长三角多地土拍开槌!房地产新政接二连三 能否带动楼市回暖?
2022年05月10日 12:37
来源: 上海证券报
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【长三角多地土拍开槌!房地产新政接二连三 能否带动楼市回暖?】连日来,长三角多地土拍市场集中开拍。在不少城市稳地价、促房价等一系列“满足需求”的楼市政策变化下,各方期待消费市场有所起色。但从近半个月来的土拍市场和楼市表现看,同处长三角,不同城市不同凉热,有的地方热度逐渐回升,有的地方却呈“乍暖还寒”状态,五一小长假小幅回暖后,又迅速进入了“回凉”状态。

  连日来,长三角多地土拍市场集中开拍。在不少城市稳地价、促房价等一系列“满足需求”的楼市政策变化下,各方期待消费市场有所起色。但从近半个月来的土拍市场和楼市表现看,同处长三角,不同城市不同凉热,有的地方热度逐渐回升,有的地方却呈“乍暖还寒”状态,五一小长假小幅回暖后,又迅速进入了“回凉”状态。

  土拍:

  长三角各城市不同凉热

  2022年5月9日,苏州市进行了2022年首次集中土拍。此次上线交易7宗地,共拍出94.94亿元。其中,2宗地块以12.5%、1.64%的溢价率拍出,另5块地均以底价拍出。

  就在苏州集中土拍两天前,苏州市房地产市场和交易管理中心刚刚传出消息,苏州市调整了房地产相关政策,其中包括缩短转售年限、调整二孩家庭购房政策,外地户籍缴满6个月社保即可购房等。网友称,这是“近5年来苏州最宽松的购房政策”。然而,刚刚松绑的限购政策,似乎并没有带热苏州土地市场。

  无独有偶,5月7日,无锡也开展了2022年首次集中土拍。数据显示,无锡此次8宗土地顺利出让,总面积约57.66万㎡,成交总价103.97亿元,最高楼面价19002元/㎡。8宗地块虽没有出现流拍现象,但同时也没有高溢价现象。相较于去年,数量与热度明显降低。而此前,无锡也接连出台多项购房新政,如上调公积金贷款额度、放宽二孩家庭购房数量、增值税5改2等,诸多新政已于2022年5月1日起执行。

  而江苏省会南京4月23日也进行了2022年首批集中供地出让交易。首批20宗地成功出让14宗,获得出让金共计191.45亿元,6宗地流拍。其中,位于主城区秦淮区、雨花台区的4宗地,分别以溢价率13%-15%左右成交,另有两宗地溢价率为1%-3%;位于栖霞区、江北新区、浦口区、江宁区的8宗地,则以底价卖出。

  而流拍的6宗地块,分别位于雨花台区经济开发区西寇路地块、栖霞区迈皋桥街道、栖霞区白象片区、江北新区山潘街地块、江北新区浦乌路地块,以及秦淮区光华路街道石杨路地块。这6宗地,大多处于南京市主城区外围,部分地段一直处于房价低洼地。

  安徽方面,从合肥4月28日举办的土拍成绩看,土拍市场也相对平稳,这次交易的5宗地块,成交总额25亿元,溢价率不高于15%,三宗肥东县地块楼面价7000多元/㎡,肥西县、庐江县楼面价分别为1049.8元/㎡、2799元/㎡。

  相较于上述几个城市土拍市场的平淡,长三角地区也有部分城市的楼市开始逐渐回暖。据消息人士称,3月开始杭州楼市表现抢眼。3月份,40个新项目入市,其中有4个“红盘”触发了社保排序,其余几个焦点项目,中签率也有不俗表现。4月则又有20个新盘上市,尽管其中有不少户型总价在1500万元起步的,但依然引发社保排序。此外,五一看房团也出现大幅增加。

  杭州楼市的这股热度也很快传导到土拍市场。2022年4月26日,杭州2022年首次集中土拍,36宗地块逐一亮相,吸引众多地产商前来。土拍从当天上午,一直举行到晚上10点。

  据介绍,当日上午,有36宗地块线上成交,23宗地块进入下午“线下一次报价”环节。当天,土拍总成交金额为827亿元。杭州首场集中供地拿地前三房企为:滨江11宗、绿城7宗、众安5宗。这三家都是浙江本土房地产商,在浙江经营多年,对拿地建房比较有信心。

