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蛋壳公寓深陷流动性危机!房东、租客、银行都慌了 租金贷成“万恶之源”?

2020年11月21日 00:19
来源: 国际金融报

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原标题:蛋壳公寓深陷流动性危机!房东、租客、银行都慌了,租金贷成“万恶之源”?

摘要
【蛋壳公寓深陷流动性危机!房东、租客、银行都慌了 租金贷成“万恶之源”?】欠款、CEO被查、断网、提现困难、数百人聚集总部讨薪……长租公寓品牌蛋壳公寓身处多事之秋,而与之绑定“租金贷”的微众银行也一并被推上了热搜。“租金贷”将何去何从?

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  欠款、CEO被查、断网、提现困难、数百人聚集总部讨薪……长租公寓品牌蛋壳公寓身处多事之秋,而与之绑定“租金贷”的微众银行也一并被推上了热搜。“租金贷”将何去何从?

  管理房间40万间以上、累计服务用户超过100万……这一连串数字的背后不再是“荣耀”,而是无数租户与业主挣扎在维权路上的辛酸故事。

  近期,蛋壳公寓陷入租客、房东和供应商维权纠纷。11月16日,有媒体援引蛋壳离职员工消息称,蛋壳公寓或将宣布破产。这一消息引起业内广泛热议,并将与其合作“租金贷”的微众银行一并推上了热搜。

  针对破产传闻,蛋壳公寓当日在官方微博回应称,没有破产,也不会跑路,请不要信谣传谣。

  微众银行方面也紧急表示,将就贷款事宜做出适当安排,保证至少在2021年3月31号前,租客的征信将不受影响。

  但在雷声阵阵之下,早期的“租金贷”模式还能否尚存?蛋壳公寓的前路又在何方?

  租客开展“自救”行动

  欠款、CEO被查、断网、提现困难、数百人聚集总部讨薪……最近,长租公寓蛋壳多地办公处所出现维权事件,网上也传该公司资金链断裂、即将“破产”的信息。

  不过,蛋壳公寓对于破产传闻予以了否定。11月14日,蛋壳公寓在微博发文表示,近期,部分合作方因与本公司存在商业纠纷,采取了过激行为。散布“蛋壳跑路、倒闭”等不实言论、视频、图片,公司已报警处理。目前,蛋壳公寓经营活动一切正常。

  紧接着,11月16日,蛋壳公寓再次在微博发声明称,公司没有破产,也没有跑路。

  即便如此,蛋壳公寓的租客、房东并没办法吃下“定心丸”。

  蛋壳公寓的租客张鹏(化名)对《国际金融报》记者表示,他与蛋壳公寓于今年8月份进行续约,当时蛋壳有优惠活动,故与其通过“租金贷”形式签订年租合同并一次性付清了一年的租金。“原本蛋壳承诺办理租金贷能够每月给予15%的租金返现,但到现在还尚未收到一笔返现退款”。

  更惨的是,张鹏称,直到房东找上门才恍然知道蛋壳公寓资金流断裂,一直未曾将租金付给房东。

  “我的室友是刚步入职场的学生,本身积蓄寥寥,刚入住几日便要面临‘钱房两空’的局面。”张鹏透露,“现在大家商量办理退租,但由于是租金贷的方式,也很难与蛋壳进行解约。其实即使搬走临时找房子也非常难实现,只能先和房东商量能否缓缓。虽然蛋壳表示会退款但还不知道多久到账,现在想要通过法律诉讼维权也是远水救不了近火。”

  张鹏近几日来也一直试图与客服联系,但电话要么是“排队中”,要么干脆打不通。“已经不抱什么希望了,准备先把水电、煤气费用交上,过了这几天再说吧。”张鹏告诉记者,现在已经和同租的隔壁室友开展自救行动,并与房东沟通能否办理直租,也依然在继续尝试与蛋壳公寓方面沟通,看看能否获取到最终的解决办法。

  被“玩坏”的租金贷

  在交流中,多位租客均向记者谈及了“租金贷”问题。

  记者了解到,“租金贷”的业务模式为,租客与长租公寓签订房屋租赁合同,长租公寓运营商与金融机构合作,引导租客办理贷款一次性预付一年房租及押金,长租公寓运营商向房东月付租金,租客每月偿还金融机构贷款。

