系统问题，还是银行算错了？

　　等额本息还款请注意！

　　可能会有些“反常识”的是，对于选择等额本息还款方式的还贷人来说，利率下调后的首月，月供不降反涨，其实并非异常现象，而是可能会发生的正常情况——究其原因就在于等额本息的还款方式本身。

　　所谓等额本息，是指在还款期内，还款人每月以相同的金额偿还本息，简单来说，就是每月的总还款额一致，一部分拿去还利息，一部分拿去还本金，利息会逐月递减，本金则会逐月增加。

　　在贷款利率下调之后，银行会根据贷款剩余的本金、期限，按照新的贷款利率，依照“总偿还本金不变，总偿还利息减少”的原则，重新计算还款总额。

　　但因为利率的调整不可能卡在每一位贷款人的还款节点上，例如，利率的调整发生在25日，但我的还款日在下月15日，所以就会产生调整前和调整后两个利率，以及两个利率的不同天数，如调整前4.10%为10天，调整后3.55%为20天，银行会通过分段计息的方式，来单独计算调整前后的情况，以及调整后首期“特别的” “新旧结合的”还款额；

　　此外，利率调整后首期归还的本金数额有时也会增多：在重新计算分摊还款金额后，摊不开的部分通常会倾向于放在调整后的第一个月偿还，因此往往调整后第一个月所需偿还的本金会“膨胀”，也相当于一种提前还款。

　　由于等额本息每月偿还的利息会逐月减少，本金会逐月增加，因此，在上述利息与本金两个因素的夹持下，可能会发生偿还本金的增加超过了利息的下降的情况，即增加的应还本金数额>减少的应还利息数额，那么就会出现本息总体上涨，月供不降反升的情况。

　　不过，通常来说，这种现象只会发生在被各种特殊情况影响、利率调整后的首月，从第二个月起就会恢复正常。如果月供到第二个月还在上升，或对月供的涨幅有所疑问，或者是想了解具体的计算规则，也可以咨询贷款银行进行相关查证。

　　等额本金没有这个烦恼？

　　与等额本息不同，由于等额本金是在还款期内，将贷款总额等分，每月偿还相同金额的本金+剩余贷款在该月产生的利息，因此，并不会受到上述情况的影响，从它的计算公式上或许能更好地理解其不受影响的原因：

　　等额本金每月还款金额=（贷款本金/还款月数）+（本金-已累计归还本金）×月利率

　　那么这是不是意味着等额本金是更好的还款方式？当然也不是！

　　首先要说明的是，无论是等额本金还是等额本息，我们在同一家银行所获得的贷款利率是相同的，因此，两者的最大区别就在于计算方式。

　　通常来说，在贷款总额、期限等条件相同的情况下，等额本息所产生的实际利息往往要高于等额本金，还贷总额也是前者高于后者，但是，由于等额本金的特性，它的月供是逐月递减的——而这就导致了等额本金的月供，在前期很长一段时间里，会大大高于等额本息的月供，这对于月收入暂时有限的群体来说，无疑是巨大的经济压力和负担。

　　此外，由于我们能向银行申请到的贷款额度也取决于我们的还款能力，但因为等额本金前期的还款金额过高，因此，等额本金可贷到的房贷总额，往往会比等额本息的要低。在如今房贷利率不断下调的利好下，若可以争取到更多的贷款，显然意味着更多的余裕。

　　还有一点，如果未来有足够的资金结余，我们也可以通过提前还款的方式，来减少等额本息所产生的高额利息。因此，总体来说，两种还款方式各有优劣，还是要根据实际情况，选择更适合自己的方式。

（文章来源：理财周刊）