  数据:

  多个城市商品房“去化周期”有所增长

  部分城市土拍市场的平淡,与其商品房去化周期的上升密切相关。

  南京房地产交易近期出现近三年来的低点。记者通过南京某连锁房产中介了解到,2022年4月、5月,随着南京上市的新房数量增加,南京的商品房“去化周期”也出现高点。据统计,南京4月共有9700套房源领证,5月即将有40家楼盘的4700多套新房入市,销售压力为今年以来最大。

  这个现象在长三角不少城市都或多或少存在。记者从土拍网了解到,近期为楼市松绑的苏州,3月份9个楼盘入市开销,开盘平均去化率达到60%,但仍集中在核心板块。而相城区有楼盘虽有八五折至八八折优惠、赠送物业费和车位抵用券等,但整体去化率仍低至20%。到4月29日,苏州市区存量住宅用地项目数达383个,存量住宅用地总面积达2122.9公顷,已动工未竣工土地面积1630.3公顷,未销售房屋的土地面积为386.1公顷。

  而无锡截至2021年12月市区库存面积合计约530.8万㎡,库存套数40395套,去化周期约9.8个月,总体保持在合理区间。具体到各区库存来看,无锡市滨湖区现阶段库存面积最多,去化周期达15个月,即以现有的销售速度,需要15个月才能消化完房地产市场存量,在六大区中高居榜首。

  此外,GDP排名全国县级市前三的江阴市,去年底去化周期一度高达20个月。

  有调查数据表明,当前的三四线城市,已经连续37个月库存规模同比正增长的态势,专家表示,从库存风险的角度看,目前三四线城市最大。

  动态:

  多措并举,支持刚需和改善住房需求

  “这次苏州的房产新政二孩家庭获利更多,他们也是改善型住房市场的新生代、主力军。”苏州房产销售介绍,此次苏州新政关于限售年限的调整,有效缩短了房主置换的交易周期,一定程度上减轻了购房者的置换成本,有助于释放改善人群的置换需求,“特别是二手房,不再要求限制转让时间,有利于市场活力的激发。”

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长三角部分城市购房新政汇总

  据统计,今年3月以来,全国近百城都先后出台了楼市新政,其中长三角地区有20城,明确出台新政。各地着力点基本在6个方面:取消或放松限购及限售、降首付比例、降低房贷利率、公积金贷款优惠、购房补贴、房企支持。

  各地松绑政策也大多在3条以上,多的则达到10条。在长三角地区,有的地市调整力度还比较大。例如,江苏连云港,商贷首套房首付比例降至2成;苏州常熟,人才购买首套自住商品住宅补贴购房总价1%,镇江市区首套商品住房,给予契税缴纳份额80%的一次性购房契税补贴;常州降首套、降二套利率;苏州外地户籍缴满6个月社保即可购房,安徽淮北市则直接财政补贴购房者。在土拍方面,江苏徐州将土地保证金缴纳由总价的100%调整为50%,政策助力十分有诚意。

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淮北市2022年4月发布的购房新政

  有一项最新调查显示,我国二三线城市年轻人购房消费欲虽在下降,但其中购房用以投资意向的占比,从2021年底的33%,下降至今年4月的11%。而在有购房意愿的人群中,刚需型占30%,改善型占35%左右。各方都在期待,这股政策松绑潮,能有效推高销售潮,以刚需和改善型需求为主的楼盘,可以早日回暖,形成可持续发展的良性循环。

  南京一位有着15年房产中介从业经验的销售经理表示,目前一二线城市房地产市场和政策都对消费者十分利好。“刚需客现在出手的话,可以买到满意户型的可能性增大,毕竟抢房的人少了;改善型买房者不妨留意观察心仪楼盘的销售动向,随着楼市政策继续调整、房企释放更多优惠信息,那么出手的时机也不远了。”

(文章来源:上海证券报)

文章来源:上海证券报 责任编辑:91
原标题:长三角多地土拍开槌!房地产新政接二连三,能否带动楼市回暖?
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