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看好港股物业估值走高 10月房企拆分上市再提速

2020年10月21日 00:49

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原标题:看好港股物业估值走高 10月房企拆分上市再提速

  今年以来,港交所物业板块估值攀升,刺激房企拆分物业上市不停。10月下旬,地产开发商合景泰富、世茂集团连促旗下物业板块上市募资,上市后有望分别成为港股中市值第六大、第三大物业股。10月20日,世茂集团拆分出的世茂服务在港交所招股,计划募集101.2亿港元;由合景泰富拆分出的合景悠活也于10月19日起招股,计划募资31.2亿港元。合景悠活首日香港配售已超额认购24倍,而国际配售也已超额认购,意味着离成功上市只有一步之遥。

  此前,融创、华润、恒大所分拆出的融创物业、华润万象、恒大物业也分别于8月6日、8月31日、9月29日向港交所递交上市申请,目前正在等待港交所聆讯。

  南方财经全媒体记者注意到,随着港交所物业板块股价连升,部分物业股市值已然相当于几个地产股之和。目前,一个碧桂园物业公司的市值相当于旭辉、雅居乐、新城发展三者之和,还等于富力、绿城、佳兆业、越秀四者之和。有分析指出,调控收紧、金融侧政策变化等,令地产股投资具有不确定性;而物业公司业务结构简单,“坐地收租”使其具有较高估值水平。在资金压力之下,房企纷纷将拆分物业板块上市作为融资策略。

  物业股上新不停

  带动板块飙升

  在过去数月中,港交所中的物业公司不断“上新”,包括银城生活服务弘阳服务兴业物联鑫苑服务金融街物业烨星集团保利物业卓越商企服务等。物业公司蜂拥上市的密集程度引发市场关注,带动资金流入,令相关股票获得显著升幅。

  截至10月20日,碧桂园服务由年初的每股25.2港元升至近期最高价56.5港元,升幅达到124%;佳兆业美好股价6月曾创历史新高,达每股39.4港元,较其2018年12月的发行价9.38港元升320%;雅居乐旗下雅生活7月股价创新高,达每股48.55港元,较年初升83%。

  据南方财经全媒体记者统计,目前多家大型房企均已完成拆分物业上市,包括碧桂园、雅居乐、保利、绿城、中海、花样年、佳兆业,正在等待上市的包括合景泰富、世茂、恒大、融创、华润旗下的物业公司。目前还未有公开物业上市动作的大型房企包括万科、龙湖、富力、越秀等。

  以10月20日收盘价计算,港股物业板块获得了相当引人注目的高市值。碧桂园服务市值超过1350亿港元,俨然已与融创中国市值相若,甚至远高于世茂、旭辉、雅居乐等地产开发商。在物业板块中,已有6家公司市值突破百亿港元,包括碧桂园服务、雅生活、保利物业绿城服务中海物业、卓越商企。

  市值走高主要与物业股的高市盈率有关,碧桂园服务、雅生活、保利物业绿城服务中海物业、卓越商企的静态市盈率分别达到73倍、33倍、56倍、56倍、37倍、67倍。相比之下,一众大型地产股估值承压,如雅居乐、融创、碧桂园、保利、佳兆业等,静态市盈率仅在2倍至5倍之间。

  国信证券早前发布研报指出,物业板块高估值具有三大支持。第一,物业管理行业续租率高,相当于“坐地收租”,这是高估值的根本原因;第二,中短期内,预计物业板块营收增长,以此计算的动态市盈率会稍微低一些,刺激股价继续上升;第三,物管公司客服人力成本持续上升,加上地产存量庞大,意味着有更强的“收租”能力,带来板块想象空间。

  “融资”为拆分上市动能

  股价持续下滑之下,地产公司的估值仍有继续被压缩的可能性。年内,碧桂园、保利置业、中海外、融创分别大跌20.2%、25.9%、33.5%、36.2%;佳兆业则升7.5%,但幅度远不及其物业分支。

  地产、物业股价“冰火两重天”,令房地产企业按捺不住。地产股价偏低,限制了股东做配售、股权质押的意愿,导致股市融资功能几乎丧失。将物业板块拆分出来,则可令融资功能部分恢复。而只有获得融资,才能令房企继续在竞争激烈的市场中生存。

  在世茂集团关于分拆世茂服务公告中,可以看出世茂大股东急切地希望让物业重获融资功能。世茂集团称,分拆出的世茂服务可以直接在资本市场进行股本、债务融资,且更有能力吸引战略投资者。

  地产股在资本市场“遇冷”,一方面反映了疫情对市场销售的打击,另一方面反映了投资者对政策不确定性的担忧。58安居客房产研究院分院院长张波向南方财经全媒体记者指出,受疫情影响,投资者在年初对房地产市场的预期并不好,在一季度,很多城市的房产销量都出现了明显下滑。在政策方面,调控收紧、金融侧政策变化,都令地产股投资具有不确定性。据21世纪经济报道8月报道,监管机构采取多项措施限制房地产企业加杠杆,最新举措是增加有关资产负债率、净负债率、现金短债比例的“三条红线”,以收紧对房企的贷融资。

  张波指出,相比之下,调控政策其实并不会直接作用于物业市场,这令房企在资金压力不断加大的情况下,想到拆分物业,单独融资。

  疫情令物业服务价值凸显

  10月14日,碧桂园服务宣布,将斥资24.5亿元人民币收购满国康洁70%股权,后者从事环境卫生一体化服务。碧桂园服务此次收购金额之高引起市场注意,反映物业管理行业“藏金聚宝”。

  张波分析称,有两点原因令物业市场价值尤为突出。第一,疫情之下,民众对于物业的重视程度超过以往,市场关注度提升;第二,国内商品房存量市场持续扩大,是物业企业发展的基础。截至2019年底,全国存量商品房总规模粗略估计已达到280亿平方米以上。

  根据多家物业公司披露的公开文件,可以看到物业公司的主要业务包括三方面,分别为物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务。在物业管理服务方面,物业公司主要展开对合同及非合同收费管理面积的竞争。在社区增值服务方面,公司则主要开拓家政服务、拎包入住服务、社区传媒服务、经纪服务、园区空间服务等。

  据碧桂园中期业绩报告,该公司表示,疫情影响下的物业管理服务毛利率不降反升,主要因国务院人社部减免企业社保,降低物业管理服务成本。据绿城服务中期业绩报告,该公司表示,在疫情中反而获得业主和政府的深度认同,得以巩固了基本盘,行业价值进一步被发现。相关公司的业绩反映,物业板块具有一定的抗风险能力。

  如世茂所期望,物业公司的投资价值正被各级市场发现,尚未上市的物业公司也获得战略投资者的颇多关注。根据公开信息,今年5月,世茂服务获得红杉基金9.2亿港元、腾讯8.1亿港元的战略投资;高瓴成为合景悠活的基石投资者,在本次IPO中认购5000万美元。

(文章来源:21世纪经济报道)

(责任编辑:DF524)

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