  原本这一模式被视为解决租客一次性支付大笔预付金痛点的好方式,但遗憾的是,美好的初心却成为长租公寓加杠杆过度扩张的利器。

  某大型股份制银行资深业内人对《国际金融报》记者表示,“通过”租金贷“模式,长租公寓运营商往往能够一次性从银行方拿到租客预付的大笔租金,他们便拿这笔预付的资金来进行加杠杆,去收购更多的房源完成规模的扩张。但相应地,如果其中的某个环节一旦出现问题,比如租金收入下降、收购的房屋无法如期租出去,便会导致‘租金贷’的模式无法维系,进而资金断裂。”

  换言之,一旦长租公寓出现现金流断裂或者紧张,便无法向房东交付租金,甚至水电暖气等基本生活服务也无法保证。那么,房东在收取不到房租的情况下,租客自然会被清出,不仅面临无房可住的局面,更是背负了一笔个人贷款,如若未能按时还款,甚至会影响个人征信。

  蛋壳公寓的风波也将与其合作“租金贷”的微众银行一并推上了热搜。11月16日,微众银行发布公告作出回应称,已注意到蛋壳公寓相关情况,对于被迫搬离公寓的“租金贷”租客,至少在2021年3月31日前征信不受影响。

  长租公寓模式受质疑

  事实上,长租公寓出现暴雷、跑路现象并非首次。

  2020年,受疫情冲击和政策监管收紧的双重影响,长租公寓可谓路途坎坷。仅八九月份就有多家不同品牌的长租公寓陷入纠纷并运营困难,数十万租客受到影响,如成都巢客停止运营、上海岚越公寓解散等。

  “外部环境的变化影响其出租率固然是一方面原因,但长租公寓频频暴雷的根源或是其业务模式本身便存有‘原罪’。”中原地产首席分析师张大伟对《国际金融报》记者指出,类似蛋壳公寓的长租公寓实质就是一种“二房东”行为,而并非真正意义上的长租公寓,此类企业构建资金池并通过租金错配来维系运营,监管机构对其收取租金的用途也存在监管缺失。

  在张大伟看来,此类企业如果在最初便将收到的租金能够及时给予业主,依靠赚取提供介绍房源服务费用的方式来慢慢运营发展,便不会频繁发生资金流断裂及跑路的现象。

  “蛋壳公寓事件除暴露了长租公寓自身运营的问题外,与其合作的金融机构也存在一定责任。”张大伟指出,大部分房东会要求租客一次性支付多月租金。而如果金融机构能够在之前设置一定限额,比如每月仅3000元支付房租,那么相应地,在此事件中也能让消费者遭遇到的损失有所降低。另外,如果年轻的消费者无法支付高昂的房租,那是否应该考虑换个较低廉或者是能够给予月付的房子,而并非过度举债度日。

  记者注意到,去年底,住建部等六部门发布新规:住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。但根据蛋壳的招股书,蛋壳上市前夕的2019年第三季度,有67.9%的租客都使用了租金贷,该比例最高时超9成。

  多地加强租金监管

  随着长租公寓频频暴雷,近日,深圳、重庆、成都、杭州、西安等地相继就规范住房租赁企业经营行为发布通知。其中,深圳要求住房租赁企业不得“高进低出”“长收短付”;重庆、成都等地将住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金纳入专项监管账户。

  据北京大学房地产法研究中心主任楼建波介绍,当前,有不少住房租赁企业存在诱导消费者使用“租金贷”的情况。这些租赁企业出租的房屋是受房东委托,也就是所谓托管式租赁企业。一方面,租赁企业可能会以租金优惠、分期还款等名义,鼓励承租人在租房时使用一年期的租金贷款。另一方面,租赁企业通过承租人获得了一年贷款,付给房东的租金却是按月或季付的。这也就是所谓的“长收短付”。

  这种模式下,一旦市场出现波动,租赁企业资金链条断裂“跑路”,房东和承租人就都成为了受害者。

  “托管式租赁经营业务,即住房租赁企业在替他人管理财产,相当于金融机构里的资产管理,是需要防范住房租赁企业尤其是托管式租赁企业高风险经营。”楼建波建议,或可要求租赁企业经营规模应和自有资金相匹配。

  麻袋研究院高级研究员苏筱芮也对《国际金融报》记者表示,“除去各界所提及应该加强对于房屋租赁企业收到租金的用途监管外,如健身、教育等实体连锁机构的预付金存款方面也是否应该给予监督,目前还尚未出具明确的政策,这些问题均值得关注及探讨。”

(文章来源:国际金融报)

(责任编辑:DF512)

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