房企11月以来融资已达上月169.2%
2021年11月26日 00:03
来源: 每日经济新闻
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  临近年底,对于房企而言,一方面要冲刺年度目标,另一方面还要力保资金安全。

  11月24日晚间,佳兆业集团就近期理财产品兑付、到期美元债等事项作出公告说明,于2021年11月到期的5850万美元及2985万美元的利息支付宽限期将分别于2021年12月11日及2021年12月12日到期。同时,为增加流动性,佳兆业正考虑加快出售房地产项目及优质资产等措施。此外,中国奥园阳光城当代置业等房企均在近期寻求债券展期。除当代置业2.5亿美元的美元债展期未获通过而造成实质性债务违约外,中国奥园3笔共计14.3亿元的国内债券以及阳光城6笔债券共计71.766亿元均获得展期通过。

  值得注意的是,随着近期融资环境的局部放松,不少国企央企背景房企融资步伐加快,11月以来(截至23日)房产企业融资总额已达617.5亿元,相当于10月总额的约169.2%,单月融资规模环比连续3个月下降后终于呈现上升势头。

  多家房企债券获展期

  在“三道红线”之下,今年下半年以来房企融资频频受阻。尤其是三季度以来,多家房企出现流动性问题。

  11月24日,针对网传的“奥园一笔6600万元信托贷款违约”消息,中国奥园方面表示,该借款为合资公司作为借款人,由于合资公司存在其他债务纠纷引起,目前正在积极主动和对方联系沟通。

  另据市场消息,中国奥园第二笔国内私募债的展期方案获得通过。据Wind,该笔债券简称为“21奥园ABN001”,发行规模共5.5亿元,发行利率为5.8%,将于11月26日到期,发行机构为云南国际信托有限公司。

  而过去一段时间里,除奥园外,佳兆业、阳光城两家房企也因流动性陷入困境,两家公司均与投资人和债权人展开协商,希望获得资金兑付或债务偿还展期。最新消息显示,债权人已通过佳兆业和阳光城的展期申请。

  有业内人士透露,目前不少房企都已经启动了与债权人协商债务展期的工作,提前预防实质性违约的发生,而一些企业则已着手变卖资产,以求过冬。

  值得注意的是,近期陷入风波的房企,包括“三道红线”全达标的“绿档”房企,以及只踩中一道红线的房企。如出现债务违约的当代置业、花样年,截至2021年上半年仅剔除预收账款的资产负债率超标。这些公司年中的账面现金均能覆盖短债。

  国家统计局数据显示,今年1~10月份,房地产开发企业到位资金166597亿元,同比增长8.8%(今年1~2月为51.2%),增速连续8个月呈现下降趋势。此外,占房企资金来源54%的内源资金(即定金和按揭贷款),今年以来连续5个月下降。

  申万宏源研报中表示,随着预售监管资金政策趋严,房企滞留了大量资金在项目公司层面,无法回到母公司层面。按揭额度的收紧,也限制了房企的开工和融资。

  “房企债务展期释放出企业面临流动性困难的信号,无法按期偿还即将到期债务。房企应利用债务展期时间积极筹措资金,及时与债权人沟通并按期偿还债务。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水博士表示,需要债务展期的房企首先面临的是如何活下去的问题。如果未能妥善解决流动性困难,房企将发生债务违约,严重影响房企信用,以及企业的持续发展。

  另据不完全统计,自9月份以来,穆迪、惠誉、标普三大国际评级机构对中国房企做出了142次调整评级和展望的动作(包括对某一家房企重复调整评级的次数),其中评级和展望被下调的累计有106次,比例高达74.6%。这一数字超过了2020年全年的调整次数,创下中国房企评级近年来全年被下调总次数的历史新高。

  信用债发行明显提速

  不过,进入第四季度以来,央行和银保监会多次提及促进房地产行业稳定健康发展,房企融资环境预期有所缓和。

  尤其是11月9日中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会以来,数十家央企或国企性质房企在银行间市场频繁发债,房企融资阀门也终于有了松动迹象。

  11月22日晚间,保利发展发布公告,计划发行不超过98亿元的公司债券,募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及适用的法律法规允许的其他用途。这是保利发展11月以来第三次发布公司债券相关公告,11月5日和20日,保利发展先后发布中期票据发行结果公告,实际发行募资规模分别为25亿元和20亿元。

  除了保利发展,首开股份、中海发展、招商蛇口光明地产苏州高新金地集团以及郑州地产集团等房企也纷纷完成债券发行。中指研究院监测数据显示,截至11月23日,11月房地产企业融资总额为617.5亿元,相当于10月总额的约169.2%,单月融资规模环比连续3个月下降后终于呈现上升势头。从结构来看,信用债发行规模已达425.4亿元,是最主要的融资力量,占总规模的近七成。

  与此同时,本轮房企融资审批速度也明显加快,如小商品城11月10日宣布拟发行的10亿元超短融计划,已经于11月15日发行完成,发行周期仅为5天。

  “继11月9日银行间市场交易商协会召开房企代表座谈会后,信用债发行明显提速,本月发行量已达上月的227.2%,市场响应积极。”中指研究院企业事业部研究副总监陈星分析指出,目前银行间债券市场融资口子已经有一定松动,未来资质良好、信用较高的企业特别是国企央企也有望加入发债队伍。但本月发行人仍以央企及地方国企为主,仅金地一家为混合所有制企业,民企等待融资边际放松仍需时日。

  对于民营房企而言,则是纷纷通过配股融资、变卖资产、控股股东“自掏腰包”、提前回购美元债等方式积极“自救”。

  11月17日,中国恒大公告称,出售其持有的恒腾网络全部股份,总价为21.28亿港元。同日,融创中国也公告称,已将3.35亿股融创中国配售股份和1.58亿股配售股份配售予不少于六名承配人,两项配售合计所得款项净额约9.42亿美元。而在此之前,融创中国已在短短十天内通过出售贝壳股票、转让项目股权等动作回笼资金超70亿元。

  此外,近两个月来,已有包括新城、世茂、正荣、融信、弘阳、金辉、旭辉、中梁在内的15家房企回购不同规模的美元债,回购总金额超过11亿美元,约合人民币70亿元以上。

  但需注意的是,中指研究院数据显示,2022年房企海外债将面临更大考验,年度到期债务规模3560.2亿元。按季度来看,一二季度合计到期余额分别为983.3亿元和983.9亿元,三四季度到期余额分别为852.6亿元和740.4亿元。

  “除加大营销、紧抓回款,必要时房企通过出售项目或寻求股权合作等方式来稳定资金链、盘活自身现金流外,还要量入为出、审慎拿地,精细化运营。”中指研究院认为,房企要“节衣缩食”过紧日子,改掉“黄金时代”大手大脚的“坏毛病”。

(文章来源:每日经济新闻)

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