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兴业证券王涵:美国地产六问六答 ——一文详解美国房地产市场

2021年02月23日 11:51
来源: 凤凰网港股

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原标题:【首席视野】兴业证券王涵:美国地产六问六答 ——一文详解美国房地产市场

  投资要点

  在2020年12月15日发布的2021年海外宏观经济报告《雨歇青山近,远望道阻长》中,我们曾就美国此轮地产的超预期向上进行过详细的分析。结合前篇报告,在此篇中特用“六问六答”模式来进一步剖析此轮美国地产热。

  问题一:美国房地产市场现况如何?

  2020年经济回升最大支柱。2020年美国居民地产投资已大幅超过疫情前水平。且2020年12月的销售、开工、房价同比等均已超2019年同期水平,处于2005年以来较高分位数。

  问题二:美国高房价是因为疫情造不了房子吗?

  供给不是主因。疫情后运输难造成木材价格上升,抑制建造速度。但总体而言,供给并非主因,2020年地产开工量不低,但超预期购房需求导致供不应求,推升房价。

  问题三:美国地产热只是因为宽松流动性吗?

  还有疫情催生的需求。联储大规模宽松使美国的按揭利率降至历史低点,压低购房成本,刺激购房需求。此外,疫情也催生了新增的真实需求:

  1)COVID-19隔离催生了更多自住房、单套独立住宅的需求;

  2)居家办公/学习催生了大房型的需求,且可以选择偏远、低密度地区居住。

  问题四:与2000年代美国地产热有什么不同?

  未出现次贷化。本轮地产热与2000年代相比的核心差别在于抵押贷款质量。2000年代地产热是抵押贷款质量下沉带来的,蕴含较高金融风险。而此次抵押贷款的增加主要为优质信贷,其偿付能力高、违约概率低,不易引发金融风险。

  问题五:美国地产热会持续多久?

  两个阶段:从销售到建造。

  第一阶段:推动美国地产热的双因素:低利率和新需求,在未来1-2季度仍能维持。

  第二阶段:纵观全年趋势,下半年随着疫情向好、经济缺口快速修复、通胀增长预期推升利率,美国购房热的核心逻辑将发生变化。不过已售房中有较大部分是未开工或未建完的,即使销售回落,建造仍能维持热度。

  问题六:中国如何受益于美国地产热?

  三维度:销售、建造、财富效应。

  1)中国最受益于美国地产销售带来的后周期商品出口,如建筑装潢、家具及贱金属等。

  2)美国房屋建造主要拉动金属和非金属制品,但中国出口直接受益有限,相关行业可以间接受益于对全球大宗品价格的推升。

  3)本轮参与者并非低收入群体,财富效应对消费的拉动或不如2000年代。

  综合来看,美国地产热的子弹仍能飞一会儿,全球复苏的态势还在,相关行业及资产能受益;但从长期趋势来看,下半年地产热逻辑会有所变化、宏观政策不确定性也面临上升。

  风险提示

  美联货币政策变化超预期,国内外疫情及疫苗接种进度超预期。

  本文作者:兴业证券首席经济学家王涵

(文章来源:凤凰网港股)

(责任编辑:DF062)

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